Nieuwe spelers maken nieuwe steden?

Conference New Towns | New Territories, new players in urban development

Twee centrale vragen komen op bij de opgave een nieuwe stad te realiseren. De techniek van het stad bouwen en het creëren van een gemeenschap. De focus vandaag ligt vooral op de techniek en minder op het sociale aspect. Financiële modellen, nieuwe spelers en hun omzetcijfers, technische snufjes en in mindere mate governance en cultuurverschillen worden belicht. Kenden de nieuwe steden in de verzorgingsstaten in de naoorlogse Westerse wereld nog een sterke sociale ambitie met (semi)publieke instituties als trekker, vandaag de dag is het vooral een particuliere ontwikkeling waarbij bedrijven het voortouw nemen. Er blijkt een grote markt voor dit exportproduct: nieuwe steden in de opkomende economische machten worden veelal ontworpen door Westerse ontwerpbureaus en bedrijven. De vraag is natuurlijk hoe zich dat verhoudt tot lokale cultuur en gewoonten, maar de makers van deze nieuwe steden laten weten dat hun klanten vooralsnog zeer tevreden zijn. Geen planologen of stedenbouwkundigen deze dag, maar vertegenwoordigers van (technische) bedrijven uit de zakelijke dienstverlening vormen het gros van de sprekerslijst. Sprekers van Cisco, Lavasa Corporation ltd, Royal Haskoning/DHV, Landor Associates en Accenture leggen het publiek uit hoe je een stad vanuit het niets uit de grond stampt. Vier ervan (New Songdo in Zuid-Korea, Strand East in London, Lavasa in India en Living PlanIT in Portugal) zijn uitvoeriger besproken, drie komen hier aan bod.

New Songdo is een economisch vrije zone van 6 km2 op een stuk landwinning aan de kust niet ver van Seoul. Deze stad begon met de bouw en verkoop van woningen, waarna de eerste winst is geïnvesteerd in publieke voorzieningen. Jean-Louis Massaut van Cisco, een van de betrokken partijen, legt uit dat 80% van al het internetverkeer verloopt via een apparaat van Cisco, dus extra internetverkeer is goed voor zijn bedrijf. Ze denken daarom graag mee met alle mogelijke nieuwe toepassingen van internet in deze nieuwe stad. Alles wordt gemonitord via een centrale controlekamer en data over allerlei aspecten van het dagelijks leven van bewoners is voorhanden. Ook is privéles mogelijk via ‘TelePresence’ of een persoonlijke conciërge die per HD videoverbinding voor je klaar staat. Men kan zich afvragen wat de toegevoegde waarde is van al die op internet aangesloten apparaten, maar volgens Cisco is internettoegankelijkheid de sleutel tot de verhoging van de kwaliteit van leven. En waarschijnlijk tevens een goudmijn voor wat betreft inzichten in gedrag, gebruik en persoonlijke voorkeuren.

Van alle besproken voorbeelden is het project Strand East in London van LandProp – ontwikkeltak van de Inter Ikea Group – het meest traditionele voorbeeld, letterlijk dicht bij huis. Dit voormalige industriegebied aan de rand van het ‘Olympic Park’ werd in 2009 verworven. Uniek aan deze ontwikkeling is met name dat de ontwikkelaar met eigen vermogen aan de slag gaat en aangeeft voor een lange periode betrokken te blijven bij het gebied. Onder meer door zelf een deel van de woningvoorraad in beheer te houden. Thomas Hattig van LandProp belooft een levendige nieuwe buurt om te leven, eten en ontspannen met betaalbare ruimte voor wonen en werken. LandProp bouwt niet alleen woningen, maar ook de faciliteiten om een gemeenschap te creëren. Het eerste project is een restaurant (Dane’s Yard) in een bestaand, industrieel gebouw. Direct ernaast werd een grote houten toren als markering van de verandering neergezet. LandProp is al vanaf het begin in dialoog met de buurt, stakeholders en de autoriteiten en ze nemen de tijd om na te denken over de juiste invulling van het gebied.

In India transformeert ‘city manager’ Scot Wrighton een gebied rondom een stuwmeer tot de gloednieuwe stad Lavasa, met de look en feel van de Italiaanse Rivièra en gerund als een bedrijf. Hij beschrijft het ontwikkelingsproces als het bouwen aan een vliegtuig terwijl je er in vliegt. Het is een stadslaboratorium waar met vallen en opstaan aan wordt gewerkt. Gevraagd of het een levendige stad is, antwoordt Wrighton dat de meeste mensen juist op zoek zijn naar een minder chaotische leefomgeving dan in de bestaande Indiase steden wordt aangetroffen. 50% van de bevolking woont momenteel in krotten en in de komende 20 jaar zal 50% in steden wonen, waar dat nu nog maar 30% is. Toerisme blijkt een snelle opstart van je economie en levert op korte termijn een eerste lokale geldstroom. Denk aan Lavasa als bestemming voor vakantiegangers en bezitter van tweede huizen. Overigens verwacht Wrighton dat Lavasa binnen vijf jaar geheel operationeel zal zijn en niet langer afhankelijk van de inkomsten door toerisme. Nog een praktisch probleem: als bedrijf kan je geen belasting heffen en dus moet je creatief omgaan met land lease (in geval van Lavasa voor een termijn van 999 jaar). In Lavasa lopen publiek en privaat, top-down en bottom-up door elkaar. En hoewel de bouw van deze stad voorspoedig gaat, blijken er politiek en qua ‘governance’ nog wel een paar hobbels te nemen. Wrighton raadt vooral aan de uiteindelijke bestuursvorm aan de voorkant van het proces goed te regelen met de overheid. Hoe Lavasa op termijn overgaat naar een meer democratisch bestuur is nog een puntje van aandacht.

Ole Bouwman, directeur van het NAi, vraagt zich af of deze steden meer te bieden hebben dan onze over lange tijd ontstane steden, maar is bereid ze het voordeel van de twijfel te geven als ze maar aantoonbaar aan twee eisen voldoen. Ze moeten bijdragen aan het inlossen van de financiële en ecologische schuld die we met de wereldwijde urbanisatie tot nu toe hebben opgebouwd. Alleen dan is hij bereid voorbij te gaan aan kritische vragen over de culturele waarden van een stad die je niet kan plannen, maar die moeten groeien. Hij noemt de nieuwe steden een nieuwe golf van moderniteit die over de globe spoelt. Wouter Vanstiphout is kritischer en vraagt of de nieuwe steden lering trekken uit het feit dat de nieuwe steden uit de jaren ‘60 en ‘70 in Europa al na 15 jaar hun glans verloren hadden en als woonmilieu hard achterin gingen. Een echt overtuigend antwoord bleef uit, maar de aanbeveling is helder. Een mooie onderzoeksopgave voor initiatiefnemer International New Town Institute.

Wat bijblijft van deze dag zijn inzichten, maar ook een heleboel vragen, over de particuliere maakbaarheid van de stad (nieuwe initiatiefnemers en investeerders) en de rol van de overheid en de markt in dit soort nieuwe plekken. Veel van de nieuwe steden in Azië doen denken aan SimCity en het beste predicaat om ze te labelen zou zijn ‘city as a gadget’ of ‘city as business case’. Deze nieuwe steden fungeren als prototypes voor modellen die elders kunnen worden herhaald. In het slotdebat werd geopperd de steden vooral niet te perfect en zeker niet te ‘smart’ te willen maken, maar te zoeken naar suboptimalisatie en serendipiteit. Of je een gemeenschap kan creëren in een geplande stad? De tijd zal het leren, zegt Jonathan Thorpe van Gale International ons in een videoboodschap en dat zullen we dan moeten afwachten.

Internationale conferentie New Towns | New Territories
27 september 2012 | NAi Rotterdam
Organisatie: International New Town Institute (INTI) i.s.m. NAi en het min. van I&M

Zie voor meer informatie:

Het International New Town Institute heeft de samenwerking gezocht met VPRO Tegenlicht en Archis/ Volume om ook na de conferentie meer aandacht te besteden aan deze nieuwe ontwikkelingen in de stedenbouw in de vorm van een online dossier (via tegenlicht.vpro.nl) en een speciale uitgave van Volume magazine (december 2012).

De vier op deze bijeenkomst besproken projecten:

New Songdo

Lavasa en Interview met city manager Scot Wrighton (YouTube)

Strand East

Living PlanIT