Nieuwe kijk op contractering

Belang en perspectief contractering zijn veranderd

Nu de markt op veel fronten is vastgelopen, wordt contractering — naast een noodzakelijk iets — steeds meer een nuttig instrument. Alle partijen, publiek en privaat, hebben de behoefte om in een vroegtijdig stadium gezamenlijk na te denken over de voorwaarden waaronder een bepaalde ontwikkeling nog mogelijk gemaakt kan worden. Zij wensen hun afspraken gefaseerd vast te leggen in overeenkomsten die niet langer in de kast verdwijnen, maar een leidraad vormen voor het gezamenlijk te doorlopen proces.

Gefaseerde contractering wordt belangrijker

De samenwerkende partijen trachten steeds meer op voorhand helderheid te krijgen over hun planhorizon, de fasering die zij willen aanbrengen en de termijnen waarvoor zij zich aan elkaar willen binden. Zo snel mogelijk een concreet beeld krijgen van de kosten en risico's van de verschillende partijen in een project — in zowel de grond- als vastgoedexploitatie — is daarbij voor hen essentieel geworden. Daarbij is ook de risicoverdeling en -beheersing een hot item. Ze hebben verder behoefte aan het vooraf vastleggen van voorwaarden voor ontwikkeling en realisatie. Per projectfase worden 'go/no go' momenten vastgesteld. Zo ontstaan gefaseerde contracteringstrajecten waarin steeds concreter wordende overeenkomsten naadloos op elkaar aansluiten. Maar ook andere factoren dan de crisis spelen een rol bij de veranderende inzichten in de wijze van contractering. Regelgeving en jurisprudentie over staatssteun, aanbesteding en kostenverhaal maken de laatste jaren een snelle ontwikkeling door en nopen tot het vroegtijdig afwegen van de mogelijke gevolgen voor de te maken afspraken en de juridische vormgeving daarvan.

Afstemming praktijk, proces en juridica zorgt voor contract met meerwaarde

Deze integrale, vroegtijdige benadering van contractering vraagt steeds meer dan voorheen om een koppeling tussen de gebiedsontwikkelingspraktijk, het bijbehorende proces en het totale juridische kader waarbinnen een en ander zich afspeelt. Deze drie aspecten dienen hand in hand te gaan. Alleen juridische kennis hoe een goed contract opgesteld moet worden, is niet meer voldoende om een overeenkomst met meerwaarde te genereren.

De 'juridica' moet niet langer leidend zijn, maar ondersteunend zijn aan het proces om een ruimtelijke ontwikkeling in goede banen te leiden. Niet de vorm van het contract, maar de inhoud moet doorslaggevend zijn. Anders gezegd: contracteren moet niet langer een doel op zich zijn, maar een instrument om projecten kansrijker te maken en het commitment tussen de samenwerkende partijen te versterken.

Dit alles kan alleen wanneer men het volledige speelveld van relevante aspecten overziet, het afsprakenkader vanuit verschillende perspectieven bekijkt en zich verplaatst in de positie van de diverse contractanten en hun verschillende ideeën over risico's en binding. Het opstellen van een overeenkomst vanuit de positie van één partij werkt niet meer. Partijen doen er verstandig aan om op voorhand gezamenlijk met een jurist na te denken over wat zij precies van elkaar verwachten, voordat zij een contract laten opstellen. Hierdoor kan de overeenkomst optimaal worden afgestemd op de wensen van alle partijen en kan in een vroeg stadium worden aangegeven wat juridisch gezien de (on)mogelijkheden zijn.

Vlottrekken van vastgelopen overeenkomsten

Op dit moment zijn veel lopende contracten in een impasse terechtgekomen, omdat de gemaakte afspraken dateren van voor de crisis en niet meer passen bij de huidige kritische markt. De hiervoor beschreven nieuwe inzichten bij contracteren kunnen ook nuttig zijn bij het doorbreken van die impasse. Een frisse blik op een overeenkomst kan leiden tot een update van het afsprakenkader, zonder daarbij onrecht te doen aan het oorspronkelijke doel en de individuele belangen van partijen.