Nieuwe standaardaanpak klimaatrisico’s zorgt voor eerlijke vastgoedprijzen

Neem klimaatrisico's mee in huizenprijzen. Die oproep deed de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vorige maand in verschillende media bij de presentatie van een nieuw onderzoek. De toezichthouder analyseerde de gevolgen van klimaatverandering op de Nederlandse woningmarkt en de uitkomsten waren duidelijk. Fysieke klimaatrisico’s hebben “een aanzienlijke en groeiende impact op de woningmarkt.” Maar tegelijkertijd worden funderings- en overstromingsrisico’s momenteel nog nagenoeg niet meegewogen in de koopprijs van woningen. En over die dynamiek maakt de AFM zich zorgen.

“Wij vinden het belangrijk dat mensen die een huis kopen zich bewust zijn van de risico's zodat deze meegenomen kunnen worden in de prijs,” zei AFM-voorzitter Laura van Geest tegen de NOS. “Het liefst zouden we hebben dat er een soort klimaatlabel ontstaat zodat mensen als ze een huis kopen weten hoe het huis ervoor staat en welke risico's er zijn, dan kunnen ze dat meenemen in de prijs. Of dat gebeurt via zelfregulering of de overheid maakt ons niet uit. Als het maar gebeurt.”

Gemeenschappelijke taal

Jan Kadijk bekeek de interviews met Van Geest met een dubbel gevoel. Inhoudelijk was de manager Kennis en Innovatie bij Dutch Green Building Council (DGBC) het volledig eens met de conclusies van de AFM. Maar tegelijkertijd was hij ook verbaasd omdat hij dacht: zo’n label, hadden we niet al zoiets? DGBC ontwikkelde namelijk in het afgelopen jaar met ruim 30 partijen het Framework for Climate Adaptive Buildings (FCAB), een driedelige methode waarvan de eerste twee delen al zijn gepubliceerd. Met deze nieuwe standaardaanpak wordt tot op gebouwniveau duidelijk wat de klimaatrisico’s zijn.

Kadijk: “Klimaatrisicoanalyses gingen vooral nog veel over gebieden, maar namen de karakteristieken van de gebouwen niet mee. Terwijl gebouwkenmerken er natuurlijk wel echt toe doen. Dus daar wilden wij verandering in brengen.” De nieuwe Europese richtlijnen verplichten de grootste bedrijven om vanaf 2024 inzicht te geven in de klimaatrisico’s van hun vastgoedportefeuille. Dat is volgens Kadijk voor partijen in de vastgoedsector een prikkel om met dit thema aan de slag te gaan. “Een klimaatrisicoscan was op veel plekken in de markt al wel verkrijgbaar. De uitkomsten van deze scans waren echter niet altijd goed te begrijpen en onderling volstrekt onvergelijkbaar.”

“Dan was de uitkomst voor heel Nederland bijvoorbeeld: hier is sprake van een groot overstromingsrisico. Dat werd gebaseerd op wereldwijde data die alleen de hoogteligging van een gebied ten opzichte van de zeespiegel weergeven. Daar kan je natuurlijk niet veel mee op gebouwniveau; dat moet en kan ruimtelijk veel preciezer. Zo is het voor Nederland wel handig om in de analyse mee te nemen dat we dijken en deltawerken hebben.”

“De manier waarop een score werd verkregen, was in de meeste scans een black box. Welke data zijn gebruikt? Welke tijdshorizon is toegepast? Welk klimaatscenario? Beleggers die hun portfolio hadden laten scannen, hadden na afloop nog legio vragen. Wij concludeerden op basis van die signalen: als we een zinnige klimaatrisicoanalyse willen doen die bijdraagt aan een klimaatadaptieve gebouwde omgeving, ook voor bestaande gebouwen, moet er een transparante en uniforme aanpak komen. Maar hoe doe je dat?”

Appels en peren

Kadijk gaat aan de slag en heeft naast de transparantie en uniformiteit een belangrijk derde uitgangspunt: de methodiek moet breed gedragen worden. Daarom gaat DGBC niet alleen aan de tekentafel zitten, maar zoekt de organisatie de samenwerking met ruim 30 vastgoedbeleggers, financiële instellingen, kennisinstituten, adviseurs en overheden om samen aan het framework te werken. “Dat was best bijzonder, ook verschillende aanbieders van reeds bestaande klimaatscans zaten om tafel. Maar zij snappen ook dat de markt meer vertrouwen in de uitkomsten heeft en de markt dus groter wordt als je het allemaal op dezelfde manier doet. We hebben met deze methodiek een gemeenschappelijke taal voor het bepalen van klimaatrisico’s op gebouwniveau geformuleerd.”

De groep stelt samen met DGBC voor de methodiek een aantal spelregels op. Zo moeten alle data die worden gebruikt zowel landelijk dekkend als open zijn. “Anders blijf je appels met peren vergelijken. Door het zo te doen, ontstaat het level playing field dat je echt nodig hebt. Daarom hebben we een selectie gemaakt van kaarten uit de Klimaateffectatlas. Dat was de basis voor de gebiedsscore.” En het consortium bepaalde de vier klimaatthema’s die aan de hand van het framework kunnen worden gescoord: hitte, droogte, wateroverlast en overstroming. “Dat zijn de vier thema’s die volgens het Deltaprogramma voor Nederland het grootste risico met zich meebrengen.”

Kookboek

De aanpak gaat uit van drie duidelijke stappen: het inschatten van de klimaateffecten voor de omgeving van een gebouw, het bepalen van de gebouwspecifieke kwetsbaarheid en het definiëren van gebieds- en gebouwmaatregelen. “Op basis van de eerste twee stappen wordt de klimaatrisicoscore op gebouwniveau bepaald. Daar komen de eventuele ‘rode vlaggen’ uit naar voren: panden die qua risico voor een bepaald klimaatthema in de gevarenzone zitten. De derde stap is het bepalen van de verbeterstrategie voor het vastgoed. Uiteindelijk wil je gebieds- en gebouwmaatregelen uitvoeren die de geconstateerde risico’s kunnen verminderen.”

De stappen gezamenlijk met andere partijen doorlopen is daarbij essentieel, zegt Kadijk. “Voor veel risico’s geldt dat ze efficiënter in gezamenlijkheid zijn op te lossen. Een groen dak houdt misschien wel wat water vast, maar als jij de enige bent in de omgeving met zo’n dak dan krijg je het water uit de buurt alsnog over je vloer. Wateroverlast slaat jouw pand niet over omdat jij toevallig wel een groen dak hebt. Dus je kunt dan beter zorgen dat iedereen mee investeert in een maatregel die wél effect heeft.”

Compliment

Elk van de vier genoemde klimaatthema’s wordt in de methodiek apart in beeld gebracht. Er komt dus geen gemiddelde totaalscore uit het model, maar alle thema’s krijgen afzonderlijke scores. Kadijk: “Door de scores voor hitte, wateroverlast, droogte en overstroming los te presenteren, houd je goed in beeld waar het probleem zit en heb je dus houvast bij het nemen van maatregelen. Je kunt de scores voor hittestress en wateroverlast wel uitmiddelen en dan zeggen: ‘we hebben gemiddeld geen probleem.’ Maar daar koop je niets voor als het water toch binnenstroomt. Je wilt een handelingsperspectief aan het einde van de rit.”

Je zou de methodiek kunnen zien als een kookboek. “Wij bieden als DGBC de recepten in de vorm van het framework en de eigenaren moeten de ingrediënten bij elkaar zoeken en koken. De ingrediënten zijn de open data uit de Klimaateffectatlas en de meest relevante kenmerken van het gebouw, zoals de drempelhoogte of de hoeveelheid glas in de gevel. Het zijn niet altijd gebouwkenmerken die een eigenaar op de plank heeft liggen. Verschillende aanbieders van klimaatrisicoscans zijn nu bezig om de stappen uit het framework in hun eigen tools in te bouwen. Dat is voor ons een compliment.”

Andere dynamiek

De methodiek is de afgelopen tijd getest door een aantal partijen te laten ‘proefkoken’. Zij zijn bij een aantal voorbeeldgebouwen aan de slag gegaan met de ‘recepten’ en dat leidde bij verschillende aanbieders tot dezelfde uitkomsten. “Dat betekent dat wij het recept goed hebben beschreven in ons kookboek. Ook hebben de eerste woningcorporaties de scan voor hun bezit uitgevoerd. Met name de hoeveelheid hittestress in hun portefeuille leidde wel tot zorgelijke reacties. ‘Weet je hoeveel het kost om dat op te lossen, hoeveel vakmensen daarvoor nodig zijn? Klopt het model wel?’ Ja, het model klopt en ja er is veel te doen. Dus nu is het tijd voor de volgende stap.”

DGBC is op dit moment druk bezig met het afronden van die laatste (derde) stap van de methode, het formuleren van een verbeterstrategie in de vorm van een klimaatadaptatieplan voor het vastgoed met gebieds- en gebouwmaatregelen waar eigenaren mee aan de slag kunnen. Want ondanks alle inspanningen vanuit DGBC en haar partners is dat nog wel de slag die geslagen moet worden: een vertaling van de scores en rode vlaggen naar daadwerkelijke impact in de praktijk zodat gebouwen ook echt duurzamer worden. “Het gaat dan niet alleen over fysieke maatregelen aan het gebouw of in het gebied. Je kunt als gebouweigenaar ook inzetten op het gedrag van de gebouwgebruiker. Er valt wellicht iets uit te leggen over het slim gebruik van zonwering, gordijnen of nachtventilatie.”

Verborgen gebrek

En die wens van de AFM om op woningniveau een klimaatlabel te hebben? “Dat kan al, de methodiek ligt er nu. Wel hebben we – vanwege de open data-spelregel die we hanteren – ervoor gekozen de klimaatrisico’s op het niveau van een BAG-object te bepalen. De BAG bevat objecten die soms meerdere woningen bevatten, bijvoorbeeld appartementencomplexen. Voor die woningen is nog verfijning nodig om voor elke individuele woning een risicoscore te kunnen bepalen. Maar dit moment is voor elk BAG-object na toepassing van stap 1 en 2 al duidelijk of er sprake is van een rode vlag-situatie.”

En wat betekent dat in de praktijk? “Ik verwacht dat de markt de standaardmethodiek van het framework in allerlei proposities gaat verwerken. De transparantie die er dan ontstaat, zal ongetwijfeld voor een andere dynamiek op de markt gaan zorgen. Klimaatrisico’s hebben nu nog vaak het karakter van een ‘verborgen gebrek’. Het is er wel maar je ziet het nog niet. Als de risico’s transparant worden, gaan die risico’s effect hebben op de vastgoedwaardes. Sommige partijen zullen het warm krijgen bij die gedachte, bijvoorbeeld omdat ze hypotheken hebben verstrekt voor niet-klimaatadaptieve objecten op de verkeerde plekken. Maatschappelijk gezien is dat helemaal niet verkeerd. Uiteindelijk zal die transparantie zorgen voor eerlijker vastgoedprijzen en voor de beweging richting verbeterstrategieën.”