Onderzoek: particuliere verhuurders vullen gat middenhuur

De voorraad huurwoningen in de vrije sector groeit sterk. Niet door nieuwbouw, maar door een zeer goed lopende 'buy to let'-markt: verhuur door particulieren. De voorraad private en beleggers-huurwoningen neemt daardoor sterker toe dan de voorraad koopwoningen. Het aanbod verruimt dusdanig dat huurprijzen in grote steden minder snel stijgen of zelfs dalen.

Typisch Nederlands
De voorstellen van Rob van Gijzel, 'rijksaanjager' voor de ontwikkeling van het middensegment op de huurmarkt, houden geen rekening met deze ontwikkeling. Zijn extra beleid en regulering ter bevordering van deze sector nu nog wel nodig? Eigenlijk niet. Dus kan Van Gijzel van taak worden ontheven? Wat ons betreft wel, want: ‘missie volbracht, maar dan anders’.

De Nederlandse woningvoorraad transformeert sneller dan verwacht. Dat komt door de onverwacht sterke groei van het aantal private huurwoningen. Sinds 2012 groeide het segment private en beleggers-huurwoningen volgens het CBS met 170.000 woningen (+20%). Dat is een aanmerkelijk sterkere groei dan de voorraad koopwoningen: 136.000 (+ 3%). De voorraad private huurwoningen is daarmee voor het eerst over het miljoen heengegaan (13% van het totaal).

Het promoten van de vrije-sector-huurwoningen is bewust overheidsbeleid. Voormalig minister Blok verruimde bijvoorbeeld het puntenstelsel, zodat kleinere woningen in steden meer huur kunnen opbrengen. En gemeenten programmeerden in nieuwbouwprojecten steeds meer woningen in dit segment. De door Van Gijzel geleide 'samenwerkingstafels middenhuur’ - een prachtig, typisch Nederlands begrip trouwens - zijn ervoor uitgevonden.

Marginale krimp
De turbo op de beleidsambitie komt echter uit onverwachte hoek. In de huidige marktsituatie zorgt een cocktail van lage hypotheekrente, gedereguleerde huurwetgeving en hoge overwaarde voor een stormloop op goed verhuurbare koopwoningen. Vermogende particulieren kopen massaal woningen en bieden die te huur aan, doorgaans met een huur in de vrije sector (meer dan € 711).

De groei van de voorraad huurwoningen in de vrije sector is geen exclusief grootstedelijke aangelegenheid meer. In vrijwel alle provincies is deze voorraad sneller gestegen dan de voorraad koopwoningen. De groei in Groningen, Friesland en Limburg valt in het bijzonder op. Alleen in Gelderland en Flevoland groeit de koopsector iets sneller.

De sociale voorraad laat landelijk maar een marginale krimp zien (-1%). Op provinciaal niveau zijn de verschillen groter. Er is sprake van een substantiële krimp van de sociale sector in de provincies Noord- en Zuid-Holland. Een mix van sloop en uitponden ligt daaraan ten grondslag.

We verwachten dat deze trend doorzet en een structureel karakter krijgt. Particulieren en beleggers hebben voorlopig weinig alternatieve investeringsopties met een vergelijkbaar rendement & risicoprofiel. Particulieren hebben bovendien aanvankelijk vaak nog een secundair doel: huisvesting van familie. En Duitsland en Frankrijk hebben bewezen dat een grote particuliere verhuurmarkt (soms fiscaal bevorderd) zonder bezwaar een substantieel onderdeel kan zijn van de totale woningmarkt.

Noodknop
De vraag is of we deze ontwikkeling als positief moeten duiden, als welkome aanvulling op het aanbod van beleggers-huurwoningen. Wij antwoorden met: ‘waarom niet’? Ons land kent een afgewogen huurwetgeving. Private verhuurders - inclusief de koninklijke variant - afschilderen als ‘speculanten’ en ‘huisjesmelkers’ is een Marxistische reflex.

Nu de vrije-sectorhuur zo sterk groeit, is terughoudendheid op zijn plaats voor extra (regulerings)maatregelen. In sommige regio’s functioneert de woningmarkt nu al best behoorlijk. Daarnaast kan strakke regulering het investeringsanimo van beleggers frustreren.

Terughoudendheid met reguleren is ook relevant door de regionale verschillen. Er werden in Nederland afgelopen jaar circa 10 duizend woningen te huur aangeboden door niet-corporaties onder de huurliberalisatiegrens. Dat gebeurde vooral in provincies buiten de Randstad. Daar is een middeldure huurwoning erg duur. De maatregelen van Van Gijzel gaan daar eigenlijk over het dure huursegment.

De betaalbaarheid van alle woningsegmenten in grootstedelijke regio’s blijft een zorgpunt. De reflex om de schaarste dan te verdelen met reguleringsmaatregelen ligt op de loer, ook buiten de sociale sector. Zo geeft de ‘noodknop’-maatregel van Van Gijzel gemeenten de mogelijkheid om vrijwel de gehele huursector te reguleren. Dit geeft huurders op korte termijn misschien enige verlichting, maar sorteert op langere termijn weinig effect. De druk op de markt (dus de vraag) houdt aan. Wel tast het zekerheden van particuliere en institutionele beleggers aan, en daarmee hun investeringsbereidheid.

Beste remedie
Wij stellen een subtielere maatregel voor: laat de bovengrens van de gereguleerde sociale huursector weer meegroeien met de inflatie. Dat voorkomt sluipende uitholling van de sociale sector. Daarnaast rechtvaardigen de grote regionale verschillen in de woningmarkt ook regionale differentiatie van de liberalisatiegrens.

Zorg voor de betaalbaarheid leidt ook tot een rem op al te uitbundig uitponden van sociale huurwoningen in bepaalde regio’s. Dat levert een dilemma op, want Nederland kent (met 30% van het totaal aantal woningen) nog steeds een uitzonderlijk grote sociale huursector. Snel groeiende stedelijke agglomeraties in het ons omringende buitenland laten echter zien welke onaanvaardbare sociale gevolgen een marginale sociale sector heeft. Dat moet ons aan het denken zetten.

Het vergroten van het aanbod van woningen blijft verreweg beste remedie om betaalbaarheid te bevorderen.

Voorfinancieringsfonds goed idee
In dat opzicht heeft Van Gijzel in beginsel een goed idee: een voorfinancieringsfonds voor binnenstedelijke plannen. De uitwerking is echter te benauwd, zo lijkt het: alleen voor korte-termijnprojecten met louter huurwoningen. Een dergelijk fonds krijgt pas betekenis bij de voorfinanciering van grote, binnenstedelijke transformatieplannen met een gemengd programma. Hierbij moet gedacht worden aan een doorlooptijd van 10 à 15 jaar. Dat zet zoden aan de dijk, want daar zit een financieringsgat

Een tweede goede interventie komt van minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken. Zij heeft eindelijk de urgentie van meer haalbare woningbouwplannen aangekaart, binnen en buiten bestaand stedelijk gebied. De koek groter maken is nog altijd effectiever dan de koek verdelen.

Dit artikel verscheen eerder op Vastgoedjournaal. Een verkorte versie verscheen eerder in Het Financieele Dagblad.