Opinie De woningmarkt zit niet alleen op slot door een gebrek aan woningen, maar ook door een gebrek aan doorstroming. Hoogleraar gebiedsontwikkeling Co Verdaas vindt over de grens een onorthodoxe oplossing: verkoop je woning en blijf maandelijks rente ontvangen. “Wie in de Tweede Kamer neemt het initiatief voor een voorstel?”
De woningmarkt zit vast, muurvast. Over de oplossing hiervoor wordt veel gesproken, vergaderd, onderzocht en geschreven. Betaalbaarheid, beschikbare plancapaciteit, regionale verschillen, bereikbaarheid, verduurzaming, binnenstedelijk of buitenstedelijk, kennisinfrastructuur, capaciteit om daadwerkelijke te bouwen: het zijn slechts enkele van de begrippen die de revue passeren. Maar er is geen panacee.
In de vakwereld en de Tweede Kamer gaat de meeste aandacht uit naar de stagnerende nieuwbouw. Op zich een logische reflex, want voor een meer ontspannen woningmarkt zijn meer woningen nodig. Dat lukt niet. De laatste jaren blijkt keer op keer dat de productie stagneert, ondanks alle goede voornemens. Bovendien liet het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) weten dat de komende paar jaar de woningproductie verder zal teruglopen vanwege problemen met stikstof en PFAS.
Bouwen én doorstromen
Voor een goed functionerende woningmarkt is ook doorstroming een cruciaal onderdeel. Vrijwel niemand woont zijn hele leven in hetzelfde huis. In verschillende fasen van ons leven verandert de woonbehoefte. Maar als mensen niet kunnen verhuizen en er dus geen goede doorstroming is, kunnen er wel woningen worden gebouwd, maar sluiten vraag en aanbod op het geheel van de woningmarkt niet goed op elkaar aan. Doorstroming en dynamiek op de woningmarkt raken zo aan gebiedsontwikkeling. Woningbouwprogramma’s dienen rekening te houden met vraag en aanbod op de woningmarkt als samenhangend geheel.
als mensen niet kunnen verhuizen en er dus geen goede doorstroming is, kunnen er wel woningen worden gebouwd, maar sluiten vraag en aanbod op het geheel van de woningmarkt niet goed op elkaar aan.
Bij alle debat en onderzoek naar het functioneren van de woningmarkt krijgt doorstroming niet de aandacht die het verdient. Niet dat het bevorderen van doorstroming de oplossing is, want nieuwe woningen blijven nodig. Maar zonder doorstroming krijg je nimmer een goed functionerende woningmarkt. Er staan al een kleine 8 miljoen woningen in Nederland. Zelfs als we de komende 10 jaar in staat zijn 800.000 woningen te realiseren, is dat ‘maar’ 10% van de huidige voorraad. We moeten dus bouwen én de doorstroming bevorderen.
Gebrekkige verduurzaming
De gevolgen van gebrek aan doorstroming, in combinatie met een lage woningbouwproductie, zijn divers en laten zich steeds meer gelden. Begin 2020 sprak Marnix Norder, voormalig voorzitter van koepelvereniging AEDES voor woningcorporaties, zich in Trouw uit over de stapeling van negatieve maatschappelijke effecten. Er is in zijn ogen sprake van een crisis. Steeds meer mensen vallen buiten de boot, terwijl steeds meer mensen die ondersteuning nodig hebben (verslaafd, verward, verstandelijk beperkt) ‘opgesloten’ raken in wijken die in een neerwaartse spiraal komen. Het aantal dak- en thuislozen neemt eveneens toe.
Een beperkte doorstroming staat bovendien de verduurzaming van de voorraad in de weg. De grootste opgave voor verduurzaming zit in de bestaande voorraad. Immers, minimaal 90% van de woningen in 2030 is nu al gebouwd. Econoom Philip Bokeloh van ABN Amro vertelde begin dit jaar aan Stadszaken dat er nog 3 miljoen woningen zijn met een energielabel lager dan C. Maar omdat het moment van de aankoop vaak ook het moment is waarop particulieren investeren in het verduurzamen van de woning, leidt de gebrekkige doorstroming tot een lager tempo hiervan. Kort door de bocht: zonder doorstroming geen verdere verduurzaming.
In de schoot geworpen
Omdat er geen panacee is, moeten we alle oplossingen, groot en klein, omarmen om de woningmarkt weer op gang te brengen. We kunnen het ons eenvoudigweg niet veroorloven de ‘kleine beetjes die helpen’ links te laten liggen. Het is daarbij goed om over de grenzen inspiratie op te doen. Deze maand hoorde ik dat mijn schoonzus in België een appartement ‘en viager’ had gekocht. Daar had ik nog nooit van gehoord. Het idee is niettemin even simpel als doeltreffend. Je koopt van iemand zijn woning voor bijvoorbeeld een kwart van de getaxeerde waarde. Als koper word je dan meteen eigenaar. Er zijn twee varianten: de zittende bewoner kan de woning blijven bewonen zolang hij of zij leeft en krijgt (afhankelijk van de leeftijd) maandelijks een bedrag (rente) van de koper. Dit heet in de volksmond ‘viager occupé’. Als de oorspronkelijke bewoner na de aankoop per direct verhuist, komt de woning direct beschikbaar en heet het ‘viager libre’. Ook dan krijgt de vertrekkende bewoner een maandelijkse bijdrage tot zijn of haar overlijden.
Je koopt van iemand zijn woning voor bijvoorbeeld een kwart van de getaxeerde waarde. Als koper word je dan meteen eigenaar.
Er zijn rekenmodellen die helpen om op basis van de waarde van de woning en de leeftijd van de bewoner(s) te bepalen wat (in combinatie met de aankoopprijs) de maandelijkse bijdrage moet zijn. Ook het al dan niet indexeren van de maandelijkse bijdrage is zo’n variabele. Komt de bewoner snel te overlijden, dan krijgt de koper heel voordelig een woning in de schoot geworpen. Wordt de bewoner 106, dan kan het aardig in de papieren lopen.
Geen panacee
‘En viager’ heeft veel weg van wat wij huurkoop noemen. Het grote verschil is dat je bij huurkoop pas eigenaar van de woning wordt na de laatste betaling. Bij ‘en viager’ ben je meteen eigenaar van de woning (al kan de koop worden ontbonden als de koper niet aan de betalingsverplichting voldoet). “Dit is gokken met de levensverwachting van mensen”, zullen cynici zeggen. Maar je kan óók zeggen: wat mooi dat ouderen de kans krijgen hun vermogen om te zetten in besteedbaar geld, hun pensioen aan te vullen, vermogen vrij te spelen, een andere woning te zoeken, en (als voor ‘en viager libre’ wordt gekozen) de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.
Nogmaals: een panacee is ‘en viager’ niet. Wel is het een idee dat meer aandacht verdient en ook nog eens redelijk eenvoudig te implementeren is. Met de opgedane ervaringen in Frankrijk en België kunnen we ons voordeel direct doen. Wie in de Tweede Kamer neemt het initiatief voor een voorstel?
Cover: ‘Co’ (bron: SKG)
Door Co Verdaas
Hoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft
