Persoonlijk “De politiek moet niet alleen graag willen, er moet ook een hoop gebeuren.” Als kersverse directeur Gebiedsontwikkeling van Rotterdam heeft Jos Melchers geen moeite met de opgerolde-mouwen-mentaliteit van de havenstad. Zo wordt als het aan hem ligt de Randstadrail snel uitgebreid. Tegen nog meer files en zodat de stad bereikbaar blijft. Met vuur én realisme praat hij ook over de “supermooie opgave” waarvoor hij nu staat. “Als je ergens in dit land met een uitdagend concept terecht kan, dan is het wel in Rotterdam. Wat natuurlijk niet wil zeggen dat alles zo maar gerealiseerd kan worden.”
Verbinding tussen gebouw en omgeving
De eerste honderd dagen heeft Melchers er in inmiddels opzitten in zijn nieuwe functie. In een kantoor 25 hoog in De Rotterdam, de kantoorkolos die hij destijds als managing director van MAB Development zelf neerzette op ‘de Kop van Zuid’. “Best wel uniek, maar niet met dat oogmerk”, tekent hij daar gekscherend bij aan. Om vervolgens direct over te schakelen naar zijn nieuwe rol als gemeentelijke gebiedsontwikkelaar: “Eigenlijk belangrijker nog dan een gebouw erbij is de verbinding tussen gebouw en omgeving. En de Wilhelminapier is in een paar jaar tijd echt een stukje binnenstad geworden, met de daarbij horende hectiek op straat. Met pakhuizen die worden getransformeerd inclusief moderne toevoegingen.”
Mooi contrast
“Goed” noemt Melchers ook de verbinding tussen het ‘schiereiland’ waar De Rotterdam op staat, en het nabijgelegen Katenrecht. In die voormalige probleemwijk in Rotterdam-Zuid vindt nu een “enorme woningbouwproductie” plaats. Hij hoopt dat er andere functies aan kunnen worden toegevoegd, zodat daar “met respect voor de geschiedenis van die plek” ook een multifunctioneel stuk binnenstad ontstaat. “Die kleinschalige sfeer daar en de grootschaligheid hier vormen een heel mooi contrast. Dat maakt de stad juist ook zo fascinerend.”
‘Rotterdam Kop van Zuid’
Kop van Zuid
Verdichten met oog voor straatniveau
Al snel komt het gesprek op de fikse woningbouwopgave voor de stad als geheel: 10.000 woningen erbij in de komende drie jaar, 30.000 tot 2030 en tot 2040 50.00. “2040 is nog ver weg, maar die opgave is echt enorm.” Duidelijke prioriteit is bouwen in de bestaande stad: “We kijken echt naar verdichten. Vergeleken met compacte historische steden elders in de Randstad kan Rotterdam door het verleden ook makkelijker inbreiden. Nu al zie je dat de binnenstad heel snel verdicht. Met een veel groter woningbouwprogramma kun je daar dan ook meer andere voorzieningen creëren.” Hij pleit ook voor extra aandacht voor het straatniveau: “Stedelijke dichtheid is superleuk en de skyline indrukwekkend, maar je kunt die hogere dichtheid alleen bereiken als je de kwaliteit van de openbare ruimte goed bewaakt.”
Betere balans met duurdere woningen
Volgens het gemeentebestuur telt de stad te veel sociale huurwoningen en is er een gebrek aan woningen voor middeninkomens. Daarom is voor de hele stad, “maar in het bijzonder voor Zuid”, het beleid gericht op bouw van meer woningen in hogere segmenten. “Voor die kwaliteitsverbetering zal er ook de nodige sanering plaats vinden. Het is echt zoeken naar een balans”, licht Melchers toe. Als grote projecten in Zuid noemt hij verder Hart van Zuid, het gebied rond Winkelcentrum Zuidplein en Ahoy dat door transformatie een nieuw bruisend stadscentrum moet worden. En Feijenoord City, het plan voor een nieuw voetbalstadion aan de Maasoever, met ook kantoren, woningen, winkels en horeca. De gemeenteraad stemde in mei in principe in met het project en wil zelf 135 miljoen euro steken in de gebiedsontwikkeling. “Maar er is in Zuid ook een grote behoefte aan kleinschaligheid, aan appartementengebouwen van drie, vier lagen en aan grondgebonden woningen, Daarover zijn we nu druk in gesprek met woningcorporaties en marktpartijen.”
Stad moet kunnen ademen
Naast meer ‘dichtheid’ is er behoefte aan ‘verdunnen’, licht Melchers zijn visie voor de Maasstad verder toe: “De stad heeft behoefte aan snelheid, maar ook aan flaneren, verblijven en ontmoeten. Dus moet je zorgen dat de stad kan ademen door op plekken waar het nu te dicht op elkaar staat te zorgen voor revitalisering en meer ruimte.” Heel belangrijk noemt hij het toevoegen van meer groen aan de binnenstad. Zo wordt de Coolsingel heringericht tot verkeersluwe groene boulevard en wil de stad de rivieroevers ook groener maken. Tevens moet in Zuid het al bestaande groen beter worden benut. “Zoals in Franse en Engelse steden, waar parken mooi onderdeel uitmaken van de stad. Daar kunnen wij als Rotterdam maar ook als Nederland nog een behoorlijke slag mee maken.”
‘Rotterdam Coolsingel’
Coolsingel
Slim ontwikkelen en samenwerken
Melchers houdt in De Rotterdam kantoor in de middentoren. Het imposante complex telde op de tekentafel aanvankelijk twee torens. De middentoren kwam er bij om het project financieel rond te breien. Melchers: “Door die trouvaille van extra volume konden we de gemeente de grondwaarde bieden waar die bij het opstellen van de grondexploitatie van was uitgegaan.” Maar dat was toen de kantoorhuren en woningprijzen in Rotterdam nog echt een stuk lager waren dan in Amsterdam. Zeker de laatste twee jaar stijgen de opbrengsten in de Maasstad volgens Melchers “full swing” en loopt de stad de achterstand op de hoofdstad zelfs enigszins in : “Al zijn de uitdagingen om het hier voor elkaar te krijgen nog altijd groter. Als gemeente moet je dus slim ontwikkelen en echt samenwerken met de markt.”
Marktpartijen faciliteren
Melchers bekleedt naar eigen zeggen zijn nieuwe functie nog te kort om al heel concreet op projecten in te kunnen gaan. Bijvoorbeeld of de stad de trouvaille van extra volume zelf gaat toepassen. Feit is wel dat het Cluster Stadsontwikkeling in 2016 meewerkte aan een onderzoek van Branchevereniging Nederlandse Architectenbureaus (BNA) naar het ‘optoppen’ van bestaande gebouwen in de binnenstad. Maar dat wil niet zeggen dat de gemeente van zins is nu zelf in ontwikkelprojecten te stappen, benadrukt hij: “Wel willen we als gemeente graag marktpartijen faciliteren.” Die partijen zijn er volgens hem genoeg: “Omdat ze hier nog een duidelijke groeimarkt zien. Rotterdam maakt echt een sprint. En dan zijn de uitdagingen hier misschien wat groter dan in het noordelijk deel van de Randstad, hier heb je meer mogelijkheden om te bouwen, dus dat compenseert aardig.”
Noord en Zuid nog meer verbinden
Rotterdam krijgt er volgens het mobiliteitsplan uit 2016 tussen nu en 2030 ook nog twee oeververbindingen bij. Een mogelijke brug (of tunnel) tussen Rotterdam-West en de Waalhaven. Maar het stadsbestuur wil eerst een brug aan de oostkant, tussen Kralingen en het gebied waar de nieuwe ‘Kuip’ is gepland. Om ‘Noord’ en ‘Zuid’ nog meer met elkaar te verbinden en de sociale en economische verschillen tussen beide stadsdelen verder te reduceren, legt Melchers uit. Transformatie van oude havengebieden tot moderne woon-werk locaties, zoals het RDM-gebied en Merwe-Vierhavens (M4H), beschouwt Melchers als een belangrijke opgave. Ook omdat de energietransitie op Rotterdam afkomt, “misschien wel in verhevigde mate”. Voor het welslagen van die metamorfose moet de verbinding van deze gebieden met de binnenstad beter. En die met de luchthavens ook, voor het aantrekken en behouden van multinationals. Daarom is hij blij met de ”intensieve lobby” van de G4 richting politiek Den Haag voor uitbreiding van Randstadrail, de lightrailverbinding tussen Rotterdam, Den Haag en Zoetermeer tot een ‘rondje Randstad’ met ook onder meer Schiphol als halte.
Markt helpt met plancapaciteit
Een ranking-the-stars-lijstje voor al die aandachtspunten is er niet, zegt hij. Voldoende plancapaciteit voor alle woningbouwaanvragen ook niet, want die is onder druk van de crisis flink afgebouwd. Maar op dat punt lijkt er zicht op een oplossing. Marktpartijen willen de gemeente een handje helpen met een pool van ontwikkelaars en daar heeft Melchers wel oren naar: “Met de enorme opgave waarvoor we staan, moeten we creatief zijn. Dus als de markt daar extra snelheid aan kan geven, prima.”
Cover: ‘Rotterdam Calypso’
Door Paul Hazebroek
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
