Persoonlijk De provincie Noord-Holland wil een veel actievere rol binnen het ruimtelijke domein nemen. Zij heeft daarom een Masterplan Wonen opgesteld met maatregelen die gemeenten helpen sneller betaalbare woningen te bouwen. Cees Loggen, gedeputeerde Wonen: “Buitengewone tijden vragen om buitengewone oplossingen.”
In Noord-Holland spelen twee problemen: er moeten 165.000 woningen gebouwd worden tot 2030 én woningen moeten betaalbaar(der) worden. Om de juiste oplossingen hiervoor te vinden, heeft het provinciebestuur de mogelijke instrumenten geïnventariseerd in een Masterplan Wonen (zie kader). In de komende maanden maken Gedeputeerde Staten daaruit keuzes.
Cees Loggen, gedeputeerde Wonen: “Buitengewone tijden vragen om buitengewone oplossingen met lef en durf. Het is daarom dat de kern van dit Masterplan Wonen voor Nederlandse begrippen onorthodoxe voorstellen in zich draagt. Dat moet ook. We kunnen het ons niet veroorloven dezelfde oplossingen te blijven gebruiken wanneer de problemen zo duidelijk om andere instrumenten vragen.”
Het is duidelijk dat de markt van vraag en aanbod op dit moment niet goed functioneert
Waarom is dit masterplan nodig?
Cees Loggen: “De prijzen op de woningmarkt stijgen enorm. Een paar weken geleden werd de sterkste stijging in de afgelopen decennia bekendgemaakt. Het is duidelijk dat de markt van vraag en aanbod op dit moment niet goed functioneert. In onze provincie willen wij dat er plek is voor mensen met alle soorten inkomens. Uit de cijfers blijkt nu dat de middengroepen naar de randen van de metropoolregio worden geduwd. Die verstoorde woningmarkt heeft consequenties voor mensen met essentiële beroepen. Denk aan onderwijzers die geen betaalbare woning meer kunnen vinden in Amsterdam. Het betekent dat we snel meer en betaalbare woningen moeten toevoegen. In Rooswijk in Zaanstad gaan de goedkoopste rijtjeswoningen voor minimaal vier ton in de verkoop. Dat is voor veel mensen niet haalbaar.”
U heeft ook de ambitie die woningen langere tijd betaalbaar te houden.
“Als woningen betaalbaar worden aangeboden, dan is dat leuk voor de eerste bewoner, maar de volgende eigenaar betaalt de hoofdprijs. Dat is een probleem waar we iets aan willen doen. Dat kan op verschillende manieren: door via een fonds woningen na verloop van tijd weer terug te kopen tegen een gereduceerde prijs, of door andere anti-speculatiemaatregelen te nemen.”
Snel en betaalbaar bouwen kan toch buiten de stad?
“Uit onderzoek van Rebel blijkt dat we voldoende binnenstedelijke locaties hebben, maar dat ze door allerlei factoren lastig ‘los komen’. Er zijn, kortom, extra maatregelen nodig om binnenstedelijk te versnellen. Als we zouden denken dat dat echt niet kan, dan is dat een ander verhaal. Als het echt niet gaat, dan is bouwen in het landelijk gebied een alternatief, maar Noord-Hollanders hechten ook aan een open landschap. Bovendien is het een mythe dat buitenstedelijk bouwen goedkoper is.”
Waarom overweegt de provincie een grondbank op het moment dat het Rijk hier ook mee bezig is?
“Het ene hoeft het ander niet uit te sluiten. Ik sluit niet uit dat we daarin met het Rijk gaan samenwerken. Het Rijk ziet ook een rol voor de provincies, die veel meer gebiedskennis en contact met gemeenten hebben.”
Grondposities innemen en die onder voorwaarden door andere partijen laten ontwikkelen lijkt mij het meest effectieve instrument met het laagste risico
Gedeputeerde Staten moeten nog keuzes over de instrumenten die de provincie in gaat zetten. Hoe kijkt u zelf naar de gepresenteerde instrumenten?
“We hebben beloofd alle mogelijke instrumenten te inventariseren, maar ik krijg niet overal warme gevoelens van. Dat geldt voor het opkopen van woningen en die goedkoop wegzetten in de markt. Het drijft de prijzen alleen maar op en is een vorm van kapitaalvernietiging. We moeten de risico’s voor de provincie zo klein mogelijk houden. Een fonds betaalbare koop is juridisch lastig en brengt ook financieel risico met zich mee. Op een andere mogelijke maatregel, namelijk aanwijzen welke woningsegmenten waar gebouwd moeten worden, zitten gemeenten niet te wachten. Zelf actief als gebiedsontwikkelaar optreden zie ik ook niet zitten, omdat wij daar onvoldoende kennis en kunde voor hebben. Als we een dergelijke rol wel willen nemen, dan zoeken we daar de juiste partners bij. Zo participeert de provincie bijvoorbeeld in de Schiphol Area Development Company, in een aanzienlijk gebied bij Schiphol.”
Welk instrument maakt wat u betreft de meeste kans?
“Grondposities innemen en die onder voorwaarden door andere partijen laten ontwikkelen lijkt mij het meest effectieve instrument met het laagste risico. Mocht dat niet effectief blijken, dan zullen we ook naar eerder genoemde maatregelen moeten kijken, ook al hebben die niet mijn voorkeur.”
Welke maatregelen ook genomen worden: wanneer merken we iets van het masterplan?
“Gebiedsontwikkeling vraagt om een lange adem, het duurt zomaar tien jaar voordat ergens huizen staan. We nemen nu direct een aantal maatregelen om gemeenten extra te ondersteunen op personeel vlak, door wonen boven winkels en beperkt op agrarisch terrein mogelijk te maken, maar de effecten van meer ingrijpende maatregelen zoals een grondbank of een fonds merken we niet vandaag of morgen. Dat vraagt toch de nodige tijd.”
De belangrijkste mogelijke maatregelen op een rij:
1.Actief binnenstedelijk grondbeleid
De provincie kan grondposities innemen in gemeenten waar bouwontwikkelingen moeilijk van de grond komen omdat zij financieel onrendabel of te risicovol zijn om in te stappen. De provincie neemt deze risico’s over en maakt de grond samen met de gemeente ‘ontwikkelklaar’, met harde contractuele afspraken over bijvoorbeeld betaalbaarheid en voortgang. Dit kan enerzijds als leverancier van de grond via een grondbank en anderzijds als gebiedsontwikkelaar, in welk geval de provincie langer betrokken blijft bij de ontwikkeling van de percelen.
2.Fonds betaalbare koop
De provincie onderzoekt of het samen met gemeenten, het Rijk en/of corporaties een fonds op kan zetten dat woningen opkoopt (bestaand of nieuwbouw) tegen marktwaarde, om die vervolgens onder voorwaarden te koop aan te bieden tegen lagere prijzen. Door deze vorm van korting – die bij verkoop weer wordt terugbetaald – worden koopwoningen weer betaalbaar voor lage- en middeninkomens die nu niet aan bod komen op de koopmarkt.
De verplichting hierbij is dat bij verhuizing die woningen tegen gereduceerde prijs weer terugverkocht worden aan het fonds. Bij terugverkoop kan het fonds ervoor kiezen de woningen tegen gereduceerde prijs weer te verkopen, of het fonds aan te vullen door (een aantal van) deze tegen marktwaarde te verkopen.
3.Harde afspraken over betaalbare bouw in bestemmingsplannen
Een andere mogelijkheid is dat de provincie streefpercentages oplegt voor de hoeveelheid betaalbare woningen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Tot dusver worden er middels overleg streefafspraken gemaakt. Blijft de voortgang desondanks nog steeds onvoldoende, dan kan de provincie ingrijpen in de bestemmingsplannen door middel van aanwijzingen.
Masterplan Wonen (pdf)
Cover: ‘Haven-Stad Amsterdam, bouwplaats Houthavens’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)
Door Joost Zonneveld
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
