'Nu of Nooit' , gebiedsontwikkeling Eemplein Amersfoort

In oktober 2010 is Multi Vastgoed als ontwikkelaar gestart met de bouw van de multifunctionele gebiedsontwikkeling Eemplein in Amersfoort. Met de verandering van de marktomstandigheden moest het plan worden aangepast en moesten er andere eindbeleggers worden gevonden. Volgens Sander van Oss, projectleider van Multi Vastgoed, is de crux tot realisatie geweest dat door de creatie van een deadline de belangen van alle partijen op één lijn kwamen te liggen.

Voorgeschiedenis

De eerste plannen voor Eemplein dateren uit begin jaren ’90. Toen was OCA, bestaande uit AM Vastgoed, Heilijgers, Heijmans en de Van Hoogevest Groep, daar nog bij betrokken. Via AM heeft Multi Vastgoed het project onder zijn hoede gekregen. Met name de grote leisurecomponent, waarvan de invulling altijd vaag was gebleven, werd verkleind. In 2006 werd de ontwikkel- en realisatieovereenkomst voor het Eemplein met de gemeente gesloten. In 2009 was het plan klaar voor de realisatiefase. Vanwege de kredietcrisis haakte de beoogde eindbelegger voor de commerciële ruimte echter af. Dat kon door gebruik te maken van een ontbindende voorwaarde. Er liggen dan al wel contracten met de trekkers Pathé (toen nog Minerva) voor de bioscoop, Albert Heijn en Media Markt.

Deadline

Zonder eindbelegger kan het project geen doorgang vinden. Multi Vastgoed en de gemeente besluiten het eind 2009 nog één kans te geven. Besloten wordt dat er voor de gemeenteraadsverkiezingen in maart 2010 een besluit moet liggen. Dat besluit moet erin resulteren dat er in 2010 nog gestart kan worden met de bouw. In Amersfoort is het wel of niet starten van de bouw van dit langlopende project een issue in de verkiezingsstrijd. Collegepartijen kunnen worden afgerekend als het project niet doorgaat. In het cultuurcluster, het Huis aan de Eem moeten de bibliotheek, het archief, het poppodium en scholen in de kunst een langverwachte plek krijgen.

Multi en gemeente spreken af dat als Multi in het begin van 2010 niet de garantie kan geven dat er gestart kan worden met de bouw, het project wordt gestopt. Dat is naar alle betrokken het signaal dat het nu of nooit is. Aldus is de boel op scherp gezet. Bij de gemeente zitten inmiddels de hoogste beslissers aan tafel. Alle betrokkenen hebben er belang bij dat het project doorgang kan vinden. Dat kan echter alleen als alle partijen genoegen nemen met bijgestelde uitgangspunten. Projectleider Sander van Oss: ‘Multi, beleggers en huurders hebben voor de gestelde deadline met elkaar overeenstemming kunnen bereiken door transparantie over de randvoorwaarden.’

Revisie van de Planopzet

Om tot voor iedereen acceptabele opbrengsten te komen, moeten echter de kosten van het project omlaag en de risico’s verminderen. Herontwikkeling van het plan is nodig zonder dat de kwaliteit omlaag gaat om beter aan te sluiten op de marktvraag. Het aantal woningen wordt verminderd van 137 naar 114. 2500 m² leisure wordt omgezet in retail, waar wel vraag naar is. De parkeerplaatsen worden verminderd van 1000 naar 750 plaatsen. De realisatie van de luxe woningen en kantoren wordt naar achteren geschoven.

Met de gemeente moet vanwege de wijzigingen een nieuwe overeenkomst worden gesloten die door de raad moet worden goedgekeurd. De raad stemt voor het doorgaan van het project. De grondprijzen zijn echter niet gewijzigd. Vanwege het verkleinde programma zijn de opbrengsten van de gemeente echter verminderd. De gemeente levert met startbouw de grond aan Multi. Samen met het bouwteam onder leiding van Dura Vermeer worden de kosten verlaagd door onder andere een wijziging in de indeling van de bioscoop (terugbrengen naar niveau 1). Bouwtechnisch is het eenvoudiger en er zijn minder onrendabele meters. Ook de parkeergarage wordt efficiënter. Daarnaast moet ook de bouwer genoegen nemen met minder opbrengsten.

Beleggers

Naast de al gecontracteerde huurders worden er als trekkers Blokker en Xenos aangetrokken. Huurprijzen dalen echter niet. Van Oss: ‘Die ruimte was er niet, anders kon het project niet doorgaan. De huurders willen echter graag op deze plek in Amersfoort zitten.’

Als beleggingsproduct wordt het project opgesplitst. Daarmee sluit het meer aan bij de marktvraag en wordt snelheid gewonnen. Voor de woningen wordt een andere afnemer gezocht die wel alle woningen wil overnemen. Die wordt gevonden in De Alliantie, die ook de ontwikkeling ter hand neemt. Om rijkssubsidie voor de woningen binnen te halen is het van belang dat er nog voor 2011 gestart wordt met de bouw. Met Green Real Estate vindt Multi een belegger voor de retail en leisure. Vanwege het private karakter van de belegger en de goede relatie vindt besluitvorming snel plaats. Green neemt de grond van Multi af met startbouw en betaalt in termijnen. Green zorgt zelf voor de financiering. De projectkosten die Multi in aanloop heeft gehad worden in de eerste termijn afgerekend. ParkKing neemt de parkeergarage turn-key af bij oplevering. Gedurende het bouwproces heeft Multi voor de parkeergarage een lening bij ABN Amro.

De luxe woningen hebben geen invloed op deze eerste fase van het project. Afgesproken wordt om te kijken naar de marktvraag en anders gaat het project terug naar de gemeente. Het kantoorproject is weggezet bij het aan Multi-oprichter Hans van Veggel gelieerde COD. Met alle eindbeleggers worden in het voorjaar 2010 contracten gesloten en is doorgang van het project zeker gesteld. De belofte om in 2010 nog te starten met de bouw kan worden nagekomen, omdat door een krachtsinspanning van aannemer, huurders, beleggers en adviseurs het schetsontwerp in 2,5 maand is uitgewerkt in een bouwaanvraag.