28 november 2017
6 minuten
Verslag Als je net per 1 september begint als projectleider bij Rochdale, tref je op je bureau een stapel ‘lopende en toekomstige projecten’ aan. Je neemt kennis van het beleid van het bedrijf, vastgelegd in ‘Rochdale geeft thuis, koers 2016-21’, en je weet bijna niet waar je beginnen moet. Dan hoor je via je directeur-bestuurder dat je een project kan aandragen als NRP Challenge voor de NRP Academie. Twintig cursisten gaan dan in vier groepen in competitieverband werken aan het beste plan voor jouw opgave. Camiel Hoekstra bracht hiervoor het project Hof van Zaenden in.
Hof van
Zaenden, Hofwijk, Zaandam
Het gaat om 77 portieketagewoningen in de wijk Hofwijk, gebouwd in de jaren vijftig. Naast de woningen zijn er vijf bedrijfsruimtes op de begane grond. De algemene onderhoudstoestand van met name de buitenschil van het complex, is matig tot slecht. Energetisch een uitdaging met de huidige labels F en G, maar daarnaast ook nog eens met verouderde plattegronden en keukens zo klein dat er geen fornuis en koelkast in passen. De omgeving is rommelig, onder andere door garages en een braakliggend terrein dat nodig moet worden gesaneerd. De opgave die Rochdale de cursisten dan ook meegeeft is helder: bied voor deze woningen een haalbare project- en procesaanpak die past in onze koers en tevens een positieve impuls geeft aan de wijk. Dat betekent op zoek gaan naar het vergroten van het aanbod voor de primaire doelgroep, meer kleine woningen aanbieden en niet op de laatste plaats, zorgen dat het bezit CO2 neutraal is in 2050.
Aan de slag
Na een bezoek aan de locatie gaan de cursisten aan de slag in het voormalig kantoor van Rochdale aan de Badhuisweg op Zaaneiland. De stad ligt hier letterlijk aan je voeten. Robbie, de antikraakbewoner, heeft de verwarming aangedaan en de wifi uitgerold. Vrijdagmiddag en zaterdagochtend zijn de cursisten hard aan het werk – met ondersteuning van illustrator Jan Metz - om een goed plan aan Camiel Hoekstra, Liesbeth Hendriksen (gebiedsregisseur Rochdale) en hoogleraar van TU Delft, Peter Boelhouwer, te kunnen presenteren. Zaterdag na de lunch is het dan ook zo ver.
Meer verbinding
met de Zaan
De groep ‘Goed Wonen in Zaandam’ start hun presentatie door te vertellen dat ze de plek veel minder erg vonden dan wat ze uit de toelichting vrijdagochtend hadden opgemaakt. Zij zagen veel kansen voor dit gebied en ook voor de gebouwen. Meer verbinding zoeken met de Zaan was het eerste advies. Dit kan worden gerealiseerd door het gebied tussen het bezit en de nieuwe ontwikkeling van het terrein Kan Palen als een driehoekig park uit te voeren, het industrieel erfgoed aan de Zaan goed te ontsluiten en te herbestemmen voor bijvoorbeeld horeca. Op gebouwniveau wordt voorgesteld om het pand aan beide zijden op te dikken, volgens het doos-over-doos principe. Zo kan de schil energetisch op niveau worden gebracht en ontstaat er ruimte om de plattegronden te vergroten. Door de woningscheidende wanden anders te plaatsen, kunnen er per blok van 7 nu 10 woningen worden gemaakt en volgens opdracht, ook meer kleinere woningen. Het blok wordt door middel van houtskeletbouw opgetopt met ‘Zaanse huisjes’ die van een eigen lift en trappenhuis zijn voorzien. Deze kunnen in de koopsector worden gerealiseerd.
Het belang van
bewonersparticipatie
De tweede groep hangt hun oplossing op aan de pijlers duurzaamheid, kwaliteit, leefbaar en betaalbaar. Zij stellen voor om twee blokken met elkaar te verbinden door een nieuw trappenhuis met lift. Aan de zonzijde worden deze blokken voorzien van een drie meter brede galerij. Deze galerij kan dan ook als privé buitenruimte worden gebruikt. Door deze brede ontsluiting en het nieuwe trappenhuis zullen de bewoners elkaar meer ontmoeten en elkaar beter leren kennen. De begane grond verdieping wordt wat uitgebouwd en is geschikt voor kleinschalige winkelvoorzieningen. De schil wordt verbeterd, er wordt HR++ glas gebruikt, de installatie wordt voorbereid op stadsverwarming en er worden zonnepanelen op het dak geplaatst. Door een herindeling van de plattegronden - mede door de nieuwe ontsluiting - kunnen er 6 woningen per blok worden toegevoegd. Een schuifsysteem met wisselwoningen maakt duidelijk dat bewoners in de buurt kunnen blijven. Het belang van bewonersparticipatie heeft een aparte plek gekregen in een voorstel om samen een plan te maken dat uiteindelijk moet leiden tot 100% draagvlak.
‘NRP Zaandam’
Om op te vreten
De derde groep vliegt de opgave met het plan ‘Om op te vreten’ heel anders aan. Het leegstaande terrein naast de portieketagewoningen is hen een doorn in het oog. Daar ligt nog een grote saneringsopgave voor de eigenaar. Door fytoremediatie toe te passen in dit gebied ontstaat een veel betere omgeving. Daken kunnen worden geleased voor zonnepanelen; er kan worden gestart met het aanpakken van het dak en de schil van de maisonnettewoningen om label B te halen. In het nabij gelegen groen worden collectieve tuinen en een boomgaard gerealiseerd, langs de gevel worden druiven geplant. Ook deze groep ziet veel optimalisatiemogelijkheden om betere plattegronden te realiseren en meer variatie te kunnen aanbieden. Het aangrenzende blok met maisonnettewoningen zou kunnen worden ingezet om juist kleine appartementen toe te voegen. De begane grond, waar nu bedrijfsruimten zijn gelegen, kan voor een deel als collectieve ruimte worden ingericht. Een logeerhuis, een collectieve keuken en een wasruimte zijn maar enkele van de mogelijkheden om deze ruimte te gebruiken. Door een kas te realiseren met de oude kozijnen uit het pand is ook circulariteit meegenomen. Volgens het proces van zaaien, groeien, verzorgen en oogsten wordt met de bewoners gewerkt naar CO2 neutraal in 2050.
Integrale wijkaanpak
en quick wins
‘Hofwijk centraal’ neemt ons mee naar 2042. We zien een groene wijk waar verschillende doelgroepen, oud, jong en gezin, wonen en leven en het vooral naar hun zin hebben. Er is hier vooral gestuurd op een integrale wijkaanpak en hoe op korte termijn de eerste quick wins gemaakt kunnen worden. Hierbij wordt gedacht aan schuttingen vervangen, zwerfvuilacties en investeren in openbare ruimte zodat ontmoeten wordt aangemoedigd. Ook wordt geadviseerd om met de eigenaar van het nu braakliggende terrein samen te werken. Zo wordt aan waardecreatie gewonnen. Als de eerste stappen in het gebied zijn gezet, kan met de gebouwen worden gestart. De schil en de vloeren worden geïsoleerd, de installaties worden op een gezamenlijk WKO met het buurterrein aangesloten en er wordt circulair gebouwd. Na 2040 is er dan voldoende (financiële) ruimte om de grotere maatregelen uit te voeren om CO2 neutraal te zijn in 2050. Dan kan op de laatste innovaties en technieken worden ingesprongen. De ingreep in de plattegronden is wat meer beperkt. Alleen de bovenste twee lagen wijzigen om zo meer diversiteit aan te bieden. Door de grondgebonden woningen na 2040 te slopen kan hier het gevarieerde aanbod worden gerealiseerd en worden er toekomstbestendige woningen gebouwd.
Peter Boelhouwer geeft namens de jury de reactie op de presentaties weer. Het is erg interessant om te zien hoe verschillend de aanpak en ook eindbeelden zijn. Alle groepen hebben de punten die door Rochdale waren meegegeven een plek kunnen geven in hun oplossing, dus hiermee is toch wel bewezen dat dit wel kan. Hij kan zich vinden in de oplossingen die zijn gezocht om richting label B te gaan voor de korte termijn en ’no regret’ oplossingen voor te stellen voor 2050.
Camiel Hoekstra geeft terug dat het hem enorm heeft geholpen om meer te kijken naar wat met het bestaande casco van de woningen kan. Zelf had hij nooit gedacht dat er nog zo’n differentiatie haalbaar zou zijn door gebruik maken van de bestaande panden. Met de druk op de woningmarkt zijn dat interessante opties. De mogelijkheden om te verduurzamen zijn ook zeer welkom met reële mogelijkheden voor korte en lange termijn. En niet op de laatste plaats is het leuk te merken dat de cursisten van de NRP Academie heel veel kansen zien voor deze locatie en dat neemt hij zeker mee.
Bron: nrpacademie.nl
Cover: ‘ok’
