Nieuws AMSTERDAM - De toppen zijn hoog. De dalen diep. Vrijwel geen sector beweegt zo op en neer met de lange golven van de economie als het onroerend goed. De deelmarkt van het commerciële vastgoed — winkels, kantoren en bedrijfsruimten — deint nog een slag heviger dan de huizenmarkt mee met de onderstromen van de conjunctuur.
Stenen reageren traag. Maar als prijzen van panden eenmaal in beweging komen, denderen ze vaak jaren achtereen in dezelfde richting door. Prijsvorming van de gebouwde omgeving is zo wendbaar als een olietanker. Als de prijs van stenen stijgt, gaat die ook vastberaden opwaarts. Daalt de waarde, dan gaat de prijs ook flink onderuit. Het is hausse of baisse in het onroerend goed. Boom of bust.
Eigenlijk is het een raadsel hoe onroerend goed aan zijn reputatie van een solide, waardevaste belegging komt. Of is het relatief? Is onroerend goed een solidere belegging dan de nog volatielere aandelen en obligaties? Met een herinnering aan de halvering binnen vier jaar van de Nederlandse huizenprijzen sinds 1978, en de verdrievoudiging van de huizenprijzen in de daaropvolgende dertig jaar kan onroerend goed moeilijk als stabiele waarde gelden.
Toch hebben de discipelen van de filosofie dat onroerend goed een rots in de branding is van de woelige economie zelfs rond de val van Lehman krachtig ontkend dat ook de Nederlandse onroerendgoedmarkt klappen wachtte. Nog in 2008 en daarna in 2010 werden waarschuwingen van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) voor een overkreditering en overwaardering van de Nederlandse huizenmarkt weggehoond door nationale onroerendgoedsupporters. Nederland was toch zeker geen Ierland of Spanje! Deze ontkenningsfase is nu voorbij. Dat geldt ten aanzien van de huizenmarkt en dat geldt voor de vastgoedmarkt. Het nu aflopende jaar is het eerste jaar waarin de prijzen van Nederlands onroerend goed voor iedereen zichtbaar in een voorlopig even niet te stoppen glijvlucht verzeild zijn geraakt. In 2012 is voor het eerst het besef doorgebroken dat na drie decennia boomtown nu de bust-jaren zijn aangebroken. De houseparty en het vastgoedfeest zijn nu ook hier in Nederland de komende jaren voorbij. De belangrijkste vraag is niet meer wie het volgende rondje bestelt, maar wie de rekening betaalt van de vorige rondjes.
Voortekenen waren er voorgaande jaren wel. Zo kalfden sinds de zomer van 2008 de Nederlandse huizenprijzen af. Dat gebeurde met kleine stapjes. Maar in de tweede helft van 2012 accelereerden de maandelijkse prijsdalingen tot 8% op jaarbasis. Een huis is in Nederland nu gemiddeld zo’n 16% goedkoper dan op het hoogtepunt van de markt in Lehman-jaar 2008. Van die prijsdaling is de helft het afgelopen jaar gerealiseerd.
De waterscheiding in het denken over de Nederlandse huizenmarkt is de omslag van VVD-leider Mark Rutte meteen na de Kamerverkiezingen van 12 september 2012. In de campagne stond de liberaal nog pal voor de droom dat alle dreiging voor het nationale onroerend goed overwaait als er nooit wordt getornd aan de hypotheekrenteaftrek.
Na zijn verkiezingsoverwinning draaide Rutte als een blad aan de boom om. Onder zijn leiding zet het VVD-PvdA-kabinet de komende decennia het mes in de hypotheekrenteaftrek. Over de vraag hoe precies wijzigen dagelijks de berichten. Zulke wispelturige dagkoersen leveren in ieder geval de zekerheid op dat risicomijdende aspirant-kopers en financiers vooralsnog blijven afwachten. Dus geen vraagherstel, en voorlopig nog dalende prijzen.
In dit klimaat kijkt opeens niemand meer op van de recente voorspelling door kredietbeoordelaar Fitch dat tot medio 2014 nog zo’n 10% van de Nederlandse huizenprijzen af zal gaan. De huizenprijzen zullen dan een kwart lager liggen dan op hun hoogtepunt in 2008.
De commerciële vastgoedmarkt laat eenzelfde patroon zien. Ook hier heeft sinds Lehman eerst nog de ontkenning gedomineerd. Totdat halverwege 2012 een haarscherp aan te geven psychologisch kantelpunt optrad waarop de markt van boom naar bust overschakelde.
Voor de vastgoedmarkt dit jaar aanvaardde dat de prijzen dalen, en hard ook, kwamen in het Nederlandse vastgoed onder meer al wat commanditaire vennootschappen (cv’s) in de problemen. Achteraf bezien waren dat vroege waarschuwingen voor slecht weer.
Toch werden de problemen met vastgoed-cv’s aanvankelijk met enig schouderophalen bekeken. Dat komt ook doordat cv’s vóór Lehman door hun vaak gebrekkige governance al tegenvallers opleverden voor beleggers. Het typisch Nederlandse fenomeen van vastgoed-cv’s is aangejaagd door hun gunstige fiscale behandeling. Veel vastgoed-cv’s hebben het geld van particuliere beleggers in een beperkt aantal panden gestoken. Slechts een enkele huurder van zo’n beleggingspand hoeft in de problemen te komen, en de vastgoed-cv loopt ook averij op.
Een voorbeeld van vroege problemen met vastgoed-cv’s vormt de Aefides-groep. Met 800 particuliere beleggers in zestien cv’s wist deze onderneming €170 mln aan investeringen te mobiliseren. De toen nog ambitieuze vastgoedfinancier SNS Reaal roemde het bedrijf in advertenties als ‘een van de beste cliënten’. Maar in 2009 viel Aefides om, met ruzies en verhoren van (oud-)SNS-topmannen die afgelopen jaar voortduurden en niet uitgevochten zijn.
Aanbieders van vastgoed-cv’s als Renpart en Hanzevast hebben zulke escalaties voor proberen te zijn. In de acht kantorenfondsen van Renpart hebben 1300 deelnemers €80 mln ingelegd. In dertien kantorenfondsen van Hanzevast hebben 2500 mensen €100 mln gestoken. Renpart en Hanzevast proberen het hoofd boven water te houden door hun beleggingsfondsen te fuseren. Door die schaalvergroting verbetert de risicospreiding, waardoor beleggers minder snel worden meegesleurd als één winkel of één kantoor zonder huurder komt. Het helpt, dat wel. Maar Hanzevast heeft deze maand beleggers gemeld dat komende zes tot zeven jaar niets aan hen zal worden uitgekeerd.
Gure berichten moesten ook de 9500 houders trotseren van vastgoedobligaties waarmee Richard Homburg €440 mln heeft opgehaald om te beleggen in internationaal vastgoed. De in 2011 ingegane surseance van betaling van Homburg Invest moest in 2012 worden verlengd en uitgebreid tot in 2013. De Canadese bewindvoerder probeert de surseance te gebruiken voor een ‘schuldherstructurering’, die alsmaar wordt opgeschort. Herstructurering is in de praktijk eufemistisch jargon voor het inleveren van rechten door obligatiehouders. In de tussentijd worden rentebetalingen opgeschort en krijgen degenen die geld aan Homburg uitleenden hun hoofdsom voorlopig niet terug na het verstrijken van de leentermijn. Dit is niet het soort mededelingen waardoor beleggers hun spaarcentjes in het als solide geafficheerde commercieel vastgoed steken. Toch hebben deze moeilijkheden niet tot grote schokken in de vastgoedmarkt geleid. De problematiek rond Homburg Invest geldt inmiddels wel als een van de grootste Nederlandse beleggingsdebacles. Maar daar is ook al jaren discussie en bezorgdheid aan voorafgegaan over de houdbaarheid van de grote beloften van Homburg. Zijn vastgoedobligaties liggen, evenals de opmerkelijk geconstrueerde vastgoed-cv’s, net iets te ver buiten het hart van de vastgoedmarkt om hun moeilijkheden te vergelijken met de omvallende spreekwoordelijke kanaries in de steenkolenmijn. De opmaat naar de dreun kwam maandag 16 april 2012. Toen kochten twee private-equityhuizen de ruim tweehonderd kantoren van Uni-Invest tegen 40% korting ten opzichte van de laatste taxatie. De boodschap aan de markt leek luid en duidelijk: meer panden konden weleens bijna de helft minder waard zijn dan gedacht. De afslag bij Uni-Invest was eigenlijk nog forser. De helft van de overnamesom van €358 mln kwam van een bijdrage van de Uni-Invest-obligatiehouders zelf. De verkoper moest dus zelf de helft van de koopsom opbrengen.
Deceptie hierover werd in de beeldvorming weggedrukt door de opluchting dat de even eerder nog mislukte veiling van het Uni-Invest-vastgoed toch nog met een deal was bekroond. Die opluchting gold het feit dat er dus leven op de markt was. Aan die opluchting kwam 21 mei 2012 een einde. Vanaf die dag moest het vastgoed de waarheid onder ogen zien. Toen ging Eurocommerce in surseance van betaling. Dit vormde de aftrap voor een lawineachtige ineenstorting van het reuzenkantorenbedrijf van Ger Visser. Met een door het tijdschrift Quote op €145 mln geschat persoonlijk vermogen was Visser een van de allerrijkste Nederlanders. Eurocommerce had een balanstotaal van €1 mrd. In vrijwel iedere provinciestad staat een van de 59 kantoorpanden.
Maar het eerste verslag van de bewindvoerders toonde een reus op lemen voeten. Van de kantoren stond 46% leeg. Eurocommerce was meer huur verschuldigd dan dat het aan onderhuur ontving. Het vastgoed bleek veel minder waard dan de getaxeerde €822 mln. De schuld aan banken was €130 mln tot €300 mln hoger dan de liquidatiewaarde van €400 mln. Een faillissement bleek onafwendbaar.
Door het bankroet moesten de panden van Eurocommerce worden geveild. Dat leidde tot grote nervositeit. De veiling zou op de nagenoeg drooggevallen vastgoedmarkt ongeveer de grootste vastgoeddeal van het jaar vormen en daarmee een maatgevend referentiepunt voor taxateurs, accountants en bankiers. De vrees groeide dat de val van Eurocommerce zou leiden tot afwaarderingen van vastgoed elders van 30% tot wel 50%.
De banken hadden weinig trek om met een eigen veiling de waarde van hun onderpand elders in het vastgoed onder druk te zetten. Ze besloten tot een onderhandse verkoop, waarbij ABN Amro een eigen weg bewandelde. Rabo, SNS, ING en NIBC incasseerden verliezen van 26% tot 20% ten opzichte van hun uitstaande schuld aan Eurocommerce. Maar deze banken boden ver boven de executiewaarde op hun Eurocommerce-onderpand, variërend van 38% die SNS meer betaalt tot 68% surplus van Rabo.
Marktpartijen meenden dat de banken de waarde van vastgoed met de Eurocommerce-handel kunstmatig hoog hielden. De schok was niet minder. Na decennia waarin het brutoaanvangsrendement het leidend beginsel was in het vastgoed bleek er opeens ook nog zoiets te zijn als een gerealiseerd netto-eindrendement. En dat viel vies tegen. Rudy Stroink van vastgoedbedrijf TCN meent dat de banken bij hem de stekker eruit hebben getrokken vanwege dit Eurocommerce-bloedbad. Andere vastgoedbonzen ervoeren ook in de loop van 2012 dat financiers de teugels aanhalen. Het geduld met de eindeloze surseance van vakantiehuisjesketen La Perla van Geert Duizendstraal was opeens op. Banken legden grotere en kleinere beslagen bij uiteenlopende vastgoedmiljonairs als Leo Geeris, Jurriaan de Reijer, Roeland Voerman, Tom Moeskops en Harrie van de Moesdijk. Tegenwoordig zetten bankiers ‘gewoon het mes op je keel’, constateert De Reijer.
Verharding van de omgangsvormen in de loop van 2012 ervoer ook Buck Groenhof, die puin moest ruimen bij SNS-vastgoeddivisie Property Finance. Die dreigde de hele bank met zich mee te sleuren. Omgeven door beschuldigingen over en weer verbrak Groenhof in december alle banden met SNS. Zijn analyse: ‘Als je ziet wat de mensen hebben aangericht die pretendeerden verstand te hebben van vastgoed, dan denk ik: het is een probleem van overkreditering geworden.’
SNS heeft inmiddels €1,7 mrd afgeschreven op een vastgoedtak die het in 2006 voor €810 mln aankocht. Goldman Sachs studeert zelfs op de optie voor een ‘bad bank’ van SNS-vastgoed. Ja, net als in Ierland en Spanje. De vooruitzichten zijn somber. Niet alleen het buitenlands vastgoed maar nu ook Nederlandse vastgoed doet SNS pijn. Bij vrijwel elke Nederlandse vastgoedbons in de problemen blijkt SNS een prominent financier. Ondertussen bodemt de capitulerende vastgoedmarkt nog uit. VVD-minister Stef Blok van wonen voorspelde onlangs verder dalende prijzen in 2013. Hanzevast-CEO Jaap Wolters voorziet dalende huren. ‘Er ontstaat steeds meer leegstand. Dit gaat de komende jaren zo door’, meldt de Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest in Property.nl. Eén op de zeven makelaars denkt failliet te gaan, aldus NRC Handelsblad.
Een lichtpuntje voor de bouw en het onroerend goed is dat slopers wel een omzetverhoging verwachten, ondanks het uitblijven van een sloopfonds. Met 17% kantorenleegstand valt er wat op te ruimen komende bustperiode. Afgelopen jaar tuimelde vastgoedbons Ger Visser van Eurocommerce van een topplek op de lijstjes van allerrijksten van Nederland omlaag naar een persoonlijk faillissement. Zijn twaalf Ferrari’s werden geveild, zijn succesvolle paardenrenstal wist hij niet uit handen van schuldeiser Rabo te houden.
In 2002 verdiende Richard Homburg €126 mln met de verkoop van Uni-Invest aan Lehman en Jan-Dirk Paarlberg. Obligaties van zijn nieuwe vastgoedbedrijf vonden gretig aftrek tot de surseance in 2011. Zijn reputatie kreeg in 2012 nog een knauw omdat hij in vijf jaar €231 mln honorarium opstreek.
Vastgoedbedrijf TCN van Rudy Stroink heeft onder meer het Mediapark in Hilversum. De banken hadden deze herfst geen geduld meer met TCN, ondanks de verzekering van Stroink dat na nog even pappen en nathouden halverwege 2014 betere tijden aanbreken voor de vastgoedwereld.
Kasteelbewoner Geert Ensing van vastgoedbedrijf Phanos was sponsor van voetbalclub FC Utrecht en uitbater van het luxe Drentse vakantiepark Hof van Saksen. Die tijden zijn voorbij. Phanos is in 2012 failliet gegaan met achterlating van een schuld een kleine €400 mln. Vooral ABN en SNS zuchten.
De vakantievillaketen La Perla van Geert Duizendstraal deed een recordpoging surseance. Maar na bijna drie jaar vonden de financiers het deze herfst toch welletjes. Duizendstraal was een bijzonder succesvolle vastgoedmiljonair maar ging onlangs ook persoonlijk de schuldbescherming in.
De familie van vastgoedmagnaat Tom Westermeijer en zijn drie zoons is door Quote weleens op €275 mln geschat. Maar afgelopen jaar herhaalden de aankondigingen zich van gedwongen veilingen van kantoorinboedel. Een handvol bedrijven uit de groep is dit jaar failliet gegaan.
Ook vastgoedbonzen Harrie van de Moesdijk en Tom Moeskops kampen met tegenwind. Vijf bedrijven waarin hun onderneming Straet belangen heeft, zijn afgelopen maand failliet verklaard omdat er een schuld van €43 mln aan de Amerikaanse Wells Fargo Bank niet zou worden voldaan.
Uitverkoren tot meest verrommelde bedrijfsterrein van Midden-Nederland, in Breukelen, pal naast de slagaders A2, spoorlijn Amsterdam-Utrecht en Amsterdam-Rijnkanaal.
Auteursrecht voorbehouden aan het Financieele Dagblad
Cover: ‘Thumb_huurwoningen_0_1000px’
