Nieuwe directeur Gebiedsontwikkeling BPD: 'Alles wat we doen, moet top zijn’

De voormalige Koninklijke Verenigde Lederfabriek in Oisterwijk was ooit de grootste leerfabriek in Europa. Het gebouwencomplex stond een tijd leeg, maar heeft een tweede leven gekregen. De provincie Noord-Brabant en de gemeente brengen het opnieuw tot bloei, samen met BPD. In de oude fabrieksgebouwen bruist het van de nieuwe bedrijvigheid: er zijn kunstateliers, kleine ondernemingen, horecavoorzieningen, exposities. BPD ontwikkelt op het terrein nieuwe woningen. Het is op deze plek waar Desirée Uitzetter – de nieuwe directeur Gebiedsontwikkeling van BPD – graag wil praten over haar vak, omdat je hier bij uitstek kunt zien hoe mooi dat daadwerkelijk is. ‘Prachtig dat zo’n terrein een nieuwe functie heeft gekregen, en daarmee een nieuwe betekenis. Aan de ene kant is gebiedsontwikkeling puur fysiek: wij máken iets, we voegen concreet iets toe aan de ruimte. Aan de andere kant is het heel maatschappelijk. Bij woningen gaat het zelfs om een eerste levensbehoefte. Gebiedsontwikkeling dient publieke en maatschappelijke belangen, en tegelijk gaat het om ondernemerschap.’

U heeft praktisch uw hele werkende leven in de gebiedsontwikkeling gewerkt. Wat is eigenlijk uw drijfveer?

‘Ik wil altijd antwoord geven op twee belangrijke vragen: hoe kunnen we écht goede plekken maken voor mensen? En: hoe kunnen wij daarin steeds beter worden? Ik denk dat we onze leefwereld beter en duurzamer kunnen maken door haar goed te ontwerpen. Ik vind het mooi om onze partners en opdrachtgevers daarbij te helpen en verder te brengen.’ Op het vwo was Desirée Uitzetter goed in wiskunde en economie. Ze dacht over een studie econometrie, maar vond dat te ivorentorenachtig, het stond voor haar te weinig direct in de maatschappij. Het werd uiteindelijk sociale geografie. Uitzetter combineert een analytische inslag – ‘afpellen’ is een woord dat ze graag gebruikt – met een hang naar synthese: ‘Ik ben een verbinder. En gebiedsontwikkeling is bij uitstek een vak van verbinden.’

Dat vak heeft geen gemakkelijke jaren achter de rug. De crisis heeft er flink ingehakt. Wat heeft u daarvan geleerd?

‘Veel. De crisis heeft verhelderend gewerkt. Er is meer realisme gekomen. We hebben geleerd dat we ook met kleinere en andere stappen een goed resultaat kunnen bereiken. Het aanpassingsvermogen en de flexibiliteit zijn toegenomen, partijen gaan zakelijker met elkaar om. Groeidenken heeft plaatsgemaakt voor denken in toegevoegde waarde. En vooral: het echte vakmanschap is komen bovendrijven.’

Wat zijn de belangrijkste veranderingen vergeleken met enkele jaren geleden?

‘Ontwikkelaars opereren veel dichter op de markt, ze kijken beter naar wat de klant wil en betrekken hem eerder bij wat er gebeurt. Er wordt scherper gestuurd op cashflow. Eigenlijk zijn we allemaal wakker geworden. Iedereen heeft de keerzijde gezien van het verdienmodel van de gemeentelijke grondbedrijven.’
‘Maar nu we met beide benen op de grond staan, is het tijd om vooruit te kijken. Bij sommige gemeenten is men net iets te voorzichtig geworden, vind ik. “Help, gebiedsontwikkeling kan fout gaan!” Ja, dat is zo. Bij dit vak horen nu eenmaal risico’s. Ik zeg: blijf dromen. Er kan best veel, mits je het pad naar je bestemming goed uitstippelt. Wees realistisch, maar blijf wel bewegen.’

Is het een taak van BPD om daarbij te helpen?

‘Ja. Je moet tegenwoordig creatiever zijn om dingen voor elkaar te krijgen. En je moet onderscheidend zijn. Daar ligt voor ons een interessante opgave. De afgelopen jaren zijn we veel dichter in de buurt van onze klanten komen te staan, we hebben ze beter leren kennen. Maar we kunnen meer. We kunnen ons nog sterker onderscheiden door duidelijker aanwezig te zijn in de lokale én regionale bestuurdersgemeenschap. We zijn nu al intensief met afzonderlijke gemeenten in gesprek, en daarvoor worden we gewaardeerd. Maar we zouden nog dichter op het bestuur moeten zitten, zeker regionaal. Bij Stec was ik betrokken bij allerlei regionale trajecten, daar zag ik hoe belangrijk deze benadering is. Welke gemeente doet wat? Welke plannen vullen elkaar aan, welke niet? Hoe voorkom je dat je elkaar onnodig beconcurreert? En belangrijker nog: wat kunnen bestuurders en gemeenten van ons leren? Hoe kunnen we de politiekbestuurlijke dynamiek koppelen aan onze zakelijke, vaak langdurige aanwezigheid in lokale en regionale gemeenschappen? Ik beschouw het als onze opgave om uit te zoeken hoe we hierin verder kunnen komen, om zo de gemeenten – en uiteindelijk dus onze klanten – beter te kunnen bedienen.’

Waarom is die regionale benadering zo belangrijk?

‘Omdat je als professionele ontwikkelaar een echt duurzaam verhaal moet hebben: sociaal, economisch, fysiek en milieutechnisch. En dat heb je pas als je breder kijkt. Neem nieuwbouw. Die moet je veel meer in samenhang bekijken met de bestaande woningvoorraad. Want die is niet statisch, niet volledig kwalitatief op orde. Pas dan kun je aangeven wat regionaal écht nodig is. Als je daarop een goed antwoord hebt, laat je je toegevoegde waarde zien en voeg je duurzame producten en wijken toe.’

Heeft die benadering ook te maken met de veranderende woningmarkt? ‘Ja. We zijn een land van verschillende snelheden geworden. Op plekken met voldoende marktvraag lopen gebiedsontwikkelingen ‘gewoon’ door. Elders is het moeilijker. En neem de demografische verschuiving. De vergrijzing gaat een grote rol spelen. Ouderen vormen de komende jaren in veel regio’s de snelstgroeiende bevolkingsgroep. Als ontwikkelaar moeten we goed weten hoe en waar die groep wil wonen, en hoe we ze uit hun huidige, vaak grote eengezinswoning kunnen ‘verleiden’. Daarnaast zien we huishoudens kleiner worden. Ik zie het als onze taak om daarover een goed, praktisch en kloppend verhaal neer te leggen. En daarover in overleg te treden met onze samenwerkingspartners. De kern is: we zullen nog flexibeler moeten worden, we zullen sneller moeten kunnen schakelen.’

Waarom?

‘Omdat de wereld steeds met nieuwe uitdagingen komt, in een hoger tempo. De vergrijzing noemde ik al. Maar kijk eens naar de groeiende vraag naar huurwoningen. Of naar de trek naar stedelijke regio’s. Woonconsumenten zijn kritischer, ze vragen meer kwaliteit, willen meebepalen. Er zijn technologische ontwikkelingen die gegarandeerd veel invloed zullen hebben op de manier waarop wij wonen, onze wijken beleven en onze ruimte gebruiken. Ook de vluchtelingencrisis vraagt onze aandacht.’

Moeten ontwikkelaars tijdelijke woningen gaan bouwen?

‘Misschien. Hoe tijdelijk is tijdelijk, en hoe definitief is definitief? Ik noem het als voorbeeld. We zullen er in ieder geval een antwoord op moeten hebben. Migranten vormen nu al een belangrijke factor bij de groei van de steden. We moeten ons tot dit soort vragen verhouden. Gebiedsontwikkelaars moeten van veel markten thuis zijn en hun voelsprieten gebruiken om ontwikkelingen in onze maatschappij een plek te geven. Dus: wees flexibel, blijf niet vastzitten, kijk voortdurend om je heen.’

Wat spreekt u eigenlijk aan bij BPD?

‘Het is een ontwikkelaar met een rijke geschiedenis. Een echte gebiedsontwikkelaar die er is om te blijven, met wortels in de publieke sector. Daar pas ik echt bij. Het gaat mij om meer dan vastgoedontwikkeling alleen. Gechargeerd gezegd: hit and run is niet mijn stijl. Ik houd wel van zakelijkheid en van resultaten boeken, maar het moet hand in hand gaan met maatschappelijke relevantie, duurzaam toegevoegde waarde en verantwoordelijkheid. Die combinatie is typerend voor BPD. We passen dus goed bij elkaar.’

U gaat zich bezighouden met de ‘verdere professionalisering van het vak gebiedsontwikkeling’. Het kan nóg beter?

‘Het kan altijd beter, professioneler. En de wereld om ons heen staat niet stil. We zijn eigenlijk nog maar kort bezig. Als aparte discipline is gebiedsontwikkeling nog maar zo’n twintig tot dertig jaar oud. Ellen van Bueren, hoogleraar Urban Development Management aan de TU Delft, heeft gezegd dat er nog nauwelijks wetenschappelijke onderbouwing is voor dit vak. We kunnen op allerlei fronten beter worden, in de praktijk, in de theorie, in de opleidingen.’
‘BPD heeft de ambitie om voorop te lopen in het vak. Op veel punten doen we dat al. We werken slimmer samen met onze partners in de keten, we zitten dichter op de markt dan in het verleden. Dat moet ook, want we willen – ook in een aantrekkende markt – een topspeler zijn. Alles wat we doen, moet top zijn.’

BPD wil vooral nauw en vroegtijdig betrokken zijn bij de start van ruimtelijke plannen. Een andere plek in de keten, voorwaartse integratie. Hoe kijkt u daartegen aan?

‘Die koers is vooral zo goed omdat je er veel aan kunt ophangen. Wanneer en hoe ontstaat bij een gemeente het eerste idee voor een nieuw ruimtelijk plan? Welke rol speelt BPD in die fase? We kunnen als marktpartij veel betekenen voor gemeenten, in het belang van hun inwoners, onze klanten. We hebben al veel goede wijken in Nederland en daarbuiten gemaakt. We leren en vernieuwen dagelijks in onze praktijk. Met onze mensen, middelen, kennis, expertise en zakelijke instelling kunnen we vroeger in de keten toegevoegde waarde leveren. Dat doen we samen met onze partners bij overheden, bij corporaties, in de wetenschap, in de bouw- en gebiedsontwikkelingswereld en daarbuiten. Ik vind het een uitdaging om te kijken hoe ver we hierin kunnen komen.’ Zijn ontwikkelaars wel toegerust om dit soort vragen te beantwoorden? ‘Ja. Gebiedsontwikkelaars hebben zo veel te bieden! Er is enorm veel kennis, kunde en ervaring. Mijn ambitie is het vooral om die aan te boren en ervoor te zorgen dat we samen beter en slimmer worden. Dat kan door onze capaciteiten nog beter uit te wisselen, ook tussen verschillende regio’s. Vaak kan dat door simpele dingen, door de opgave gewoon eens af te pellen: waarom doe je de dingen die je doet? Uiteraard moeten we ook complexere uitdagingen aanpakken. De toegenomen diversiteit binnen het vak gebiedsontwikkeling vraagt onze aandacht. In onze regio’s, bij de locatie- en ontwikkelingsmanagers, zit de echte professionaliteit. Dat wordt onze zoektocht: zorgen dat we samen gericht en vernieuwend aan onze ambities en doelen werken, maar toch flexibel, alert en open blijven. En intussen steeds slimmer worden, en anderen slimmer maken.’

Desirée Uitzetter studeerde Sociale Geografie aan de Universiteit Utrecht (afstudeerrichting: Economische Geografie) en Human Geography aan Middlesex University. Ze werkte in adviesen projectdirectiefuncties bij Ecorys, KPMG/Metrum en BNG Gebiedsontwikkeling. Sinds 2010 was ze in dienst van de Stec Groep, die opdrachtgevers helpt bij complexe economische vragen over gebouwen, gebieden en grond. Als partner van dat bureau (sinds 2013) hield Uitzetter zich bezig met kennisontwikkeling en vernieuwing op het terrein van gebiedsontwikkeling en wonen. Desirée Uitzetter is getrouwd en heeft drie kinderen.