Nieuwe MCD-leergang Urban Law helpt gebiedsgericht te werken onder de Omgevingswet

‘Nog heel veel koudwatervrees’. Dat is de kop van een artikel in Binnenlands Bestuur dat vorige week verscheen over onderzoek dat het tijdschrift met NEPROM deed naar het werken met de Omgevingswet onder gebiedsontwikkelaars. Uit het onderzoek blijkt dat van de door gebiedsontwikkelaars gehoopte versnelling van procedures nog nauwelijks sprake is. Gemeenten zouden bovendien worstelen met de integrale besluitvorming zoals met de Omgevingswet wordt voorzien.

Maar dat zal snel veranderen, reden voor de Master City Developer om in januari te starten met de nieuwe leergang Urban Law. Die biedt vertegenwoordigers van onder meer gemeenten, gebiedsontwikkelaars en woningcorporaties de mogelijkheid om de instrumenten van de Omgevingswet zo goed mogelijk te leren inzetten in concrete projecten. Het seminar was bedoeld als voorproefje, speciaal bedoeld voor niet-juristen.

Worstelen met de Omgevingswet

Dat gebiedsontwikkelaars worstelen met het werken met de Omgevingswet is vanwege drie aspecten niet verwonderlijk, zo blijkt tijdens het seminar.

Ten eerste vanwege de Omgevingswet zelf, of beter: omdat nog niet duidelijk is wat de wet voorschrijft precies betekent in de praktijk. Zo is het volgens de Omgevingswet verplicht om participatie te organiseren, maar de mate waarin en in welke vorm dat moet gebeuren staat nergens beschreven. Dat leidt tot vragen hoe aan de wettelijke eis van participatie te voldoen. De Omgevingswet biedt ook mogelijkheden om schaarse ruimte opnieuw in te delen, zo legt Ruda van Ravensteijn, promovenda aan de TU Delft, duidelijk uit. Maar hoe dat precies moet en welke juridische implicaties dat heeft voor ‘bestaande rechten’ is verre van duidelijk. Ook onduidelijk is wat de gevolgen zijn van de flexibelere normen voor bijvoorbeeld luchtkwaliteit en geluid, een onderwerp waar Marlon Boeve en Fred Hobma al eens op Gebiedsontwikkeling.nu over schreven.

Ten tweede is – naast het wennen van werken met de Omgevingswet – het recht voortdurend in verandering en dat heeft ook effect op de praktijk van gebiedsontwikkeling. Zo maakt Fred Hobma, universitair hoofddocent aan de TU Delft, in zijn presentatie duidelijk dat op meerdere vlakken nieuwe initiatieven spelen die invloed hebben op gebiedsontwikkeling. Denk daarbij aan de betekenis van ‘water en bodem sturend’ in de praktijk en de juridische implicaties hiervan, zoals Peter Groenhuijzen van de Hogeschool Van Hall Larenstein in zijn presentatie duidelijk maakt. Daarnaast krijgen gebiedsontwikkelaars mogelijk met de invoering van een planbatenheffing te maken waarmee de winst op de bestemmingsverandering van grond gedeeltelijk kan worden afgeroomd. En dan is er nog de mogelijke invoering van de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (vanwege het verkorten van beroepsprocedures) en niet te vergeten het Didam-arrest waarvan eind deze maand een nieuwe versie wordt verwacht. Op al deze terreinen is nog veel onduidelijk over wat dit in de praktijk gaat betekenen voor gebiedsontwikkeling.

En ten derde is er het werken in concrete projecten met de Omgevingswet. Natuurlijk: gemeenten moeten Omgevingsvisies en Omgevingsplannen maken maar onduidelijker is hoe partijen in gebiedsontwikkeling met behulp van de wet ook tot echt integrale plannen kunnen komen. Loesanne van der Geest, onderzoeker Kenniscentrum Duurzaam Organiseren aan de Hogeschool Leiden, maakt in haar presentatie duidelijk dat gemeenten worstelen met de vraag hoe zij handen en voeten kunnen geven aan integraal werken in het fysieke domein. De stap van een bredere visie naar het werken in concrete projecten met de juiste instrumenten blijkt nog een opgave te zijn, aldus Van der Geest.

Concreet maken

Na de presentaties praten de 60 deelnemers – een brede groep van ontwikkelaars tot vertegenwoordigers van gemeenten, woningcorporaties, provincies en het Rijk – aan verschillende ‘tafels’ door over deelonderwerpen op het snijvlak van gebiedsontwikkeling en de Omgevingswet.

Zo bespreekt een groep hoe het principe ‘water en bodem sturend’ vanuit kennis over de ondergrond en een gemeenschappelijk belang in een concrete situatie uitgewerkt kan worden. En komt ook de vraag op tafel hoe je verschillende partijen aan tafel kan krijgen die in een specifieke situatie met hetzelfde probleem – in dit geval een gebied dat met bodemdaling en samenhangende verzakking van vastgoed kampt – te maken hebben. Aan de tafel over participatie wordt het belang van vroegtijdige participatie onderschreven maar vragen de deelnemers zich af hoe dit nu het beste vorm en inhoud te geven in de praktijk.

Aan de tafel over samenwerking tussen publieke en private partijen in grote gebiedsontwikkelingen wordt gezocht naar nieuwe samenwerkingsvormen die beter aansluiten bij de gedachte van de Omgevingswet. Bij de deelnemers is behoefte aan meer flexibiliteit in de afspraken tussen publiek en privaat, zo blijkt. En aan de tafel over ontwikkelruimte bij bestaande bedrijvigheid gaan de deelnemers in gesprek over de mogelijkheden die de Omgevingswet daarvoor biedt en de noodzaak om de schaarse ruimte desgewenst te kunnen herverdelen. Maar daarbij komt de complexiteit vanwege de juridische en financiële gevolgen om de ruimtelijke puzzel in een bestaande situatie anders te leggen ook aan bod.

Tijdens de tafel over ‘het programma’ in de Omgevingswet, wordt ten slotte duidelijk dat gemeenten wel integraal willen werken, maar nog zoeken naar manieren hoe zij het sectorale werken kunnen doorbreken. Daar heeft gespreksleider Loesanne van der Geest in ieder geval een helder antwoord op: concretiseer omgevingsplannen in gebiedsprogramma’s voor een integrale aanpak per gebied.