De
inhoudelijke onderbouwing van het Neprom-verhaal deugt. Dat de
nieuwbouwproductie van 55.000 naar 75.000 woningen per jaar moet,
inclusief vervanging van gesloopte woningen, klopt als een bus. Een
hoger aantal is eigenlijk wenselijk maar niet haalbaar, denk maar aan
de gelimiteerde capaciteit van het uitvoerend bouwbedrijf.
Aan
de overheidskant is de doorslaggevende factor: een activistische,
‘ontslakte’ mentaliteit en de politieke wil van gemeente- en
provinciebesturen om de bouwproductie op te voeren en om voor
voldoende geschikte locaties op tijd het groene licht te geven. De
lange - grotendeels onvermijdelijke - doorlooptijd van de
planprocessen en de plan-uitval onderschat men stelselmatig.
Urgentie
We
zien de laatste tijd heel geleidelijke groei van het gevoel van de
urgentie bij de gemeente- en provinciebesturen, maar lang niet
overal. Een paar voorbeelden. De provincies Noord-Holland en Utrecht
kunnen een forse dosis peper gebruiken. Voor hen zijn alle rode
lijntjes op de kaart heilig; ze stimuleren nauwelijks, maar remmen.
Een gemeente als Utrecht fixeert zich te fanatiek op louter
binnenstedelijke plannen.
De gemeente Amsterdam geeft het foute
antwoord op de wens de middeninkomens voor de stad te behouden door
80% van de woningproductie te reguleren en daarmee vertraging in de
planrealisatie te veroorzaken. Middelgrote gemeenten als
Haarlemmermeer, Purmerend en Zaanstad geven daarentegen dezer dagen
juiste signalen door hun woningbouwplannen op te voeren en gas te
geven.
Bij de provincie Zuid-Holland en de gemeenten Rotterdam
en Den Haag strookt de politieke wil inmiddels beter met de urgentie.
Beide laatstgenoemde steden hebben last van een tekort van
gekwalificeerd personeel om de ambities waar te maken. Bij de
provincie (niet alleen Zuid-Holland) krijgt men soms de indruk dat er
juist te veel personeel rondloopt voor een slagvaardige
aanpak.
Prestatieafspraken
De
Neprom stelt voor dat de drie Randstadprovincies, de daarin gelegen
gemeenten en de Metropoolregio’s met de Rijksoverheid
prestatieafspraken maken over de plancapaciteiten en
woningbouwproductie in de komende tien jaar. De bijdrage van de
Rijksoverheid zou hoofdzakelijk moeten bestaan uit bijdragen in de
kosten van de omvangrijke investeringen in infrastructuur, openbaar
vervoer, milieusaneringen en de aankoop van verouderde
bedrijfsterreinen om vooral de bouw van binnenstedelijke woningen te
versnellen. Dit voorstel verdient steun, maar de geschetste
mentaliteit bij - tenminste - belangrijkste spelers geldt als
randvoorwaarde. En of de Rijksoverheid financieel wil uitrukken is
twijfelachtig.
Woningbehoefte
laag op de agenda
Bij
de rol van de Rijksoverheid sta ik apart stil. De Neprom heeft de
neiging die rol te overdrijven. Het thema woningbehoefte staat
verbijsterend laag op de politieke agenda. Het ziet er niet naar uit
dat daar op korte termijn verandering in komt. Ook ambtelijk - bij de
ministeries van Infrastructuur & Milieu en Binnenlandse Zaken -
lopen de gedachten uit over deze kwestie uiteen, maar ook daar prijkt
het onderwerp niet hoog op de agenda.
Toch heeft het idee van een ‘Noodplan’ van de Neprom richting nationale politieke zin en wel om twee redenen:
- Misschien
dat er toch iets van doordringt tot de formatietafel en het
parlement;
- Het
ministerie van Infrastuur & Milieu werkt aan een Nationale
Omgevingsvisie (Novi).
Je zou denken dat ‘wonen’ in de Novi van nature een vooraanstaande plaats krijgt. Dus niet. Wij maken Nederland is bij voorbeeld een vooraanstaande club kabouters die over de Novi adviseert. In hun wat wereldvreemde ‘boodschappen aan het kabinet’ komt woningbouw simpelweg niet voor. Dit mag niet onweersproken blijven.
Vinex
2.0
Het
woord Vinex 2.0 vermijdt de Neprom zorgvuldig. Ten onrechte. De
opgave in 1990 is vergelijkbaar met de huidige. Ook nu komt het aan
op samenwerking tussen overheden en marktpartijen. Een derde deel van
het Vinexprogramma betrof binnenstedelijke gebiedstransformaties;
weinigen weten dat nog. Vinex-bewoners blijken dik tevreden, de
beleidsmatige doelstellingen zijn voor het grootste deel gerealiseerd
en in het buitenland oogstten de plannen bewondering en navolging.
Alleen een deel van de vaderlandse culturele elite blijft Vinexwijken
demoniseren als ‘saaie woongetto’s’. Maar daar gaan we toch
niet voor opzij?
Uiteraard zien we ook verschillen met 27
jaar geleden:
- De
grote vraag naar extra woningen manifesteert zich nu vooral in de
Randstad en in delen van Brabant en Gelderland (dus in het
zogenaamde ‘Rompertje’);
- De
bevolkingssamenstelling verandert: meer ouderen en meer migranten;
- De
nieuwe wijken en buurten vergen een kleinschaliger opzet dan in de
Vinex, met meer menging van functies; dat sluit ook beter aan bij de
voorkeur van mensen;
- De
plannen moeten flexibeler en beter faseerbaar zijn;
- De
bebouwingsdichtheid zal waarschijnlijk wat hoger liggen, evenals het
aandeel appartementen;
- Energietransformatie,
klimaatbestendigheid, mobiliteit en (landschappelijke) inpassing
krijgen prioriteit;
- Rijksbijdragen
in de grondkosten komen er niet meer; de rol van Rijksoverheid zal
alleen daarom al kleiner zijn.
‘Gaan
en blijven gaan’
Met
Taco van Hoek (directeur van het EIB) en mijn TU-collega Peter
Boelhouwer had ik de eer om vier jaar geleden, om precies te zijn in
september 2013, het
woningtekort aan te kondigen evenals
de herleving van de woningmarkt. Daar werd toen in het algemeen met
ongeloof en soms afgrijzen op gereageerd (‘de bouwlobby is weer
bezig’).
Een jaar eerder dan verwacht, in 2014 in plaats van 2015, begon de woningmarkt inderdaad te herstellen (binnen het ‘Rompertje’). Sedertdien verandert ook de stemming, zij het tergend langzaam. Daarom luidt het motto: ‘gaan en blijven gaan’: bij herhaling, niet-aflatend en in verschillende toonzettingen publiekelijke aandacht vestigen op de woningvraag en het antwoord dat we van overheden én marktpartijen mogen verwachten. Het heeft zin, al blijft een onmiddellijk effect uit.
Slagvaardigheid
De
publieke-private publicatie Geef
wonen de ruimte benadrukte
in 2016 nog eens dat de woningopgave geen monofunctionele
productie-opgave is. Het gaat om een veelzijdige uitdaging waarin
tegelijkertijd tal van andere belangen (in jargon: ‘meegekoppelde
belangen’) en opgaven uit de verf moeten komen. Een stapje op de
moeizame weg naar de herovering van een volwaardige plaats van
‘wonen’ op de brede ruimtelijke agenda. En om de noodzaak van
slagvaardigheid en publiek-private samenwerking te onderstrepen. Dit
Noodplan van Neprom helpt ook weer wat, maar er is beslist meer
nodig.
Marktpartijen
aan zet
Wat
wordt de volgende stap? Marktpartijen - of een coalitie van markt- en
publieke partijen - moeten hun visie nu verder uitwerken, buiten de
officiële kanalen om. De Neprom heeft een prima zet gedaan door het
voortouw te nemen in de voorbereiding van een
‘Intensiveringsprogramma Binnenstedelijke Gebiedstransformaties’.
Daar hoort een ‘buitenstedelijke’ tegenhanger, of juister gezegd:
‘complement’ bij. Het gecombineerde product van beide kan tevens
als serieuze input dienen voor de Novi.
Het Noodplan geeft een eerste, nog summiere aanzet. ‘Marktpartijen committeren zich aan de doelstellingen van Rijk, provincies, regio’s en gemeenten om de woningproductie te verhogen. Zij richten hun inspanningen primair op de realisatie van aardgasloze, energie-neutrale nieuwbouwwijken (binnen- en buitenstedelijk), die optimaal multimodaal ontsloten zijn, die stedenbouwkundig en landschappelijk op een uitstekende wijze zijn ingepast, die tegemoet komen aan de wensen van de consumenten en die ruimte bieden aan minimaal 40% sociale (huur)woningen óf middeldure woningen.’
Ambities
inhoud geven
Dit
aanbod vergt uitwerking. Critici van het Noodplan, zoals mijn
Utrechtse collega prof. Edwin Buitelaar, wijzen daar op. Welke ruimte
is waar grosso modo nodig en ruimtelijk aanvaardbaar? Wat valt te
zeggen over de kwalitatieve woningvraag? Hoe komen die nieuwe wijken
eruit te zien, letterlijk en figuurlijk? Werk, bij wijze van
voorbeeld een paar locaties uit om zichtbaar te maken hoe de ambities
inhoud krijgen. Ga in op de ‘governance’, op samenwerkingsvormen,
investeringen en verdeling van risico’s. Zo krijgt het discours
concretere lading en kunnen critici niet meer wegkomen met hun
gemakzuchtige framing van ‘weibouwers’. Geef het de naam
‘Novi-programma’ vanwege die ongefundeerde angst voor Vinex 2.0.
Dit item verscheen eerder op Vastgoedjournaal.nl
Cover: ‘rijswijk buiten wonen’
Door Friso de Zeeuw
Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft
