Analyse In gebiedsontwikkeling is een allesomvattend concept steeds vaker leidend. Zo worden wijken ontwikkeld met gezondheid, waterwonen of een duinlandschap als centraal thema. Daarbij is het ruimtelijk ontwerp volgens ontwikkelaar Maarten Janssen volgend aan het concept. “Ruimtelijk ontwerp is drager van én dienend aan het concept.”
In gebiedsontwikkelingen sturen ontwikkelaars vaker op het concept dan enkel op het ruimtelijk ontwerp. Waarom? Omdat in het concept het totale ‘verhaal’ zit: een integrale mix van ontwerp, gebiedsidentiteit, doelgroepen, leefstijlen, prijsstelling en marketing. Het ‘verhaal’ kan bijvoorbeeld teruggrijpen op de geschiedenis van de plek, maar het kan ook een concept zijn dat draait om een sportieve levensstijl, een hoogstedelijke community of om samen oud worden. Of om waterwonen, wonen in het bos of in de duinen. Binnen dat verhaal moeten het ontwerp, de uitstraling, het openbaar gebied, de brochures, de projectnamen, de huisstijl allemaal kloppen en ‘het verhaal’ ondersteunen. Waarachtig maken. In de ontwikkeling van een overtuigend concept dragen ontwikkelaar én ontwerper bij aan het creëren van een onderscheidende (woon-)omgeving. Een omgeving met een uniek en eigen verhaal.
Dit jaar verschijnt de publicatie ‘Ontwerpen voor gebiedsontwikkeling’. Hierin bundelt de Leerstoel Gebiedsontwikkeling de inzichten uit de onderzoekslijn over de relatie tussen ruimtelijk ontwerp en gebiedsontwikkeling én kijkt zij vooruit. Het doel van deze onderzoekslijn is om meer inzicht te verschaffen over de rol en impact van ontwerp op gebiedsontwikkeling. Zodoende willen we partijen – zowel ontwerpers als andere betrokkenen bij gebiedsontwikkeling – helpen om ontwerpkunde optimaal in te zetten en daardoor gezamenlijk te werken aan oplossingen voor de integrale opgaven waar we voor staan. In aanloop naar deze publicatie verschijnt er op Gebiedsontwikkeling.nu de komende weken een aantal voorpublicaties van de gastbijdragen die in de verschillende hoofdstukken zijn opgenomen. Wilt u deze publicatie (digitaal of hardcopy) ontvangen? Of heeft u input voor de onderzoeksagenda waar we volgend jaar mee verder kunnen? Mail dan naar Jutta Hinterleitner (J.T.Hinterleitner@tudelft.nl).
Scherpe keuzes maken
Een concept is voor ontwikkelaars belangrijk omdat zij het vastgoed in de gebiedsontwikkeling uiteindelijk verkopen aan kopers die vaak meer over hebben voor een consistent, aansprekend en integraal doorgevoerd ‘verhaal’. Zo bleek het zeer goed mogelijk om aan het einde van de (vorige) crisis project DUIN in Almere in de markt te zetten, terwijl de prijzen ver boven het marktgemiddelde lagen. Een onderscheidend gebiedsconcept heeft bovendien minder concurrenten waardoor het, wellicht contra-intuïtief, vaak een lager risicoprofiel kent.
Een geslaagd (gebieds-)concept is geen optelsom van alle eisen en ambities of een slap gemiddelde, maar een geïnspireerde en gedurfde keuze die specifiek voor die locatie het beste antwoord op de uitdagingen en kansen vormt. Dit vergt een sterk integrale werkwijze én sturing. Het liefst door één partij of hechte coalitie die met verstand van zaken aan de knoppen kan zitten en scherpe keuzes kan maken. Die voldoende verstand heeft van alle aspecten, van ontwerp en kwaliteit, financiën en risico, bouw en techniek en heldere afwegingen kan maken tussen die aspecten. Een partij of coalitie die risico’s kan nemen en dat ook durft.
Een geslaagd (gebieds-)concept is geen optelsom van alle eisen en ambities
Ontwerp in concept
Maar wat is nou precies de rol van het ruimtelijk ontwerp in conceptontwikkeling binnen gebiedsontwikkeling? Wat vraagt een conceptuele benadering in gebiedsontwikkeling van het (onderzoekende) ontwerp? En van de ontwerpers?
Het ontwerp is vanaf het eerste moment, in de initiatieffase, belangrijk. Ontwerpers (vaak stedenbouwkundigen en (landschaps)architecten) spelen in deze fase een rol in de analyse van de locatie. Bijvoorbeeld waar het gaat om (stedenbouwkundige) relaties met de omgeving, de sporen uit de geschiedenis of de ruimtelijke opgaven voor de toekomst. In deze fase wordt ook gezocht naar maatvoering, naar het laadvermogen van de locatie: hoeveel programma zou in het gebied passen bij verschillende dichtheden? En: welke referentieprojecten helpen om een basisbegrip te vormen waar alle stakeholders achter staan? Het gaat in deze fase dus om een grondige ruimtelijke analyse en ruimtelijk-programmatische verkenning van de kansen en opgaven op verschillende schaalniveaus. Er wordt naar de specifieke plek gekeken en het gebied wordt ook in een bredere context geplaatst.
Ontwerpers hebben een bijzondere, tweeledige rol in conceptontwikkeling
Parallel gaat het om het verkennen van sociale, maatschappelijke en economische trends, ontwikkelingen, opgaven en kansen. Van de lokale woningmarkt tot de culturele ziel van de stad en de locatie. Van de actuele lokale politieke en maatschappelijke wensen tot een beeld van de maatschappij over 10-15 jaar (als het project uiteindelijk helemaal klaar is en functioneert).
En vanzelfsprekend wordt er in de initiatieffase snel een begin gemaakt met het rekenen, vaak in bandbreedtes, om de ondergrens van haalbaarheid te bepalen. Rekenen, tekenen en het narratief gaan vanaf dat moment hand in hand.
Stuwen en accommoderen
In de initiatieffase wordt het concept geboren, het volgt uit de zoektocht naar de betekenis van de plek en de kansen die de locatie biedt voor de toekomst. Dit vereist een open houding van iedereen aan tafel. En een grote tafel, want het gaat om een integrale atelier-achtige werkwijze waarbij bijvoorbeeld naast ontwerpers ook conceptontwikkelaars, marktdeskundigen, ingenieurs en financiële experts betrokken zijn. Waarbij het liefst in hoog tempo en met veel energie concepten worden bedacht en getest en vervolgens heldere keuzes worden gemaakt. Ontwerpers hebben hierbij een bijzondere, tweeledige rol: enerzijds stuwen ze het proces door hun ontwerpanalyses, hun inspiratie en ingevingen. Anderzijds moeten ze accommoderend zijn, de ideeën en vragen vanuit de andere personen en expertises aan tafel serieus nemen en daarbij zoeken naar synergie.
Het ruimtelijk ontwerp is bij conceptontwikkeling zowel drager van als dienend aan het concept. Een bijzondere rol is hierbij voor de ontwerpproducten weggelegd. Een groep mensen staat zelden bij een Excel-uitdraai te discussiëren, maar een eenvoudige maquette of een wand vol schetsen brengt de discussie altijd een flinke stap verder. Ook het uiteindelijke concept leunt sterk op het visuele aspect. Overigens is het zo dat over eenzelfde ontwerp sterk verschillende verhalen kunnen worden verteld. Het visueel presenteren van het ontwerp vanuit het verhaal is dan ook van groot belang. Meestal werkt dit in de initiatieffase het beste met handschetsen. Op die manier kan worden voorkomen dat een onderzoeksontwerp, dat nog lang geen eindontwerp is, een eigen leven gaat leiden en in de weg zit in de vervolgstappen. Het is immers niet mogelijk een beeld te ‘ont-zien’. Let er dus te allen tijde op dat de presentatie van de ontwerpen goed past bij de fase waarin een gebiedsontwikkeling zich bevindt.
De voorpublicatie van het artikel van Maarten Janssen is onderdeel van hoofdstuk 1 van de publicatie 'Ontwerpen voor gebiedsontwikkeling'. Hierin wordt het onderzoeksthema geïntroduceerd: de rol van ruimtelijk ontwerp binnen het onderzoeksveld en de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling. De lezer wordt meegenomen in de verschillende karakteristieken van ruimtelijk ontwerp en begrippen als ontwerpend onderzoek, onderzoekend ontwerp, ontwerpstudie en ontwerpatelier komen aan bod. We ontrafelen deze definities waarbij we komen tot een uitsplitsing in het “ontwerpen voor gebiedsontwikkeling” en het “ontwerpen in gebiedsontwikkeling” – de weerbarstigheid van de gebiedsontwikkelingspraktijk wordt hierbij zeker niet uit het oog verloren.
Cover: ‘Luchtfoto Almere Duin’ door Top-Shot (bron: Gemeente Almere)
Door Maarten Janssen
Projectdirecteur bij Amvest
