NS-directeur Sebastiaan de Wilde: “Voor complexe projecten moet je bij ons zijn”

Welk station hij het liefst wil laten zien? Sebastiaan de Wilde, directeur Vastgoed van NS Stations en sinds kort bestuurder van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling, denkt aanvankelijk aan Utrecht Centraal, maar kiest uiteindelijk voor Amsterdam Sloterdijk. “Utrecht is heel speciaal met de bouw van het station en het omliggend gebied, maar ook grotendeels af en bekend. Hier, op station Sloterdijk, staan we aan het begin van een grote gebiedsontwikkeling. Het ligt op een kruispunt van sporen en is het belangrijkste station voor Amsterdam-West - en straks helemaal als er duizenden woningen in Haven-Stad bijkomen.”

Lange tijd ondenkbaar

Staand op de brug over de ‘stalen rivier’ die stadsdelen door midden splijt, terwijl de wind om ons heen giert en zware buien op ons af komen, ziet De Wilde het al helemaal voor zich. “Zie hoe breed de perrons zijn. Er is alle ruimte tussen, onder en boven de sporen om er iets heel moois van te maken. Je hoeft hier niet bang te zijn dat je niet kunt uitbreiden. Een nieuw maaiveld schept alle mogelijkheden voor een nieuw stuk stad.”

De Wilde heeft zowel civiele techniek als bedrijfskunde gestudeerd en promoveerde in 2006 aan de TU Delft op de techniek en betaalbaarheid van bouwen over het spoor. “Het proefschrift verdween aanvankelijk in een la, omdat hiervoor in Nederland nog geen businesscase viel te maken. De techniek was er wel, maar we hebben samen met ProRail pas in de afgelopen jaren brede ervaring opgedaan met het openhouden van stations en winkels tijdens de bouw. Verder was het lange tijd zelfs naast een station ondenkbaar een gebouw neer te zetten zonder parkeergarage, wat niet anders kan als je boven het spoor bouwt. Tenslotte zijn de grondprijzen flink gestegen, waardoor investeringen eerder rendabel zijn.”

Postzegel

Samen met ProRail is NS Stations eigenaar van alle stations: de eerste van de perrons en doorgangen, de tweede van de gebouwen en gebieden er omheen. Vaak heeft ook de gemeente eigendommen rond het station. “Elke gebiedsontwikkeling rond stations is een grote puzzel van eigendommen, rechten en verantwoordelijkheden”, zegt De Wilde. NS is bovendien een private onderneming, terwijl ProRail een publiek lichaam is. Volgens De Wilde heeft de splitsing van het voormalige staatsbedrijf als voordeel dat meer belangen tegen elkaar kunnen worden afgewogen. “Dat heeft in samenwerking met gemeenten en regio’s mooie stations opgeleverd, zoals de Sleutelprojecten [integrale stedelijke projecten op en rond stations - red.].”

Beschouwt hij zich wel als gebiedsontwikkelaar? “Een gewetensvraag”, antwoordt De Wilde. Na even nadenken: “Gebiedsontwikkeling is niet één vak. Er zitten ruimtelijke, planologische, economische en sociaal-maatschappelijke kanten aan. Alle stakeholders leveren hun specifieke bijdrage vanuit een bepaalde discipline. De een bouwt woningen en de ander stations of infrastructuur. Maar we zijn wel deel van dezelfde familie.”

Bovendien is NS breder dan vervoer organiseren en stations neerzetten alleen, betoogt De Wilde. “NS doet al meer dan honderd jaar aan gebiedsontwikkeling. Ons ultieme doel is het creëren van een geweldige reiservaring. Daar hoort ook het voor- en natransport bij en een goed functionerend stationsgebied. Je hebt niets aan een treinverbinding als je je fiets of auto niet kwijt kunt bij het station of als er geen busverbinding is. Daarbij spelen verschillende belangen mee die altijd uitmonden in de vraag wie wat betaalt. Is een fietsenstalling bijvoorbeeld een zaak voor de vervoerder, het Rijk of de gemeente? Iedere keer moeten we dat opnieuw bekijken.”

Wat kunnen andere gebiedsontwikkelaars daarom leren van NS Stations? De Wilde: “Voor complexe projecten moet je bij ons zijn. Wij bouwen op een postzegel die honderdduizenden mensen dagelijks passeren, zoals Utrecht Centraal. Verder hebben we veel ervaring met fietsenstallingen en parkeergarages, die ook elders van pas kan komen.”

Middenin de crisis

De Wilde hamert op het belang van samenwerking met andere gebiedsontwikkelaars. “Het gaat er niet om dat ze ónze plannen goedkeuren, maar dat we samen optrekken. Onderweg heb je te maken met tegenslagen en moet je je aanpassen aan veranderende omstandigheden omdat de projecten nu eenmaal lang duren. Dat hebben we bij de Zuidas gezien. Het bouwen van een tunnel bleek moeilijker dan gedacht. Maar dat is geen reden om je ambities lager te stellen. Achteraf bezien kan een project altijd goedkoper en sneller, dat is inherent aan het vak. Je blijft leren. Daarom is de SKG zo belangrijk. Haar kracht is dat ze private en publieke partijen en de wetenschap verbindt bij het ophalen en delen van kennis uit alle werkvelden. Ik vind het een eer dat ik na tien jaar deelname aan deze club tot het bestuur mag toetreden.”

De Wilde zou graag partners verwelkomen die het kennisveld verbreden, bijvoorbeeld partijen met verstand van financiering van gebiedsontwikkeling. Verder wil de nieuwe penningmeester schommelingen in het aantal deelnemers voorkomen door ze niet allemaal op hetzelfde moment te vragen hun deelname voor een nieuwe periode te bevestigen. “Als veel partijen tegelijk zouden afhaken, loopt het onderzoek gevaar. Daarom heb ik liever een dakpansgewijze constructie waarbij partijen op verschillende momenten aanhaken of zich opnieuw committeren.”

Heeft hij zelf nog thema’s op het oog voor het onderzoek van de leerstoel? De Wilde: “We zitten middenin de coronacrisis. Ik verwacht dat daar nieuwe thema’s uit voortkomen. Verder denk ik aan nieuwe vormen van samenwerking met omwonenden. Laten we op zoek gaan naar best practices. Tenslotte verwacht ik dat biodiversiteit, vergroening van de stad en verduurzaming van energie meer aandacht zullen opeisen.”