Verslag Op welke wijze zal nieuw ondernemerschap de gebiedsontwikkeling richten? En hoe kan gebiedsontwikkeling het nieuwe ondernemerschap faciliteren en stimuleren? De overheid trekt zich terug, maar de opgave om van binnenuit kwaliteit toe te voegen aan de stad blijft. Vele vierkante meters winkels, kantoren en zorgvastgoed wachten op nieuwe ondernemers. Dat vraagt om het bundelen van krachten tussen stedelijke partijen en, onder meer, ondernemers en zorgpartijen. Coöperatieve gebiedsontwikkeling, waarbij voorheen gescheiden beleidsterreinen samenkomen, kan een bijdrage leveren. Het biedt ruimte aan nieuwe toetreders in de ontwikkeling van de stad.
Werkconferentie Watertorenberaad
De werkconferentie van het Watertorenberaad ging dit jaar over nieuw ondernemerschap: nieuwe vormen van ondernemen in het maatschappelijk veld, in de zorg en bij transformatie van de bestaande stad: “Onderneem de stad” is de centrale boodschap.
Zowel in gebiedsontwikkeling als in de zorg is een andere werkwijze noodzakelijk vanwege terugtrekkende bewegingen van traditionele spelers. De overheid doet een beroep op burgers om zelf in hun behoeften te voorzien en legt het initiatief meer bij de mensen zelf. Anderzijds speelt deze transitie ook in op het tijdsgewricht, waarbij het minder om stenen draait en meer om waarden als eigenheid, gemeenschapszin en ruimte voor initiatief vanuit de samenleving.
Tijdens de werkconferentie 2014 van het Watertorenberaad kwamen ongeveer 200 deelnemers samen uit alle geledingen; corporaties, vastgoedpartijen, zorgpartijen en overheid om over Onderneem de stad door middel van eigen initiatieven en co-creatie en de rol van de overheid van gedachten te wisselen. 'In dit nieuwe tijdsgewricht hebben we het wel veel over een faciliterende overheid die initiatieven vanuit de samenleving helpt, maar in de praktijk kunnen we dit nog maar weinig vorm geven', aldus Marnix Norder (wethouder Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie Den Haag). Van praten naar doen blijkt nog een hele stap. Of, in de woorden van Igor Roovers (projectdirecteur IJburg): ‘We staan nog maar aan het begin van waar dit denken kan eindigen.’
Luisteren naar de klant blijkt doorslaggevend voor het vlottrekken van gebiedsontwikkelingen, onderstreept Peter Ruigrok (voorzitter van het Watertorenberaad) de urgentie. Dat blijkt o.a. uit het werk van het Watertorenberaad van het afgelopen jaar in opdracht van Bouwend Nederland en BZK , waarbij inmiddels meer dan 50 vastgelopen ontwikkelprojecten werden doorgelicht.
Het Watertorenberaad ziet een noodzaak om organisch ontwikkelen van instrumentarium en hulpstukken te voorzien. Met het werkschrift 'Bouw je eigen buurt: de Sluisbuurt als voorbeeld van een coöperatief ontwikkelmodel', dat tijdens deze werkconferentie werd gepresenteerd, reikt het Watertorenberaad instrumenten aan die zowel de initiatiefnemers als de ondersteunende en faciliterende partijen kan helpen.
Naast het thema van deze handreiking, bouw je eigen buurt, en de zorgzame stad stond het thema transformatie deze middag centraal. De locatie van de werkconferentie was dan ook een leegstaand kantoor dat getransformeerd wordt, het voormalige ministerie van Justitie in het Wijnhavenkwartier in Den Haag. De transformatie van dit pand, in combinatie met het naastgelegen voormalige ministerie van BZK, is de grootste transformatieopgave van Nederland.
-
‘Onderneem de stad - Afbeelding 1’
Bouw je eigen buurt
De Sluisbuurt op het Amsterdamse Zeeburgereiland is door de gemeente aangewezen als pilot voor organische gebiedsontwikkeling, onder het motto Bouw je eigen buurt. Essentie is dat bewoners en stedelijke partijen zelf een stukje van de stad gaan inrichten en gebruiken. Het gaat uit van het ondernemerschap en de gemeenschapszin van burgers, ondernemers en maatschappelijke organisaties, verenigd in een gebiedscooperatief. Het gebiedscooperatief regisseert het ontwikkel- en realisatieproces. Het werkschrift 'Bouw je eigen buurt’ is een handreiking van de gemeente Amsterdam om met initiatieven te komen om bestaande en nieuwe gebieden tot ontwikkeling te brengen. Pim van de Ven (Juli Ontwerp en advies) licht de werkwijze toe en benoemt de veranderingen op het gebied van samenwerking en sturing, investeringsmodellen en plan-juridische kaders. Aansluitend vindt er een discussie plaats o.l.v. Bob van der Zande, woningbouwregisseur Amsterdam.
Narratief
Om ontwikkeling van onderaf op gang te brengen zijn een drietal planninginstrumenten van belang: een narratief: het verhaal van het gebied, een common line: de gemeenschappelijke denklijn van de gezamenlijke partijen die er iets willen en een ruimtelijke handreiking vanuit de gemeente: een visie van wat er (on)mogelijk is voor het gebied. Bouw je eigen buurt gaat uit van een ‘toekomstbestendige open planning gebaseerd op kennis, verhalen en dialoog’, zoals geschetst door Zef Hemel in zijn intreerede Het brein van de stad (2012). Ontwikkelen op basis van een narratief/gemeenschappelijke denklijn en ruimtelijke handreiking vraagt in plaats van een dichtgetimmerd plan om andere plan-juridische kaders. De gemeente beperkt zich tot haar publieke kerntaken, namelijk het aangeven van een globale ruimtelijke handreiking en basale voorwaarden (spelregels) op het gebied van veiligheid en milieu. Om voortschrijdend inzicht toe te laten wordt gewerkt met scenario’s in plaats van een eindbeeld, wat veel vraagt van de overheid. (Tijdelijke) initiatieven komen van onderop. Igor Roovers (projectdirecteur IJburg) stelt dat vraaggericht werken en flexibele regelgeving al gewoongoed zijn. Toch blijkt een echte procesomkering (de burger aan het stuur) lastig, stelt dagvoorzitter Antoinette van Heijningen (eigenaar van Urbancore en medeoprichter van het Watertorenberaad). Bij gemeentes speelt het dilemma van rechtsgelijkheid; ze zijn bang voor willekeur als ze ruimte geven aan een initiatief. Maar rechtsgelijkheid hoeft niet gelijkheid in alles te betekenen. Er is veel mogelijk bij aanbesteding, maar belemmeringen zijn wantrouwen naar de markt, een risicomijdende houding en zich verschuilen achter regels/ checklists. Van Heijningens conclusie: gun ruimte aan initiatief als het kwaliteit toevoegt voor allen!
Gebiedscooperatief als regisseur
De organisatie is bij 'bouw je eigen buurt' in handen van het gebiedscoöperatief, dat gevormd wordt op basis van gedeelde waarden en ambities. Dit betekent een andere rol voor alle partijen. Het coöperatief zit aan het stuur, bewoners en stakeholders zijn ontwikkelaars en mede-investeerders. De overheid en partijen die traditioneel winst maakten in gebiedsontwikkeling zitten op de achterbank.
Drijfveer zijn de initiatiefnemers die iets zien in het gebied en voortbouwen op de eigenheid en identiteit ervan. Kathleen Warners (VARA) ziet parallellen met haar ervaringen met De Wereld Draait Door: creatieven (producers) staan aan de wieg van het programma en programmeren op basis van unique selling points. Populaire onderdelen zitten net voor het achtuurjournaal en aan het eind om kijkers vast te houden, vertelt Warners. Wat wel de vraag oproept of dit niet juist uitgaat van een sterke sturing/ programmering door professionals.
Judith Lekkerkerker (Ruimtevolk) pleit voor een herdefinitie van unique selling points, van ‘ontwikkelaars-term’ naar kwaliteiten die mensen binden. Zie de Engelse community development trusts, opgericht vanuit een drijfveer om de buurt beter te maken. Ook kan gedacht worden aan communities op basis van leefstijl, zoals CPO-ecowijken, of een wooncomplex voor ‘roze ouderen’. En het stimuleren van eigenaarschap, bijvoorbeeld middels coöperaties waarbij bewoners een aandeel hebben in energie.
-
‘Onderneem de stad - Afbeelding 2’
Andere rollen
De rol van de gemeenteraad is bij een coöperatief ontwikkelmodel de vaststelling van de ruimtelijke handreiking en verder beperkt tot jaarlijkse toetser. Zij verandert van scheidsrechter naar lijnrechter, oftewel: ze moet alles wat ‘in’ is toestaan.
Ontwikkelaars, gemeenteambtenaars en bouwers zijn niet meer de initiator, maar adviseur met betrekking tot de businesscase. We moeten onze toegevoegde waarde bewijzen, aldus Daniëlle van de Ven (ontwikkelmanager Hurks). Deze ligt in het inbrengen van expertise, kennis (van het gebied) en ervaring en in een bijdrage in het afdekken van risico’s. Dit maakt ons voor gebruikers interessanter dan een nieuwe partij, stelt ook Ralf Dressel (hoofd Vastgoed en gebiedsontwikkeling Dura Vermeer regio West). Als voorbeeld noemt hij een initiatief voor een huurderscoöperatief (CPH) dat breed werd gedragen, maar waar het initiatiefnemers ontbrak aan kennis. De ontwikkelaars geven beide aan een dergelijk coöperatief niet op te richten of hierin te participeren, maar in een flexibele schil eromheen betrokken te zijn, uitgaande van de klantvraag. Overigens blijft bouwen het verdienmodel, en vanzelfsprekend moet de balans er zijn tussen de effort in en uit, stelt Van de Ven. Uitgaan van de klantvraag is een leerproces, vertelt Dressel. De opgave is breder dan bouwen, hoe kom je bijvoorbeeld bij je kavel in een gebied waar nog niks is? Wij denken dan mee of we bijvoorbeeld een weg als tijdelijke beheerder-eigenaar kunnen aanbieden.
De rol van beleggers wijzigt van passief naar actief faciliteren. Voorwaarde daarvoor is aansluiting te zoeken bij hun belangstelling. Leveranciers van diensten worden benaderd als ‘nieuwe beleggers’; meedenken over het plan is een voorwaarde om te mogen leveren.
Ontwerpers tenslotte dienen coachend te werken, vanuit een startpunt en met scenario’s. Dit vraagt een andere beeldtaal. ‘Je moet jezelf opnieuw uitvinden als stedebouwer’, aldus Mirjana Milanovic (stedenbouwkundige DRO), ‘stedenbouw-light is de toekomst. Dat betekent heel vaak je handen op je rug houden.’ Loslaten is de essentie van de opgave.
Werken aan cash flow
Naast een andere rolverdeling zijn bij een coöperatief ontwikkelmodel de investeringsmodellen anders dan bij 'traditionele' (top-down) gebiedsontwikkeling. Er wordt weinig verwacht van traditionele investeerders; 'Banken doen nauwelijks meer mee', aldus Ruigrok. Lawinekapitaal maakt plaats voor werken aan cash flow. Stapsgewijs en vanuit lokale betrokkenheid, bijvoorbeeld met inbreng van eigen vermogen en via kredietunies. Voor gebiedsontwikkeling nieuwe stijl kunnen we leren van de principes van Social Enterprise (zie kader).
Wat kunnen we leren van social enterprises?
Er zijn veel parallellen tussen de principes van gebiedsontwikkeling nieuwe stijl en die van social enterprises: het is vraaggestuurd; er wordt ruimte gegeven aan lokaal passende oplossingen en eigenheid staat centraal. Het heeft vertrouwen in burgerinitiatief en moedigt dit aan. En initiatieven zijn financieel zelfvoorzienend. Oftewel: het werkt, blijkt uit de inspirerende keynote van Mark Hillen (oprichter-directeur van Social Enterprise). Zijn boodschap: verbeter de wereld, start een bedrijf.
Social enterprises zijn –naast een gezonde bedrijfsvoering- gericht op het realiseren van maatschappelijke winst. Ze leveren een bijdrage aan de kwaliteit van leven op het niveau van individueel welzijn, samen leven, ecologie en de gemeenschap.
Social enterprises, waarvan Max Havelaar het klassieke voorbeeld is, zijn wereldwijd in opkomst. Hillen noemt vier typen initiatieven die de principes van social enterprise toepassen. Het eerste is fair trade, met als succesvoorbeeld Tony’s Chocolonely. Het marktaandeel van 3,5 procent laat zien dat mensen bereid zijn meer te betalen voor fair trade (‘100% slaafvrije’) chocola. Ten tweede noemt Hillen lokale bedrijven met sociale en milieudoelstellingen, zoals Taxi Electric Amsterdam. De elektrische taxi’s dragen bij aan de verbetering van de Amsterdamse luchtkwaliteit. En het bedrijf neemt mensen met een arbeidsbeperking in dienst. Het geeft deze mensen een dagbesteding, contacten en ze leveren een maatschappelijke bijdrage, waardoor de collectieve lasten omlaag gaan. Het derde type initiatieven dat Hillen noemt zijn shared economy-initiatieven als Thuisafgehaald (voor het delen van maaltijden) en Peerby (voor het lenen van spullen van je buren). Contact is een vorm van geluk, stelt Hillen. Ten vierde noemt hij de toepassing van de principes van social enterprise in de organisatie van de zorg en lokale voorzieningen. Een voorbeeld is Buurtzorg, een netwerkorganisatie van zelfsturende buurtzorgteams, twee keer verkozen tot beste werkgever. De organisatie kent een minimale overhead (30 medewerkers op een totaal van 7.600) en verzorgers en cliënten kennen elkaar. In het verlengde van deze tendens van lokaal zeggenschap ziet Hillen kansen voor bewonerscoöperaties, die ‘100 jaar geleden heel normaal waren’. Zo is het eigenaarschap van een voormalig verzorgingshuis in Voorst in handen van een bewonerscoöperatie. Een vleugel is bestemd voor zorg en een ander deel wordt verhuurd aan jongeren. Een ander voorbeeld van zelforganisatie is de door het dorp gestarte winkel/lunchroom in Bredeweg, een dorp met 2600 inwoners. Een lokale voorziening die mensen weer aan de slag helpt en ‘waar mensen blij van worden’.
De vertaling van de principes van social enterprises naar gebiedsontwikkeling is bezig. Zie de Engelse local trusts, de ruilmunt op Rotterdam-Zuid, de opkomst van crowdfunding en kredietunies, CPO en van enkele kleinschalige wooncoöperaties.
Deelverslagen:
Van Heijningen dankt de gemeente Den Haag, BZK en gebouwontwikkelaar Heijmans voor het mogelijk maken van de conferentie in dit voormalige ministerie. Op naar weer een mooi jaar voor het Watertorenberaad.
Den Haag, 17 april 2014
Zie ook:
- Naar een ondernemende overheid
- Zelfbouw tussen droom en daad
- Proces, Ondernemerschap en Programmering (POP-up) succesfactoren bij tijdelijke ontwikkeling
Cover: ‘2014.06.06_Onderneem de stad_0_660’
Door Arienne Mak
Projectmedewerker bij Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft
