Ollongren: zonder miljarden overheidssteun halen we de woningbouwopgave niet

Onderzoekers verkenden in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken de situatie op de woningmarkt. Doel van de publicatie Verkenning onrendabele toppen woningbouwprojecten, uitgevoerd door onderzoekers van het Rotterdamse Rebel Strategy & Development, is te vertellen hoe groot het publieke tekort wordt als de landelijke woningbouwprogrammering wordt uitgevoerd.

De harde cijfers die hieruit volgen spreken voor zich. Er is 10,7 miljard (in het gunstigste geval) tot 17,3 miljard (in het slechtste geval) nodig om de gewenste 900.000 woningen te kunnen bouwen. Komt dat geld er niet, dan kunnen er ‘slechts’ 556.200 woningen gebouwd worden. De conclusie van Ollongren in haar brief aan de Kamer is dan ook duidelijk. “Uit de onderzoeken komt naar voren dat zonder financiële steun vanuit het Rijk er onvoldoende wordt gebouwd, in een lager tempo en met minder betaalbare woningen.”

Geen soelaas

De steun is vooral nodig om de projecten van de grond te krijgen waarbij er publieke onrendabele toppen ontstaan. “De publieke investeringen die nodig zijn voor de bouw zijn in die gevallen vaak groter dan de potentiële opbrengsten door verkoop van grond of kostenverhaal bij private partijen”, zeggen de onderzoekers in het rapport. De omvang van die onrendabele top wordt bepaald door de keuzes die in deze projecten gemaakt worden voor onder andere betaalbaarheid, leefbaarheid en infrastructuur.

Tegelijkertijd constateren zij dat de miljarden ook nog eens snel beschikbaar moeten worden gesteld door regio en Rijk. Gebeurt dat de komende jaren niet, dan loopt de bouw sowieso vertraging op. “Hoewel het tekort gaat over de hele periode 2021 – 2030 dient de dekking door regio en Rijk vrijwel grotendeels gereserveerd te worden in de komende 4 jaar. Budgetten beschikbaar gesteld in 2026 of later leveren naar verwachting vooral extra woningen op na 2030.” Ook de eerder in het leven geroepen Woningbouwimpuls biedt geen soelaas.

Nationale Woningbouwkaart

In de brief van Ollongren is ook goed nieuws te lezen. Zo blijkt uit een inventarisatie van het ministerie dat de plancapaciteit de afgelopen maanden met 140.000 woningen is gestegen. Dat betekent dat er nu plannen liggen voor de bouw van ruim 961.000 woningen tot 2030, verspreid door heel Nederland. De stijging wordt deels veroorzaakt door administratieve aanpassingen (bijvoorbeeld projecten die later pas zijn meegenomen) en deels doordat er door gemeenten is gewerkt aan meer capaciteit en versnelling van projecten.

De plannen zijn volgens Ollongren klaar, “nu moeten we de handen uit de mouwen steken en aan de slag gaan met de uitvoering. Voor de realisatie van die woningbouwopgave is versterking van de regie in samenwerking met alle overheden, corporaties en marktpartijen nodig.” De eerste uitkomst van deze nieuwe regievorm is de Nationale Woningbouwkaart, waarop de plannen per gemeente in kaart zijn gebracht. “Via de monitoring van de woningbouwplannen en de realisaties moet op provinciaal en gemeentelijk niveau meer inzicht verkregen worden in het proces van planontwikkeling tot oplevering.”

Behoorlijk ambitieus

Het positieve gedeelte van de boodschap van Ollongren staat haaks op de beweringen die eerder deze maand vanuit het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) kwamen. Onderzoekers van het EIB constateerden namelijk juist dat vooral het vinden van geschikte bouwlocaties een probleem zal zijn. Maar daar is de minister het duidelijk niet mee eens: niet de locaties vormen de bottleneck, maar de financiële haalbaarheid van de plannen. Ook hoogleraar grondbeleid Willem Korthals Altes betoogde eerder op Gebiedsontwikkeling.nu dat niet het aantal locaties, maar de realisatie van plancapaciteit de grote beperking vormt.

Overigens is het opvallend dat zowel de onderzoekers van Rebel als de minister de magische grens van 1 miljoen woningen loslaat en nu uitgaat van de bouw van 900.000 woningen tot 2030. De reden hiervoor? “In de politieke context wordt overigens regelmatig gesproken van 1 miljoen woningen extra in 10 jaar tijd. We laten dit scenario buiten beschouwing, het doel van 900.000 is al behoorlijk ambitieus.”