‘Niet vervallen in somberheid’

Boris van der Gijp, directeur Verhuur en Verkoop ASR Vastgoed Ontwikkeling

1. Moeten we ons zorgen maken over het Nederlandse winkellandschap; gaan we inderdaad de kantorensector achterna?
“Sinds de zomer van 2011 heeft de retail het wel zwaar. We gingen met een fijn gevoel de zomer in en bij terugkomst hadden we Griekenland en de eurocrisis te pakken. Maar de extreme situatie in de kantorensector zullen we in het winkellandschap niet snel zien. Dat landschap verandert overigens wel, met daarin winnaars en verliezers. Er zijn wel degelijk plekken waar meer leegstand ontstaat, soms zelfs in de vorm van complete centra. In de toekomst zal het winkelaanbod zich meer toespitsen op twee uitersten. Aan de ene kant de boodschappencentra, met een AH, kleine Hema, Kruidvat. Mensen blijven zelf altijd boodschappen doen: even snel ernaartoe en dan weer weg. De meeste van die centra hebben we al, alleen op een paar nieuwe knooppunten is nog ruimte voor toevoeging. Aan het andere uiterste zijn er binnensteden, waar het winkelen wordt gecombineerd met beleving. Je vindt dat in steden als Den Haag en Amsterdam, maar ook op kleinere schaal in plaatsen met veel sfeer. Denk aan Delft en Laren. De echte A1-locaties hebben hier weinig te vrezen, waarbij sommige aanloopstraten het wel lastiger krijgen.
Vervolgens houd je nog de centra over die je als ‘middelmaat’ kunt betitelen. Daar maak ik me best zorgen over. Een aantal goederen, zoals cd’s en boeken, koop je daar al helemaal niet meer – die bulk gaat via internet. Als ik dan een pak moet kopen of schoenen ga passen, ga ik toch eerder naar Den Haag dan naar het centrum van Zoetermeer. De beleving is daar anders, de grote ketens zitten daar. Helemaal als over tien, vijftien jaar de techniek zover is voortgeschreden en we via onze telefoon al vooraf een parkeerplaats reserveren en keurig zonder files in één flow in het centrum van de stad worden afgeleverd?”

2. Waar liggen voor ASR Vastgoed Ontwikkeling de komende tijd de interessante markten?
“Wij zitten met name in de binnenstedelijke centra en gaan daar mee door. Goede voorbeelden zijn de herontwikkeling van het oude postkantoor aan de Neude in Utrecht en de herinrichting van de Aalmarkt in Leiden. Daar wordt zelfs midden in de historische binnenstad een compleet nieuwe winkelstraat aangelegd. We zijn daar sterk gefocust op hoe je de beleving erin brengt, de sfeer. Het moet er fijn zijn om te verblijven. Dat leidt bij ons tot in de directiekamer tot stevige discussies, maar dat is juist goed: iedereen heeft daar weer eigen beelden bij. Ook onze eigen stedenbouwkundigen en afdeling Concepts denken hierin mee en hebben hierin een duidelijke stem. We hebben het ontwikkelings proces nu zo gestructureerd dat zij regelmatig aanschuiven om te toetsen: zijn we nog op de goede weg? Daarbij neemt de interactie met de klant duidelijk toe. De panden aan de Aalmarkt worden straks tailor made aan de retailers opgeleverd, je zou het inderdaad een vorm van co-creatie kunnen noemen. Hoe delen we de gevel en de pui in, dat soort vragen. Bij de Neude idem dito; daar is de eindgebruiker zeer bepalend in hoe het pand er straks uit komt te zien. Gezien de ontwikkeling van de consumentenvraag zullen we de wijkwinkelcentra die we ontwikkelen, steeds vaker inrichten als duidelijke boodschappencentra. Van een echte brede ‘sanering’ van ons winkelbestand is daarbij geen sprake; de structuur die we nu hebben in Nederland biedt nog steeds goede aanknopingspunten om als ontwikkelaar een boterham mee te verdienen. Consumenten hebben steeds behoefte aan nieuwe winkels, het zal daarom altijd blijven lukken om nieuwe verhuurdeals te sluiten. Voor de toekomst zien we wel een belangrijke rol voor de overheid weggelegd, met name ook in de planologische sfeer. Op dit moment laten sommige gemeenten erg veel meters aan de randen van de steden toe, daar moeten we echt erg kritisch op zijn. Laten we, indachtig de werkwijze van de SER-ladder, eerst kijken wat er in de bestaande stad nog voor mogelijkheden zijn. We zitten als ontwikkelaars echt niet te wachten op rotzooi aan de rand of een versnipperd winkellandschap.”

Bart Kuil, directeur AM Real Estate Development (RED)

1. Moeten we ons zorgen maken over het Nederlandse winkellandschap; gaan we inderdaad de kantorensector achterna?
“Op dit moment heeft retail duidelijk te kampen met de economische terugval, maar dat heeft elke sector. Mode heeft daar bovenop nog eens te lijden gehad onder de slechte zomer en daardoor uitstel van bestedingen – maar dat zijn geen structurele effecten. Verder vind ik de vergelijking met de kantorensector volstrekt misplaatst. Winkelvastgoed heeft een compleet andere economische cyclus en veroudert veel minder snel dan kantoren. Daarnaast is voor winkels een heel ander ruim telijk beleid gevoerd. Voor kantoren is de overheid planologisch veel ruimhartiger geweest en daar plukken we nu de zure vruchten van. In winkels is men veel terughoudender geweest met grootschalige toevoegingen. Sommigen voorspellen het einde van retail, daar heb ik maar één reactie op: schouders ophalen en gewoon doorgaan. Onheilsprofeten heb je altijd. In relatie tot de opkomst van internet wordt bijvoorbeeld gezegd dat reguliere retail daardoor verdwijnt. Gedegen onderzoek wijst echter uit dat internet hooguit tot 15 procent van alle bestedingen zal stijgen, de rest blijft in de winkel gekocht worden. Andersom redenerend kunnen winkeliers met een goede internetstrategie een extra graantje meepikken uit de markt. De verkoopkanalen vullen elkaar aan en versterken elkaar. Internet heeft namelijk een groot voordeel: het gaat over alle barrières heen en je kunt je klanten overal en 24 uur per dag van dienst zijn. Met het gebruik van sociale media kunnen ondernemers heel dicht op hun klant gaan zitten; dat is dus veel meer een zegen dan een vloek. Nederland staat nou niet direct bekend als servicegericht; laten de winkeliers het dan op internet beter doen. Een goed voorbeeld vind ik Joël Ferdinandus die met twitter echt mensen naar zijn LocalHeroz-winkel weet te lokken. Daar zullen verhuurders steeds meer op gaan letten: slaagt deze retailer erin mensen te trekken? Interessant, ook voor ons, is de ontwikkeling in de VS waarbij demalling plaatsvindt: de grote malls raken uit, mensen gaan weer lokaal geproduceerde goederen afnemen. Ben benieuwd of we dat ook hier gaan zien. Traditiegetrouw hebben onze binnensteden hier een veel sterkere positie. Overigens is die positie niet onaantastbaar; op sommige plekken hebben gemeenten er een handje van uitgerangeerde meubelboulevards om te katten naar retailparks. Ik ben daar niet gelukkig mee. Waarom moeten we eigenaren die verkeerde beslissingen hebben genomen, helpen met planologische verruiming? Een ander fenomeen zie ik in Groot-Brittannië: daar neemt het verschil tussen primary en secundary cities aanwijsbaar toe. In de wat grotere primary cities concentreren zich de echte topzaken, de satellietsteden eromheen moeten zich opnieuw profi leren om niet de slag te verliezen.”

2. Waar liggen voor AM RED de komende tijd de interessante markten?
“Onder meer in het revitaliseren van het aanbod in de secundary cities die ik noemde. Wij lopen daar zeker niet voor weg. Herpositioneren ten opzichte van de grotere zusjes en broertjes, met bijvoorbeeld een betere bereikbaarheid. Sowieso – en dat is inmiddels een bekend gegeven – is de winkelmarkt in Nederland uitgegroeid in kwantitatief opzicht. We gaan naar een vervangings- en renovatie markt toe. Het aantal Vinex-locaties waar nog iets staat te gebeuren, is minimaal en de posities zijn daar ingenomen. We zullen de aandacht voor het grootste deel richten op de bestaande centra.”

Zie voor de volledige publicatie: