Casus Dura Vermeer wil een vergeten fabrieksterrein in Apeldoorn omtoveren tot een hippe woonwijk. Het nam daarom placemaking-expert Suzanne ter Harmsel in de arm. Zij legt uit hoe placemaking het beste binnen gebiedsontwikkeling past. “Het brengt sociale netwerken op een organische manier samen en maakt optimaal gebruik van bestaande locaties en de omgeving.”
In het voorjaar van 2018 koopt ontwikkelaar Dura Vermeer Hengelo de Nettenfabriek in Apeldoorn, een fabriek die al acht jaar leegstaat. De ontwikkelaar heeft grootse plannen: dit moet dé nieuwe urban wijk van Apeldoorn worden, op een uitgelezen plek dichtbij het trein- en busstation. Maar hoe transformeer je een vergeten gebied naar een hippe wijk? Wij hebben door de inzet van placemaking een vliegende start gemaakt.
Early adaptors
Dura Vermeer vindt dat een levendige plint cruciaal is voor een gemengde stadse wijk. Daarvoor is lokaal ondernemerschap noodzakelijk. Om dat te bewerkstelligen, koos het er in een vroegtijdig stadium voor om al in de tijdelijkheid te zoeken naar ondernemers die in de toekomst relevant zijn voor het gebied. Hoe lang deze tijdelijkheid duurt is niet in beton gegoten. De flexibele richtlijn is drie jaar, maar kan ook korter of langer zijn.
Op basis van de vier pijlers (zie kader) en via een eerste locatiescan, profielschets en stakeholderonderzoek, ging de zoektocht naar geschikte ondernemers van start. Vanwege de onbekendheid van de Nettenfabriek in Apeldoorn en de imperfecte staat van de gebouwen, zochten we specifiek naar ‘early adaptors’: mensen die vanuit de kansen van het gebied mogelijkheden zien om zichzelf en de locatie te ontwikkelen. Geen grootzakelijke, maar kleine lokale ondernemers die een gebied bijzonder maken en karakter geven. Daarnaast moesten ze in de toekomstige gewenste uitstraling van de wijk passen en eventueel bereid zijn langer te blijven dan de tijdelijke periode van drie jaar.
(artikel gaat verder onder de video)
Deze inhoud kan niet getoond worden in verband met jouw cookie-wensen. Accepteer tracking cookies of bekijk Nettenfabriek Apeldoorn - Projectmanagers Dura Vermeer Bouw Hengelo op YouTube.
Meer informatie over hoe wij omgaan met jouw privacy vind je onder Copyright & Privacy
Vier pijlers van placemaking
De behoefte om de omgeving vroegtijdig en nadrukkelijk bij gebiedsontwikkeling te betrekken, is de laatste jaren sterk gegroeid. Placemaking speelt daarin een sleutelrol. Het is een methode, als aanvulling op gebiedsontwikkeling, die sociale netwerken op een organische manier samenbrengt. Daarnaast maakt het optimaal gebruik van bestaande locaties en de omgeving. Het doel is een uniek stukje stad van hoge waarde. Om placemaking effectief toe te passen, bouw ik voort op mijn methode van ‘Vier pijlers van placemaking in gebiedsontwikkeling’.
Placemaking in gebiedsontwikkeling draait om de verbinding met de omgeving en het voortbouwen op bestaande sociale netwerken. Het creëren van ambassadeurs voor de ontwikkelingen en transparantie over de activiteiten naar omwonenden is daarbij essentieel. Zijn ze goed op de hoogte van alle ontwikkelingen en actief betrokken, dan bewegen ze soepeler mee met veranderingen.
Pijler 2: Branding van de locatie
Iedere locatie heeft zijn eigen DNA. Met branding, het identificeren en positioneren van een locatie of gebied, haal je de identiteit en kernwaarden naar boven, leg je ze vast en draag je ze uit. Het vormt de basis voor alle verdere (marketing)activiteiten en uitingen.
Pijler 3: Doelgroepen bekendmaken met de locatie
Stel vast welke doelgroepen je in de toekomst in het gebied wilt hebben. Pas de nieuwe tijdelijke invulling, de activiteiten en de huurders daarop aan en maak de doelgroep alvast ‘warm’. Is nog niet duidelijk wat de toekomstige doelgroep is, maak dan een brede groep mensen uit de stad bekend met het gebied, door bijvoorbeeld evenementen te organiseren.
Pijler 4: Waarde creëren
Met placemaking voeg je functies toe die elkaar en de omgeving versterken. Welke invulling van huurders en gebruikers wijs je toe aan de locatie, zodat ze de economie van de wijk versterkt en vice versa? Naast financiële waarde creëer je maatschappelijke waarde. Inwoners werken samen aan een betere leefomgeving. Daarmee bouw je een community die blijft bestaan, ook wanneer je als ontwikkelaar niet meer aanwezig bent.
Na een reeks gesprekken destilleerde zich binnen een mum van tijd een club van tien geschikte (creatieve) ondernemers. Ze waren zeer enthousiast, maar vormden geen collectief. Ook vonden ze het lastig om de risico’s van bijkomende kosten voor het beheer van het gebouw (zoals verwarming, onderhoud en andere dagelijkse onderhoudskosten) te overzien, want ze ze richten zich logischerwijs liever op zaken waar ze goed in zijn. Een oplossing werd gevonden in een iets hogere all-in huurprijs. Daarnaast moest bij de start een minimum van in totaal 500 m² verhuurd zijn om zekerheid van inkomsten te hebben, plus binnen enkele maanden minimaal duizend van de 1.500 m² om eventuele onvoorziene kosten op te vangen en quitte te draaien.
‘Apeldoorn Nettenfabriek - gebouw’
Om ervoor te zorgen dat iedereen op één lijn zat, stelden Dura Vermeer en De Stadmaker samen met de ondernemers een aantal spelregels op. Denk aan het niet plaatsen van dichte wanden (waardoor het DNA van de locatie, het open industriële karakter, blijft bestaan) en eigen verantwoordelijkheid nemen voor eigen bezoekers buiten de officiële openingstijden om. Ook droegen de ondernemers bij aan een gezamenlijk potje, waarvoor ze elke maand een kleine bijdrage leverden. Hiermee organiseerden ze activiteiten en zorgden ze voor aankleding van het terrein. Dit gezamenlijke potje zorgde bovendien voor meer onderlinge verbinding en eigenaarschap, wat het community-gevoel voor de toekomst versterkte.
Onvoorziene elementen
Bij organische ontwikkeling is niet alles van tevoren te voorzien. Zo ook bij dit project. Bijvoorbeeld bij de start: acht jaar leegstand had de gebouwen geen goed gedaan. Maar liefst zes containers groenafval werden van de daken gehaald en vele lekkages gedicht. Een andere uitdaging was dat de gekozen horecaondernemers onverwacht op een laat moment afzagen van deelname. Horeca is in een dergelijk concept van grote maatschappelijke waarde, omdat het een centrale ontmoetingsplaats van ondernemers en bezoekers vormt. De zoektocht naar nieuwe horecaondernemers leverde vertraging op, maar de nieuwe lunchspot bleek alsnog een groot succes.
Dankzij de tomeloze inzet van alle betrokkenen was de ‘nieuwe’ Nettenfabriek in september 2019 gevuld met de juiste bezetting en klaar voor publiek. Dit vierden we met het openingsfestival. Een feestelijk evenement met omwonenden, andere ondernemers, ambtenaren, pers en geïnteresseerden vanuit Apeldoorn en omgeving. Wethouder Wim Willems (gemeente Apeldoorn) en directeur Marieke Mentink (Dura Vermeer) gaven het officiële startsein, en ondernemers toonden trots hun producten en diensten: van illustrator, superfood-producent, evenementenbureau, bloemendok en lunchspot tot een (zeef)drukkerij met eigen kledinglijn. Dankzij het vroegtijdig en laagdrempelig betrekken van de buurt, waren ook deze bewoners positief gestemd: “De Nettenfabriek is een gave plek aan het worden.”
Het slecht functioneren van de verwarmingsinstallaties was een derde verrassing. Eerdere berekeningen toonden aan dat het systeem met twee nieuwe ketels de hal goed kon verwarmen. Zodra de temperaturen buiten daalden, zakte echter ook de temperatuur in de hal. Toen aanpassingen door de monteur niet voldoende bleken te helpen, is na het afwegen van meerdere opties geïnvesteerd in extra radiatoren.
Solidariteit
De gevolgen van de coronacrisis zijn ook in de Nettenfabriek merkbaar. Dit seizoen zouden we bijvoorbeeld voor het eerst het terras in gebruik nemen en kleine evenementen op het plein organiseren. Dat gaat helaas niet door. Juist voor kleinere lokale en creatieve ondernemers is het een zware tijd. Daarom doen we er alles aan om degenen die hulp nodig hebben te ondersteunen en iedereen aan boord te houden. We scholden de huur kwijt bij ondernemers die verplicht hun deuren moesten sluiten tijdens die maanden, en boden bij anderen huurkorting of huuropschorting aan. Mooi om te merken: de solidariteit vergroot het draagvlak en ambassadeurschap. De ondernemers waren blij met de maatregelen en raakten daardoor nog meer betrokken bij het project. Ook lieten ze duidelijk merken dat ze met zijn allen door de crisis willen komen.
Ondanks de vertraging door de coronacrisis, is de tijdelijke ontwikkeling een grote eerste stap naar het bereiken van Dura Vermeers’ doel: een sterke positionering van de Nettenfabriek in Apeldoorn als aanloop naar de urban wijk. De fabriek komt steeds meer ‘top of mind’ bij de inwoners van de stad. Dat merken we aan de toenemende hoeveelheid aanvragen en de reacties van mensen die we erover spreken. Bovendien worden de ondernemers die in de stad wonen er regelmatig over aangesproken. Hierdoor ontstaat een gewilde plek als verdere bouwplannen worden gerealiseerd.
Daarnaast is de locatie al gedeeltelijk gevuld met het gewenste type huurders en bouwen we aan goed contact met de buurt. Ook zijn er waardevolle verbindingen gelegd met de gemeente Apeldoorn en andere stakeholders. Over enkele jaren wordt een gedeelte van de locatie vervangen door nieuwbouw voor de nieuwe wijk. Dit vergt weer wat flexibiliteit van de ontwikkelaar en de ondernemers, want de ondernemers die blijven, schuiven naar hun nieuwe plek.
‘Apeldoorn Nettenfabriek - ondernemers’
Lessons learned
- Kies bij het aantrekken van early adaptors niet voor de grote gevestigde organisaties, maar juist nieuwe, lokale initiatieven. Zij brengen iets unieks en maken de locatie bijzonder.
- Zorg dat de ondernemers meteen in groepsverband ondernemen en spreek ze ook als groep aan. Zo ontstaat verbondenheid en draagvlak.
- Kom zo snel mogelijk in contact met de buurt en introduceer jezelf, al is het maar met een borrel. Heb je vanaf het eerste moment al goed contact met de buurt, dan creëer je belangrijke enthousiaste ambassadeurs.
- Zet direct sterk in op communicatie en kondig de tijdelijke invulling, activiteiten en evenementen groots aan. Nodig mensen uit de stad uit om mee te denken. Door continu in de picture te zijn, genereer je bekendheid en verbondenheid met de stad.
Beeld: Mensje van Steen (Mensjes Fotografie) en Suzanne ter Harmsel
Cover: ‘Apeldoorn Nettenfabriek - publiek’
Door Suzanne ter Harmsel
Placemaker, conceptontwikkelaar en communitymanager bij De Stadmaker
