NVM slaat plank mis met verwijt aan gemeenten van te hoge grondprijzen

In 2001 hebben de NEPROM, VNG en het Rijk afgesproken residueel te rekenen voor de bepaling van de grondprijzen (Convenant Gemeentelijk Grondprijsbeleid). Overigens omdat in de jaren negentig allerlei private partijen veel winsten hadden gemaakt met grondprijsstijgingen en speculatie. Wat houdt dat in? Simpelweg dat de grondprijs wordt bepaald door de (VON-)waarde van de woning minus de bouwkosten en alle andere kosten om die woning te realiseren. 

Stel dat de VON-waarde van een nieuwbouwwoning wordt geschat op € 300.000, de kosten van het bouwen en ontwikkelen van de woning op € 200.000, dan is de waarde van de grond dus € 100.000. Zoals de econoom David Ricardo al rond 1800 zei dat de prijs van het graan niet wordt bepaald door de prijs van de grond, maar andersom: "Graan is niet duur omdat de grond duur is, maar grond is veel waard omdat graan veel opbrengt". 

Stel nu dat de gemeente voor die bouwrijpe kavel niet die € 100.000 zou vragen, maar bijvoorbeeld de kostprijs van stel € 60.000. Dan kan de bouwer/ontwikkelaar die die grond afneemt besluiten die woning alsnog voor € 300.000 te verkopen; dat is immers de marktwaarde. Daarmee krijgt die een cadeautje, wat overigens gezien de winstmarges in de bouw niet verkeerd uit zou komen, maar dat terzijde. Is natuurlijk niet de bedoeling. Stel hij verkoopt de woning voor € 260.000, dan komen de kandidaat-kopers als vliegen op de stroop af. En vervolgens kan de gelukkige eerste koper de woning weer doorverkopen voor de marktwaarde van € 300.000. Lijkt me ook niet de bedoeling. Ofschoon ik begrijp wat meneer Hoes bedoelt (daar kom ik aan het eind op terug), klopt de bewering dus niet. Grondprijzen zijn niet de veroorzaker van de hoge vastgoedprijzen, maar de resultante. 

Hoe bepaal je de marktwaarde?

De praktijk is natuurlijk nog iets weerbarstiger. Want het begint met de vraag: hoe bepaal je de marktwaarde van de woning? Wat mag een nieuwbouwwoning kosten die nu in de voorverkoop gaat en over circa één tot anderhalf jaar wordt opgeleverd? Gezien het feit dat de nieuwbouw van woningen minder dan een procent is van de totale woningvoorraad, past de prijs(ontwikkeling) van die nieuwbouwwoning zich aan de prijs(ontwikkeling) van de bestaande woningvoorraad aan. Die prijs wordt dus vooral bepaald door ligging en type woning (vloeroppervlak). Maar die nieuwbouwwoning heeft wel hogere kwaliteit (minder beheer- en onderhoudskosten, minder energielasten). 

Hoe vertaalt zich dat in de prijs van die nieuwbouwwoning? En hoe ga je om met meerwerkopties (uitbouwtje, dakkapelletje, et cetera?). Veelal worden daarvoor dan makelaarsrapporten gevraagd, vaak meerdere. Die dan ook nog vaak verschillen qua inschatting van de marktwaarde van die woning die pas veel later daadwerkelijk op de markt komt. Je kunt dus zeggen dat de stijging van de vastgoedwaarde vooral veroorzaakt wordt door de leden van de NVM, die die makelaarsrapporten opstellen. Maar alla, dat is misschien flauw. 

Gaan we door met de praktijk. We hebben dus twee (verschillende) waarde-schattingen van die toekomstige nieuwbouwwoningen, maar wat zijn de bouw- en ontwikkelkosten? Daarvoor moeten we inschatten wat de bouw- en bijkomende kosten zijn van het realiseren van die woning, inclusief marketingkosten, leges, notaris, honoraria en verschotten, projectontwikkelingskosten, financieringskosten en aanloopkosten. En vooral ook: winst en risico voor de bouwer. En als er nog een ontwikkelaar tussen zit wil die natuurlijk ook nog een marge maken. 

Kortom, daar laten we dan wat bouwkostendeskundigen op los, die daar inschattingen van maken en vervolgens tot (weer) verschillende uitkomsten komen. Op al die aannames en schattingen wordt dan toch een beetje met handjeklap (welke marge bijvoorbeeld ‘gun’ je de bouwer/ontwikkelaar?) een resulterende grondprijs berekend. Vaak wordt dan gezegd dat je dat kan versimpelen/objectiveren door een grondprijsquote. Dan is bijvoorbeeld de grondquote voor dit type woning (zeg middenduur) 35% van de woningwaarde. Maar uiteindelijk zal ook die 35% ergens op berekend moeten worden. 

Beter ongeveer goed dan precies fout

Enfin, hierbij geldt mijn motto: beter ongeveer goed dan precies fout. Je kunt eindeloos blijven rekenen aan grondprijzen en er allerlei deskundigen op los laten, uiteindelijk is het toch een beetje onderhandelen. Ik heb meegemaakt dat voor een bouwplan er wel drie verschillende grondprijsberekeningen lagen met een marge van 100% verschil, door verschil in uitgangspunten. Maar die onderhandelingen kennen maar een heel beperkte marge en leiden niet tot verlaging van de vastgoedwaarden, zoals de NVM wil.

Resumerend, de grondprijs is een resultante en niet de oorzaak van de vastgoedprijzen. Maar de praktijk van berekenen is uiteindelijk ook een uitkomst van onderhandelingen. Het is daarmee wel eenzijdig, onjuist en wat tendentieus om gemeenten de schuld te geven doordat zij ‘te hoge grondprijzen’ zouden hanteren. Het is ook een wat simplistische complottheorie. 

Het parlementair onderzoek Huizenprijzen uit april 2013 constateert op pagina 20: “De productie van nieuwe woningen is een langdurig proces. Deze procesgang is weer van invloed op de snelheid waarmee het aanbod reageert op veranderingen in de vraag. Het grote aantal verschillende spelers op de woningmarkt, de verschillende wederzijdse afhankelijkheden en het samenspel van publieke en private belangen maken woningproductie tot een buitengewoon complexe zaak”. Niet echt een bewijs voor een complottheorie waarin gemeenten eenzijdig een hoge grondprijs kunnen opleggen. 

Tot slot is het soms wel zo – om meneer Hoes toch nog een beetje tegemoet te komen – dat voor gemeenten soms de totale grondopbrengst leidend is. Dat uit zich dan vooral in een programmering van dure woningen, waar de meeste grondopbrengsten uit voortkomen. Dat zou inderdaad nooit leidend mogen zijn. De taak van gemeenten is niet om geld te verdienen aan gronduitgifte, maar om inwoners en woningzoekenden van passende huisvesting te voorzien met de daarbij behorende grondprijzen. Dat lijkt me een betere conclusie dan dat het allemaal de schuld is van te hoge gemeentelijke grondprijzen. Maar dat wisten ze in de 18e eeuw al…

Cover: Wikimedia Commons