Nieuwe Reiswijzer Gebiedsontwikkeling helpt bij partnerselectie

In het speelveld van gebiedsontwikkeling zijn de laatste jaren aanzienlijke veranderingen opgetreden. Hierdoor sluit de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling uit 2011 (“een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden”) van de rijksoverheid minder goed meer aan op de praktijk. Dit vormde reden voor het ministerie van BZK, de VNG en de marktpartijen Neprom en Bouwend Nederland om Akro Consult te vragen om een geactualiseerde editie. Deze Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 werd begin juni gepresenteerd tijdens vastgoedbeurs Provada, en verschijnt in augustus in druk.

De veranderde marktsituatie waarop de nieuwe Reiswijzer inspeelt, betreft allereerst de toegenomen complexiteit van de opgaven, licht Patrick Esveld, partner bij Akro Consult, tijdens de presentatie toe. Gebiedsontwikkeling is overwegend binnenstedelijk geworden. Het draait veelal om herontwikkeling of transformatie, vaak gepaard met versplinterd eigendom. Die opgave wordt nog ingewikkelder gemaakt door de eisen van energietransitie, klimaatbestendigheid en mobiliteitsvoorziening.

In de tweede plaats bevindt de ontwikkel- en bouwsector zich in een periode van hoogconjunctuur. Met name de woningbouwopgave is de komende tien jaar nog enorm. Door het grote aanbod kunnen ontwikkelaars en bouwers kieskeuriger zijn. Meedingen voor complexere opgaven vergt veel meer tijd en geld dan eenvoudiger opgaven, en dan is de keuze voor het laatste aanbod al gauw veiliger en profijtelijker. Dit betekent afnemende concurrentie.

Compromis

Volgens Esveld is de laatste jaren steeds vaker gebleken dat traditioneel aanbesteden op plan en prijs minder goed uitpakt bij complexe opgaven. De aanbestedingspraktijk is zonder meer al een kostbare aangelegenheid: naar schatting van Deloitte spendeert de bouwsector in Nederland per jaar 500 tot 700 miljoen euro aan tenderkosten. Hiervan komt het overgrote deel niet terecht in de projecten. “Maar wat momenteel bij de aanbesteding van een complexe ontwikkelopgave ook gebeurt, is dat die geen enkele inschrijving oplevert. Partijen zien er geen brood in. Dat zijn forse faalkosten voor de gemeente als aanbestedende partij.”

Bovendien levert aanbesteden grosso modo niet de beste samenwerking en het beste resultaat op: “Planselectie leidt bijna per definitie tot een compromis waar niet iedereen echt tevreden mee is. Als gemeente via een selectieprocedure een goede marktpartij uitkiezen en samen een langjarig ontwikkel- en realisatieproces ingaan, levert uiteindelijk meer kwaliteit voor de stad op.” Hij krijgt bijval van Hans Tijl, directeur Bijzondere Projecten bij BZK die de Reiswijzer symbolisch in ontvangst neemt. Een van tevoren dichtgetimmerd plan waarop marktpartijen kunnen inschrijven, laat tijdens de verdere uitwerking te weinig ruimte voor bijstellingen.

Solliciteren

Om die problemen op te lossen, introduceert de Reiswijzer als alternatief partnerselectie. De gemeente (of andere overheid) zet geen uitgewerkt plan in de markt, maar nodigt op basis van een globaal plan een beperkt aantal partijen uit. Naast randvoorwaarden (zoals track record, integriteit en financiële soliditeit) tellen vooral de visie op de benodigde langjarige samenwerking en opgave, de competenties en het profiel van de marktpartij, en wie zij als verantwoordelijke naar voren schuiven. Dit levert een integrale benadering van deze opgave op, waarbij in publiek-private samenwerking het beste plan voor de locatie ontwikkeld wordt, inclusief de nodige flexibiliteit om op onvoorziene of veranderde omstandigheden in te kunnen spelen. Partnerselectie is alleen niet mogelijk bij aanbestedingsplichtige overheidsinvesteringen van een bepaalde omvang.

Tijdens een korte paneldiscussie vergelijkt Lingotto-partner Bob Jansen partnerselectie met solliciteren naar een baan bij de gemeente. Het gaat erom jezelf als de beste samenwerkingspartner te presenteren, om te laten zien wie je bent en wat je kan. Lingotto is na een dergelijke selectieprocedure gecontracteerd voor de ontwikkeling van Smakkelaarsveld in Utrecht.

Fahid Minhas, wethouder van Schiedam, ziet nog een belangrijk voordeel van een niet meteen vastliggend plan en een veel persoonlijkere samenwerking: er ontstaat meer ruimte om draagvlak binnen de stad en de raad te verwerven. Met een kostenvergoeding van 20 duizend euro maakt Schiedam meedoen aan de voorselectie bovendien aantrekkelijk.

Capaciteitsprobleem oplossen

Ook Rotterdam heeft de lijn losgelaten om elk project via een tender weg te zetten, vertelt bouwregisseur Matthijs Rommelse van Stadsontwikkeling. Hij geeft nog een andere reden: het ontbreekt de gemeente eenvoudigweg aan personele capaciteit om – gezien het doel van 40.000 nieuwe woningen voor 2030 – voldoende aanbestedingen uit te schrijven. Met marktpartijen is een zogenoemd Bouwakkoord gesloten, waarin afspraken over andere vormen van samenwerking dan via openbare aanbesteding zijn gemaakt. “We geven nu veel meer ruimte aan initiatieven en ideeën uit de markt.”

Neprom-directeur Jan Fokkema vraagt of gemeenten niet bang zijn door partnerselectie een stuk grondopbrengst te laten zitten, aangezien de marktpartijen niet meer op prijs concurreren. Jansen (Lingotto) en Tijl (BZK) wijzen erop dat de opbrengst van een aanbesteding altijd een momentopname is. Duurzame kwaliteit is belangrijker dan een eenmalige maximale financiële opbrengst. Daar komt bij dat in een latere projectfase de gemeente nog wel eens genoodzaakt is alsnog de portemonnee te trekken voor planaanpassingen.

Geen abc’tje

Een van de auteurs van de nieuwe Reiswijzer, senior-adviseur Helen Amerika van Akro Consult, waarschuwt ervoor partnerselectie als een abc’tje te zien. Deze nieuwe benadering vergt volgens haar namelijk bijzondere kennis en kunde, en niet elke gemeente heeft die in huis. Uiteindelijk moeten er ook heel veel afspraken op papier worden gezet. Hoe ga je bijvoorbeeld om met vertraging?

Bovendien is tenderen voor gemeenten nu nog veilig en vertrouwd, zegt BZK-directeur Tijl. “Het vergt tijd voor we uit dat karrespoor zijn.” Het ligt voor de hand dat ook het Rijksvastgoedbedrijf meegaat op dit nieuwe pad: “We kunnen dit als rijksoverheid niet propageren en er dan zelf geen werk van maken.”

Meer onderbouwing

Ter afsluiting van de sessie op Provada vat Esveld de verbeteringen van de nieuwe Reiswijzer samen. Ten eerste is de wet- en regelgeving bijgewerkt, aangezien deze sinds 2011 veranderd is. Ten tweede biedt deze nieuwe editie meer onderbouwing voor de te maken keuzes. “De vorige Reiswijzer is vrij instrumenteel en laat zien dat je links of rechts kunt afslaan. De nieuwe editie legt ook uit waarom je voor de ene of andere route zou kiezen en reikt daarvoor alle handvatten aan. Wat hierbij helpt zijn de opgenomen casussen. Gemeenten kunnen hun eigen gebiedsopgave daaraan spiegelen.”

Cover: Mariska van der Hee