Persoonlijk INTERVIEW “Bij de urgente woningbouw- en verstedelijkingsopgaven heeft niemand voldoende doorzettingsmacht. Er is de afgelopen jaren te veel gedecentraliseerd. We zien gemeenten zoeken en ploeteren, ieder voor zich.” Dat concludeert Desirée Uitzetter, sinds begin dit jaar voorzitter van de NEPROM. Zij denkt daarom aan een aanpak als de Vinex in de jaren negentig voor meer richting en daadkracht. Wat daarbij helpt voor projectontwikkelaars, is een betere relatie met gemeenten: “Door hen inzicht te geven in ons verdienmodel, kunnen we een einde maken aan het onbegrip en wantrouwen, waar we nu helaas geregeld op stuiten.”
‘Be real’. Onder dat motto houdt de NEPROM donderdag 16 mei haar jaarlijkse Dag van de Projectontwikkeling. In dit interview geeft voorzitter Desirée Uitzetter alvast haar visie op een “realistische” gebiedsontwikkeling.
Als directeur Gebiedsontwikkeling van BPD heeft Desirée Uitzetter in de afgelopen jaren haar steentje bijgedragen aan de samenhang tussen plannen van publieke en private partijen. “Dat was voor mij een van de belangrijkste redenen om me beschikbaar te stellen voor het voorzitterschap van NEPROM. Ik wil een grotere rol voor onze vereniging en de leden bij de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland.”
Vorig jaar nam de koepelorganisatie van projectontwikkelaars het initiatief voor de Investeringsstrategie ‘Thuis in de Toekomst’. Hierin formuleren 14 marktpartijen de uitdagingen voor woningbouw, mobiliteit, energietransitie en klimaat. Ze hoopt daarmee niet alleen haar eigen leden samen te brengen, maar ook de politiek op alle niveaus. “Onze analyse wordt breed gedeeld”, zegt Uitzetter, “maar we zijn er zeker nog niet.”
OV-ontsluiting komt vaak als mosterd na de maaltijd
Als voorbeeld noemt ze de opgaven voor mobiliteit. “Wil je het autogebruik terugdringen, dan is de zorg voor goede OV-aansluitingen de eerste stap in het realiseren van een nieuwe woonwijk. Dat weten we en willen we ook. Maar onze systemen zijn zo nog niet ingericht. De OV-ontsluiting komt vaak als mosterd na de maaltijd. Als je dan ook nog bedenkt dat er de komende tien tot vijftien jaar één miljoen nieuwe woningen moeten komen en het huidige OV-netwerk al zwaar is belast, dan is het heel terecht dat ProRail aan de bel trekt en zegt dat er nieuwe stations moeten komen. Het Rijk heeft echter de infrastructuurgelden voor de komende tien tot vijftien jaar al vastgelegd, vooral ten behoeve van rijkswegen. Terwijl er ook veel geld nodig is voor infrastructuur in de steden en de stedelijke agglomeraties.”
Volgens Uitzetter ziet iedereen in haar vakgebied dat duurzame verstedelijking en investeringen in infrastructuur onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Het is alleen lastig om oude patronen te doorbreken. “Wie doet wat? Wie heeft het aapje op zijn schouder? Wie neemt de regie? We moeten tien, twintig jaar vooruitkijken en bouwen aan waar we dán willen staan. Het lijkt soms wel of we daar in ons land huiverig voor zijn. Ook de politiek lijkt niet verder te kijken dan één regeerperiode. Na elke verkiezing krijgen we te maken met nieuwe inzichten en worden plannen opnieuw ter discussie gesteld. Dat gebeurt op alle bestuurlijke niveaus. Er is de afgelopen jaren te veel gedecentraliseerd. Het Rijk moet - uiteraard in goed overleg - meer richting geven en waar nodig knopen doorhakken. Geen oude blauwdrukplanologie, maar beslist ook geen laisser faire.”
Misschien moet er een aanpak komen als de Vinex in de jaren negentig
Uitzetter hoopt dat de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) die verandering gaat brengen, inclusief aandacht voor noodzakelijke ingrepen in de verdeling van bevoegdheden. “Ik ben positief over de minister. We staan als sector klaar om haar te helpen van de NOVI een succes te maken. Wel is het belangrijk dat we samen heldere spelregels ontwikkelen om de uitvoering te verbeteren en te versnellen. De minister wil daarbij inzetten op enkele zogenoemde perspectiefgebieden, met de meest complexe opgaven. Maar ik vraag me af of niet elke stedelijke regio een plek in de NOVI moet krijgen. Misschien moet er een aanpak komen als de Vinex in de jaren negentig. Toen wees het Rijk locaties aan voor woningbouw bij de steden en stelde zij 4,3 miljard euro beschikbaar voor onder andere infrastructurele voorzieningen. Ik heb al de term Novex horen vallen, als vervolg op NOVI. Niet dat het Rijk nu ook locaties moet vastleggen, maar qua methodiek met integrale bestuursakkoorden zijn met de Vinex heel goede resultaten geboekt. Net als toen zitten we te springen om geschikte woningbouwlocaties en geld voor infrastructuur. ProRail heeft bijvoorbeeld een sommetje gemaakt voor de nieuwe stations die er moeten komen, maar het benodigde geld is er nog niet.”
Gemeenten maken simpele zaken soms veel ingewikkelder dan nodig is
Zonder aanvullende financiering van het Rijk voor infrastructuur zijn projecten niet rendabel te maken, stelt Uitzetter. “De business cases staan onder druk. Dat komt doordat we meer in de stad moeten bouwen. Daar hebben we te maken met hogere aankoopprijzen, complexe verdichting en langere bouwtijden. Daar komen de - overigens terechte - duurzaamheidseisen nog bij. Als we het goed doen, kunnen woningbouwprojecten zichzelf bedruipen. Maar vaak zal er nog geld bij moeten voor bijvoorbeeld dure saneringen. Het is een illusie te denken dat er dan ook nog geld overschiet om infrastructuur of nieuwe stations te betalen.”
De NEPROM-voorzitter maakt zich zorgen over de relatie met gemeenten, de belangrijkste partners bij gebiedsontwikkeling. “Ik hoor van onze leden dat gemeenten simpele zaken soms veel ingewikkelder maken dan nodig is, zoals het proces om te komen tot een goede, realistische grondwaarde. Te veel onzekerheid en het overdreven stapelen van ambities vertragen het proces. Meer begrip over en weer kan ervoor zorgen dat we onze energie gezamenlijk richten op de wezenlijke zaken. Samen resultaat laten zien aan de burgers, daar gaat het om.”
We romen geen dikke winsten af, maar hebben wel buffers nodig om risico’s op te vangen
Volgens de NEPROM-voorzitter kampen gemeenten met een gebrek aan voldoende gekwalificeerde medewerkers. “Veel ambtenaren die de grote gebiedsontwikkelingen in het verleden hebben meegemaakt, zijn vertrokken of met pensioen. Na de crisis is dat gat niet voldoende opgevuld. We weten uit ervaring dat het voor nieuwe medewerkers bij gemeenten pas duidelijk wordt hoe een business case van een gebiedsontwikkeling in elkaar zit, als we echt samenwerken. Alleen zo kunnen we een einde maken aan het onbegrip en wantrouwen, waar we nu helaas geregeld op stuiten.” Volgens Uitzetter is een betere samenwerking noodzakelijk om projecten van de grond te krijgen. “Samen optrekken is een absolute voorwaarde om de vereiste investeringscapaciteit te organiseren. Uiteraard geven we dan als marktpartijen inzicht in ons verdienmodel. We romen geen dikke winsten af, maar hebben wel buffers nodig om risico’s van een gebiedsontwikkeling op te vangen.” Als ideaal ziet de NEPROM-voorzitter dat publieke en private partijen gezamenlijk de verantwoordelijkheid nemen voor de verstedelijking van een regio, de financiële risico’s incalculeren, boven hun eigen projecten uitstijgen en meedenken over het geheel. “We zijn nu druk bezig in een aantal stedelijke regio’s daarover gesprekken op te starten. Om samen te bouwen aan een goede relatie en aan vertrouwen, op basis van concrete doelen.”
Gevraagd hoe Nederland er over twintig jaar uitziet, antwoordt ze: “In mijn ideaal zijn er dan een miljoen duurzame, energieneutrale nieuwe woningen gebouwd in een grote diversiteit en in hoogwaardige woon-werkmilieus. Mensen kunnen daarin kiezen waar ze willen wonen, want ze hoeven niet ver te reizen naar hun werk. Ook is het OV-netwerk op orde en zijn we er in geslaagd het groen in de stad te trekken.”
Het werven van nieuwe, jonge vakgenoten is misschien nog wel de grootste bottleneck
Om dat toekomstbeeld te realiseren, vindt Uitzetter de bevordering van de professionaliteit van het vak zeer belangrijk. “We hebben meer handjes nodig, niet alleen bij gemeenten, maar ook bij marktpartijen. Het werven van nieuwe, jonge vakgenoten is misschien nog wel de grootste bottleneck.”
Aan welk type medewerkers denkt ze? Uitzetter: “Mensen die integraal kunnen werken. Niet alleen vanuit één domein opereren, zoals parkeren, economie of wonen, maar alle sectoren bij elkaar brengen en van daaruit bedenken wat het beste is voor een plek. Je hoeft in je eentje niet het hele overzicht te hebben, als je maar openstaat voor alle schakeltjes die dat kunnen leveren. Het vak heeft een harde en een zachte kant. Aan de ene kant heb je de meer exacte professionals nodig met verstand van economie, bouw, geluid en bodemsanering. Aan de andere kant de mensen die verschillende belangen, mensen en partijen bij elkaar kunnen brengen en weten wat op welk moment nodig is. Je moet je kunnen inleven in hoe een gebied straks wordt beleefd en wat het toevoegt aan de stad.”
Heeft ze zelf wel eens gedacht over een overstap van een private naar publieke partij? Uitzetter: “Ik heb als adviseur veel voor gemeenten, provincies en het Rijk gewerkt. Ook werkte ik als directeur van een aantal PPS’en intensief samen met gemeenten. Die kennis en ervaring gebruik ik in mijn dagelijkse werk. De private kant trekt mij vanwege de realisatiekracht, maar ook de publieke kant draag ik een warm hart toe. Of ik ooit een overstap zal maken? Wie weet.”
Cover: BPD
Desirée Uitzetter heeft “het beste van twee werelden”
Desirée Uitzetter (49) studeerde economische geografie aan de Universiteit Utrecht en werkte achtereenvolgens als onderzoeker en consultant bij diverse organisaties. Van 2003 tot 2010 was ze projectdirecteur bij BNG Gebiedsontwikkeling, van 2010 tot 2015 partner van Stec Groep, en sinds 2015 is zij directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD. Begin 2019 werd zij voorzitter van de NEPROM.
Uitzetter is opgegroeid in de buurt van Breda en woonde in Utrecht, Amsterdam en Rotterdam. Zeven jaar geleden keerde ze terug naar Noord-Brabant. “Ik woon in Udenhout, een fijn dorp met voldoende voorzieningen, maar behorend bij de gemeente Tilburg. Tilburg en ’s-Hertogenbosch zijn beide op nog geen kwartier rijden, dus ik heb het beste van twee werelden. Het voelt als een stedelijke regio. Ik houd van de stadse mentaliteit in een dorpse setting, waar contact met de buren vanzelfsprekend is.”
Cover: ‘Desiree Uitzetter -> toegestuurde foto’
Door Simon Kooistra
Freelance journalist
