Nieuws Wat we een paar jaar geleden nog niet voor mogelijk hielden, blijkt intussen werkelijkheid: 35% van de woningen in Amsterdam wordt boven de vraagprijs verkocht. Velen zoeken opnieuw juist in of in de directe omgeving van Amsterdam een woning. De sterke toename van de vraag naar koopwoningen vraagt om een snel antwoord in de vorm van nieuwbouw, als we willen voorkomen dat de woningprijzen weer onverantwoord stijgen. Mensen die actief zoeken naar een sociale huurwoning, hebben rekening hebben te houden met een wachttijd van gemiddeld 6 jaar. Met de beperkingen die voor corporaties gaan gelden, zal dit niet snel verbeteren. In de commerciële huursector komt de nieuwbouw nog maar mondjesmaat van de grond. Alle reden voor grote zorg.
Uitstekend nieuws is dat het college van Gedeputeerde Staten ernst maakt met het zoeken van woningbouwlocaties dicht bij de stations (de actie Maak Plaats). De vraag zal zijn: is dat voldoende en komen die locaties er op tijd? Die vragen klemmen te meer omdat er elk jaar achterstand wordt opgelopen. Het aantal bouwvergunningen dat in 2013 is verleend in de provincie is het absolute dieptepunt in tientallen jaren. In 2007 werden er nog bijna 18.000 bouwvergunningen afgegeven; in 2010 waren dat er nog 14.000 en inmiddels ligt dit nu rond de 4000. Omdat elk jaar de woningbehoefte (cijfers prov. NH Woningmarktmonitor november 2014) toeneemt met meer dan 20.000 woningen, wordt er inmiddels een hele grote achterstand opgelopen. Er is dus alle aanleiding om alle zeilen bij te zetten, om te voorkomen dat de achterstand nog verder uit de hand loopt.
De hiervoor al aangehaalde Woningmarktmonitor laat zien dat er in de komende jaren vooral een tekort aan woningen zal zijn in Noord-Holland Zuid, en wel van ca. 46.000 woningen. Dat zijn meer woningen dan nu in de gemeente Alkmaar staan. In de rekensommen is er van uit gegaan dat alle mogelijke locaties (hard en zacht) die nu door gemeenten zijn aangedragen, al zullen worden ingevuld. Voor Noord-Holland Zuid gaat het om een vraag van ca. 183.000 woningen. In harde en zachte locaties kunnen 137.000 woningen worden gerealiseerd. En daarom zal er voor ca. 46.000 extra, aanvullende locaties moeten worden gevonden.
Dat alleen is al een hele grote opgave maar die opgave lijkt nog groter omdat in de Woningmarktmonitor met een aantal aannames wordt gewerkt die het tekort nog groter maken dan nu wordt aangenomen.
Zorgpunt 1: de zachte plancapaciteit
De opgave van de harde en zachte plancapaciteit is gebaseerd op opgaven van de gemeente. Er heeft geen toets plaatsgevonden of bijvoorbeeld de provincie de aangewezen locaties ook planologisch verantwoord vindt. De ervaring leert dat nogal wat gemeenten veel locaties aandragen, waarvan de realisatiekans nog zeer onzeker is, ook bijvoorbeeld uit oogpunt van economische haalbaarheid. Dat laatste is volgens de gemeentelijke opgave bij 33% van de woningbouwplannen het geval. In de Monitor worden de aangedragen plannen onderscheiden van hard naar zacht. Voor de capaciteit van 167.000 wordt van 103.000 gezegd dat deze tot de zachte categorie behoort. Die locaties zijn dus nog uiterst onzeker. Ofwel: circa 60%!
Voor Noord-Holland Zuid ligt dat op bijna 70%. Maar ze zijn wel meegeteld!
Zorgpunt 2: de bouwvergunning.
De Monitor stelt dat historisch gezien, ongeveer 90% van verleende bouwvergunningen leidt tot oplevering van een woning. Ofwel aan het eind van het bouwvoorbereidingsproces valt nog 10% van de geplande capaciteit weg. Anders geformuleerd: bij het zoeken naar voldoende plancapaciteit om aan de woningvraag te voldoen, moet om die reden eigenlijk 10% extra worden gezocht.
Zorgpunt 3: binnenstedelijk bouwen is duurder en gaat vaak trager.
De Monitor constateert dat de binnenstedelijke productie afgelopen jaren relatief is toegenomen. Hoewel de totale productie van woningen in Noord-Holland sinds de crisis dramatisch is afgenomen (van 15.000 in 2007 naar 8000 in 2013) is het aandeel binnenstedelijk daarin redelijk constant gebleven, ca. 6000 woningen. Bedacht dient te worden dat de “voor de hand liggende” binnenstedelijke locaties steeds schaarser zullen zijn. Laaghangend fruit is als eerste geplukt. Locaties die financieel moeilijk haalbaar zijn te maken, waar sprake is van zware bodemverontreiniging, waar sprake is van geluid- of andere milieubeperkingen, van het ontbreken van voldoende draagvlak, planschadeprocedures etc. zullen minder snel of soms helemaal niet tot ontwikkeling komen.
Zorgpunt 4: Schiphol geeft forse bouwbeperkingen.
Veel van de door de gemeenten aangedragen locaties zijn niet gescreend op de vraag hoe de locatie zich verhoudt tot de beperkingen die de aanwezigheid van Schiphol met zich meebrengt. Het z.g. Smash-programma waarin is vastgelegd welke mogelijkheden er voor de toekomst van Schiphol zijn, beperkt het aantal locaties waar wel woningen in Noord-Holland kunnen ontwikkeld aanzienlijk. De kaart van “Smash” uitgetekend boven Noord-Holland is een grote “donkere wolk” die veel aangedragen locaties onmogelijk zal maken.
Het mag duidelijk zijn dat alle actoren in Noord-Holland voor een megaopgave staat. Zonder intensieve samenwerking van de betrokkenen zal er onvoldoende kracht kunnen worden gegenereerd om deze problematiek aan te kunnen. Een eerste begin kan worden gemaakt door de provinciale politiek. Op 18 maart 2015 zijn de volgende verkiezingen van Provinciale Staten. Politieke partijen kunnen nu in hun verkiezingsprogramma’s opnemen dat het vinden van aanvullende woningbouwlocaties prioriteit nummer één is. Dat dient gevolgd te worden door een collegeprogramma waarin wordt vastgelegd dat het nieuwe college zich tot taak stelt om op korte termijn actief aan de slag te gaan met het vinden en bestemmen van realistische locaties van voldoende omvang uiteraard met inachtneming van de eveneens aanwezige verantwoordelijkheid voor de instandhouding van belangrijke natuurwaarden. Zoveel is wel duidelijk: de locaties, aanvullend op de aangewezen transformatiegebieden en op de stationsomgevingen in de actie “Maak Plaats” zullen zich op redelijke of redelijk bereikbare afstand van Amsterdam moeten bevinden. Dààr is de aantrekkingskracht, niet in de Wieringermeer en ook niet meer in Almere nu de woonconsument daar niet meer heen wil. Het zoekgebied is klein maar omdat de vereiste capaciteit van de locaties groot is, is de opgave des te lastiger. Dat verplicht tot een hoge inzet.
Cover: ‘Amsterdam’ door MyVideoimage.com (bron: Shutterstock)
Door Jos Feijtel
Adviseur versnelling woningbouw
