Ondanks (financiële) klimaatrisico’s is het toch fijn wonen aan het water

Hoe verklein je de (financiële) risico’s van klimaatverandering voor zowel ontwikkelaars en investeerders als voor de bewoners zelf? Het is een vraag waar veel onderzoekers en wetenschappers zich de afgelopen jaren al over hebben gebogen. Zo ontdekte onderzoeker Linde van der Ven vorig jaar dat het opzetten van de sociale bril – om daarmee kwetsbare groepen in werkelijk kwetsbare gebieden te beschermen – wellicht de (wetenschappelijke) sleutel tot succes is. Vastgoedpartijen en gebiedsontwikkelaars moeten volgens Van der Ven verder kijken dan de huidige en vaak beperkte economische framing van overstromingsrisico’s om “zichzelf maar ook particulieren tegen onvoorziene risico’s en de daaropvolgende economische schade te beschermen.”

Vylon Ooms van het Verbond van Verzekeraars pleitte rond diezelfde tijd voor het veranderen van de rol van diezelfde verzekeraars in het beleidsproces. Preventie wordt steeds belangrijker, naast het opstellen van nieuwe wetgeving en het bedenken van nieuwe instrumenten om die risico’s te kunnen inventariseren. “Klimaatrisico’s maken het onmogelijk om verzekeraars pas op het laatste moment in het proces te betrekken,” zei Ooms destijds. “In veel laaggelegen gebieden kan met preventie nog een hoop worden gedaan. Daar ligt een belangrijke taak voor verzekeraars om mee te denken. En dat is geen gesprek van ‘nee’ of ‘ja’. Er kan veel met preventie, die inzichten zijn er bij verzekeraars en daar kunnen we in gebiedsontwikkeling nu wat mee doen.”

Overstroming

Een vorm van preventie waarbij de verzekeraars een sleutelrol kunnen spelen, is het informeren van bewoners en woningzoekenden die actief zijn op de huizenmarkt in zulke risicogebieden. Maar verandert een betere informatievoorziening – en daarmee een groeiende bewustwording – vervolgens ook daadwerkelijk de huizenprijzen? En in het verlengde daarvan: wordt het koopgedrag van (potentiële) woningeigenaren anders? Die vraag staat centraal in het onderzoek van drie wetenschappers van de Universiteit Maastricht. In het onderzoek, uitgevoerd als onderdeel van het programma Red&Blue, gebruikt het drietal de Zuid-Hollandse gemeente Dordrecht als casus.

De gemeente met ongeveer 120.000 inwoners ligt tussen drie grote rivieren, waardoor de stad en haar omgeving kwetsbaar zijn voor overstromingen, stellen de onderzoekers. Dat geldt zeker voor het deel van de stad dat buiten de dijkring ligt. Het overstromingsrisico ter plekke was voor de gemeente de reden om al in 2010 een voorlichtingscampagne te beginnen. Ongeveer 15.000 mensen die op zo’n 3.000 adressen in het risicogebied wonen, kregen destijds informatiebrieven over de overstromingsrisico’s in de bus. In 2012, twee jaar na de start van de informatiecampagne, kreeg Dordrecht te maken met een kleine overstroming in dit gebied. Door de overstroming waren wegen en parkeerplaatsen tijdelijk niet bereikbaar. Er was sprake van waterschade in de kelders en op de begane grond van sommige woningen.

Informatieachterstand

De onderzoekers combineerden verschillende datasets van onder andere het Centraal Bureau voor de Statistiek en de Nederlandse Vereniging van Makelaars om te kijken wat de invloed is geweest van zowel de informatiecampagne als de daadwerkelijke overstroming. Was er sprake van een effect op het verhuisgedrag van de bewoners en de huizenprijzen in het gebied? “De combinatie van een informatiecampagne met een daadwerkelijke overstroming biedt een unieke mogelijkheid om de effecten van gedifferentieerde informatie over overstromingsrisico op de huizenmarkt te bestuderen,” aldus de onderzoekers.

De belangrijkste conclusie uit het onderzoek is dat ervaring-aan-den-lijve veel meer invloed heeft dan waarschuwing. “Informatievoorziening van overstromingsrisico’s heeft in Dordrecht aanvankelijk niet gezorgd voor statistisch significant lagere huizenprijzen, maar na een overstroming in 2012 daalde de prijspremie wel significant.” Opvallend is daarbij wel dat de prijsdaling alleen werd geconstateerd bij de lokale kopers die toegang hadden tot vergelijkbare informatie als de verkopers. Oftewel: iedereen die de informatiebrieven van de gemeente had gekregen, wilde vervolgens ook minder betalen voor de huizen. Kopers van buiten lijken geen rekening te houden met het overstromingsrisico, waarschijnlijk omdat zij een informatieachterstand hadden. “Eenzijdige informatieverstrekking aan verkopers zal dus alleen leiden tot waardeverstoringen als de kopers stelselmatig minder informatie hebben dan de verkopers. Dit pleit voor een landelijke, uniforme informatievoorziening met betrekking tot klimaatrisico.”

Het drietal plaatst wel direct een belangrijke kanttekening bij deze conclusie. Ondanks de gedaalde huizenprijzen is het netto-prijseffect van een locatie aan het water nog steeds positief. Dat betekent dat wonen in het ‘risicogebied’ ondanks het gevaar nog steeds duurder is, bijvoorbeeld vanwege het uitzicht. Daaruit wordt volgens de onderzoekers vaak de conclusie getrokken dat klimaatrisico onvoldoende geprijsd is in de woningmarkt, maar dat is volgens hen “iets te kort door de bocht. Wonen bij water is nu eenmaal prettig en als goed geïnformeerde consumenten de meerwaarde daarvan hoger achten dan de negatieve waarde van klimaatrisico, dan is dat aan hen.”