‘Nieuwe’ woningnood in Nederland

Tekorten in Utrecht en Amsterdam naar circa 7%. Beleggers willen corporaties helpen; 2 miljard euro beschikbaar voor aankoop huurwoningen in 2013

Dit concludeert Capital Value naar aanleiding van een onderzoek onder 150 woningcorporaties en de 50 grootste woningbeleggers in Nederland en aanvullend onderzoek dat in opdracht van Capital Value en ABN AMRO Bank door ABF Research is uitgevoerd om een toekomstbeeld te schetsen van de woningmarkt tot 2020. De resultaten werden gepresenteerd tijdens de jaarlijkse bijeenkomst van Capital Value in het Spoorwegmuseum te Utrecht.

Mogelijk ‘nieuwe’ woningnood in Nederland; statistisch tekort kan oplopen van 2% naar 4% (300.000 woningen). Leegstand en mutatiegraad nemen af.

Een terugval naar 35.000 woningen in 2013 en 2014 is ten opzichte van de cijfers van nog maar 5 jaar geleden een grote terugval. Zelfs in 1948 werd met 38.000 woningen meer gebouwd. Door ABF Research zijn de effecten van een dergelijke terugval onderzocht in combinatie met onder meer de verwachte groei van het aantal huishoudens. Daaruit blijkt een stijging van het statistisch woningtekort van 2% anno 2012 naar 4% (ofwel 300.000 woningen) in 2020, ruim boven de acceptabele 1 of 2% uit het verleden. Als het tekort zo sterk oploopt als nu lijkt, kan men in Nederland spreken van ‘nieuwe’ woningnood. Nieuw, omdat deze woningnood uiteraard niet vergelijkbaar is met de erbarmelijke omstandigheden die men kende van de jaren ’50 en ‘60. De enorme tekorten zullen het meest voelbaar zijn in de Randstad.

De leegstand en mutatiegraad nemen volgens de ondervraagde beleggers verder af. Dit maakt de doorstroming op de markt nog moeilijker. Marijn Snijders, directeur Capital Value: ”Om de tekorten tegen te gaan is het essentieel dat er maatregelen worden getroffen. Zo zal er bij nieuwbouw meer marktgericht gebouwd moeten gaan worden dan in het verleden. Het gaat niet alleen om de kwantiteit, maar ook om de kwaliteit. Voor de gezonde economische groei van een aantal stedelijke regio’s is het cruciaal dat er voldoende passende huisvesting is. Met name institutionele beleggers kunnen een rol spelen bij de realisatie van nieuwe huurwoningen.”

Jongeren en ouderen tussen wal en schip

Naast tekorten op de reguliere woningmarkt, zullen er problemen ontstaan voor bijzondere doelgroepen, waaronder studenten en ouderen. Gelet op de groei van het aantal studenten en de toenemende vergrijzing werd voor deze doelgroepen juist een extra inspanning beoogd vanuit de Rijksoverheid middels actieprogramma’s voor studentenhuisvesting resp. ouderenhuisvesting. Ook ondervraagde beleggers geven aan terughoudend te zijn bij investeringen in woningen voor deze specifieke doelgroepen.

In 2013 ca. 2 miljard euro beschikbaar voor aankoop huurwoningen

De ondervraagde beleggers zijn positief over de Nederlandse huurwoningenmarkt. De lage leegstand, de positieve huurprijsontwikkeling, het inflatiebestendige karakter, de groei van het aantal huishoudens en de bevolking, de afname van de bouwproductie én de spreiding van het debiteurenrisico spelen hierbij een belangrijke rol. Beleggers geven aan in 2013 in totaal ca. 2 miljard euro beschikbaar te hebben voor de aankoop van huurwoningen. Dit is twee keer zoveel dan in 2012 werd geïnvesteerd. Institutionele beleggers geven aan ca. 1 miljard euro te willen investeren waarbij nieuwbouw de voorkeur geniet. Particuliere beleggers willen mogelijk 900 miljoen tot 1 miljard euro investeren. Deze groep beleggers heeft voornamelijk interesse in bestaande huurwoningen. Snijders: “Huurwoningen in het middeldure segment (665-850 euro per maand) zijn favoriet gezien de stijgende vraag in dit segment. Wel wordt de betaalbaarheid volgens de beleggers steeds belangrijker bij de beoordeling van nieuwe projecten.“

Beleggers kunnen corporaties helpen

Uit onderzoek blijkt dat 80% van de particuliere beleggers en 50% van de institutionele beleggers interesse heeft in de verwerving van corporatiewoningen. Kees van Harten, directeur Capital Value: “Dit betekent dat een aanzienlijk deel van het totale investeringsvolume beschikbaar is voor de verwerving van corporatiewoningen. Een groeiend aantal corporaties (54%) geeft in het onderzoek aan complexgewijs huurwoningen te willen verkopen als gevolg van de verslechterde financiële situatie. Huurverhogingen en individuele verkoop zijn niet meer toereikend. Beleggers kunnen corporaties dus helpen om nieuwe investeringen mogelijk te maken. ”

Regelgeving blokkeert corporaties

Van de ondervraagde corporaties geeft 64% aan dat versoepeling van de regels noodzakelijk is om gereguleerde complexgewijze verkoop mogelijk te maken. De voorwaarden die de vigerende circulaire (MG 2011-04) verbindt aan complexgewijze verkoop zijn niet marktconform. Dit wordt bevestigd door een groot deel van de ondervraagde beleggers.

Duidelijk overheidsbeleid een vereiste

De huidige onzekerheid als gevolg van de discussie omtrent de verhuurderheffing en de onzekerheid over de huurverhogingen kan negatieve gevolgen hebben voor het investeringsklimaat. Voor zowel de Nederlandse als buitenlandse woningbeleggers is het van essentieel belang dat er snel duidelijkheid komt. Het recent ingediende voorstel tot huurverlaging bij inkomensterugval kan negatieve gevolgen hebben voor de bereidheid van investeerders om aan te kopen.

Grote kansen voor buitenlandse banken en investeerders

Van Harten: “De tekorten die in Nederland gaan ontstaan bieden een goed fundament voor het investeren in huurwoningen. Om buitenlands kapitaal naar Nederland te halen zal deze boodschap duidelijk gepositioneerd moeten worden. Dit kapitaal is noodzakelijk omdat de Nederlandse beleggers onvoldoende opnamecapaciteit hebben voor de hele markt. Te nadrukkelijk wordt nu alleen de hoge hypotheekschuld aangehaald. De huidige markt met het tekort aan goede huurwoningen biedt echter ook kansen voor buitenlandse banken en investeerders.”

Snijders: “Of het totale investeringsvolume van 2 miljard euro in 2013 uiteindelijk geïnvesteerd zal gaan worden, hangt bij nieuwbouw af van de bereidheid van ontwikkelaars en gemeenten om de grondprijzen aan te passen om woningen in het middeldure huursegment te kunnen realiseren. Wij adviseren beleggers eerder te betrekken bij het maken van de plannen om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen. Wat betreft de verkoop van corporatiebezit zal het in hoge mate afhangen van versoepeling van de regelgeving die voor verkoop noodzakelijk is. Wel adviseren wij corporaties gedoseerd te verkopen om de markt niet te verstoren.”