Onteigening Gorinchem: de woonbestemming geëlimineerd. Wat is dan de verwachtingswaarde?

Eliminatie Bestemmingsplan

In deze zaak werd onteigend ten behoeve van een bestemmingsplan, dat voorziet in de ontwikkeling van een woongebied en oosten van de kern van Gorinchem. Dat woongebied zal gaan bestaan uit 1400 woningen met bijbehorende voorzieningen. Het plan wordt ontwikkeld in drie deelgebieden: Noord, Zuid en Midden. De gebieden Noord en Zuid worden ontwikkeld door de gemeente in privaatrechtelijke samenwerking met 2 ontwikkelaars in de vorm van een C.V.

De onteigening waarop deze zaak betrekking heeft betreft gronden in het deelgebied Midden. De gemeente onteigent teneinde dit derde deelgebied te (laten) ontwikkelen.

Op grond van het voorafgaande bestemmingsplan hadden de onteigende gronden een agrarische bestemming. Bij de bepaling van de waarde van de gronden nemen deskundigen tot uitgangspunt dat de invloed van het bestemmingsplan dat de woningbouw mogelijk maakt moet worden geëlimineerd omdat sprake is van een voldoende concreet plan als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013. Dat voldoende concrete plan is het stedebouwkundig plan dat voorafgaand aan het bestemmingsplan tot stand was gekomen.

Daarom moet bij de bepaling van de waarde worden uitgegaan van de agrarische waarde, conform het voorheen geldende bestemmingsplan. Wel is er dan volgens deskundigen sprake van een aanzienlijke verwachtingswaarde.

Eliminatie werken op gebieden Noord en Zuid

Die is het gevolg van een aantal omstandigheden:
- De ligging van het onteigende, namelijk onmiddellijk ten oosten van de kern Gorinchem.
- Het gegeven dat sinds 2003 blijkens provinciaal en gemeentelijk beleid wordt aangestuurd op woningbouwontwikkeling in het gebied.
- Het gegeven dat in de gebieden Noord en Zuid, waar Midden tussenin ligt, op basis van de vigerende bestemming wordt overgegaan tot realisering van de beoogde woningbouwontwikkeling.

Bij de beantwoording van de vraag of en zo ja in welke mate deze omstandigheden een rol spelen bij het bepalen van de verwachtingswaarde, passen deskundigen ook de eliminatieregel toe. Zij vragen zich af of de derde omstandigheid bij de bepaling van de verwachtingswaarde wel of niet moet worden geëlimineerd.

Deskundigen komen dan tot de conclusie dat deze laatste omstandigheid een niet te elimineren omstandigheid is. De redenering is dat de start van de transformatie in het gebied Midden van agrarisch naar woongebied het werk is waarvoor wordt onteigend. Dat werk kan, aldus deskundigen, alleen worden geëlimineerd als sprake is van ‘overheidswerken’ (art. 40c sub 2 onteigeningswet (Ow)). Omdat dat niet het geval is – de gronden in Noord en Zuid worden bouwrijp gemaakt door de C.V., komen deskundigen tot de conclusie dat bij de bepaling van de verwachtingswaarde de derde omstandigheid niet moet worden geëlimineerd.

Rechtbank

De rechtbank neemt het advies van deskundigen over dat het bestemmingsplan dat voorziet in de woonbestemming dient te worden geëlimineerd. Overigens oordeelt de rechtbank, in navolging van deskundigen, dat bij de beoordeling of het bestemmingsplan moet worden geëlimineerd niet van belang is of de gemeente zelf tot realisering over zal gaan. Voor eliminatie is, aldus de rechtbank, volgens recente jurisprudentie voldoende dat sprake is van een concreet plan. Volgens de rechtbank is gelet op de recente rechtspraak (verwezen wordt naar Hof ’s-Gravenhage 31 januari 2012 en Hoge Raad 14 februari 2014, niet noodzakelijk dat sprake is van een bestaand plan voor het werk waarvoor wordt onteigend als bedoeld in artikel 40c sub 3 Ow). Aan de vraag of het werk waarvoor onteigend wordt en de plannen daarvoor een overheidswerk is, wordt daarom volgens de rechtbank niet toegekomen. De rechtbank oordeelt voorts dat uit het arrest van de Hoge Raad van 8 februari 2013 niet volgt dat alleen sprake kan zijn van eliminatie als het de overheid is die tot realisering overgaat.

De vraag of bij het bepalen van de verwachtingswaarde de werken op de gebieden Noord en Zuid wel of niet moeten worden geëlimineerd, wordt door de rechtbank – in navolging van deskundigen – geplaatst in de sleutel van artikel 40c sub 2 Ow. Bij het bepalen van de verwachtingswaarde acht de rechtbank dan ook wél van belang of de werken wel of niet door de gemeente worden uitgevoerd. Omdat dat niet het geval is, worden deze ontwikkelingen derhalve niet geëlimineerd.

Bron: Rb. Rotterdam, 21 mei 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:4822