Nieuws Eerst bouwen in de stadsregio voor starters en jonge gezinnen, daarnaast kijken of we stedelijke woonmilieus kunnen creëren voor andere specifieke doelgroepen. Jessie Wagenaar, bij gebiedsontwikkelaar BPD verantwoordelijk voor verkoop en gebiedsmarketing, draait de volgorde in de bekende discussie om. ‘De urgentie is te groot. We kunnen woningzoekenden niet nog vijf jaar laten wachten op een woning die past bij hun voorkeuren.’ Ze gelooft niet zo in de populariteit van hoogstedelijk wonen. ‘Dat is en blijft een niche.’
Dit is een verkorte versie van het interview met Jessie Wagenaar in ROmagazine 6, juni 2018
De ontwikkelaars en de bouwsector blijven hameren op de noodzaak om sneller nieuwbouwlocaties tot ontwikkeling te brengen, ook buiten stedelijk gebied. Maar er is zeker de komende jaren toch voldoende plancapaciteit in de steden?
‘Er is nog aardig wat plancapaciteit in stedelijk gebied. Maar er gaapt een groot gat tussen de verdere mogelijkheden en wat er reëel gebouwd kán worden zonder gaten in de begroting. Veel van die binnenstedelijke transformaties hebben extra geld nodig omdat de saneringskosten, de bouwkosten en de grondprijzen hoger zijn. En dan hebben we het nog niet eens over de kosten van de energietransitie. Als je het betaalbaar wilt houden, vanwege de diversiteit van de stadsbevolking, moet iemand die rekening betalen. Die diversiteit willen wij ook, want dat is een groot goed. Maar het wordt steeds moeilijker om dat zo te houden. In Houthavens, aan de westkant van Amsterdam, ontwikkelen we momenteel een aantal woningen, waar alleen al de huur van de grond voor de bouwketen al duizenden euro’s per woning bedraagt. Zulke locaties zijn dan niet meer weggelegd voor de gemiddelde burger.’
Moeten we niet eerst de plancapaciteit benutten, voordat we waardevolle gebieden gaan volbouwen, ook al is het in de stadsrandzone?
‘Hoe lang moet dat dan duren? De NVM heeft recent becijferd dat de prijs van een nieuwbouwwoning gemiddeld in vijf jaar tijd sinds 2013 is gestegen van 235.000 naar 325.000 euro. Dat toont aan hoe groot het probleem is en dat we niet nog veel langer moeten wachten. Die prijsstijging gaat gewoon door. Je zult maar een modaal gezin zijn met kleine kinderen. Ik denk dat we het moeten omdraaien: snel bouwen voor met name deze doelgroep en starters in de stadsregio en ondertussen zoveel mogelijk gebruik moeten maken van de ruimte die er nog is om daar specifieke woonmilieus te bouwen.’
Stadsregio
Dus om de stad betaalbaar te houden, moeten we wel buiten het stedelijk gebied nieuwe woonlocaties zoeken?
‘Onze inschatting is dat we een derde tot – met wat kunst- en vliegwerk – de helft van de gevraagde woningen echt binnenstedelijk kunnen bouwen. Maar die hele discussie over binnenstedelijk of daarbuiten gaat voorbij aan de gemêleerde vraag op de markt voor verschillende soorten woonmilieus. Ik denk dat de stad gewoonweg niet kan voorzien in de diversiteit van de vraag. We blijven veel te traditioneel denken in de woningbouwcategorieën, terwijl de woonconsument zoekt naar woonmilieus. In vrijwel elke stadsregio heb je een variatie aan woonmilieus van dorps, suburbaan tot stedelijk en alle subcategorieën daarin, die zo door de jaren heen is ontstaan. Die variatie kan er zijn omdat de woningmarkt stadsregionaal is uitgekristalliseerd. Moet je dan zeggen dat buurgemeenten van de grote stad niet meer mogen voorzien in die specifieke woonmilieus?’
Tegelijkertijd blijven de Vinex-wijken onverminderd populair. We zien nu ook oudere stellen zonder kinderen naar de Vinex-wijken trekken. Bovendien zijn de gezinnen met kinderen daar inmiddels ouder geworden en is er meer behoefte aan andere voorzieningen, zoals middelbare scholen en ontmoetingsplekken. Zulke transformaties zijn geen enkel probleem. Er zit best veel flexibiliteit in de meeste leefmilieus die we hebben gecreëerd, juist omdat ze vrij ruim zijn opgezet met veel groen. Dat geldt ook voor de jarenzeventigwijken. Groen en ruimte maken de stad met al z’n woonmilieus heel aantrekkelijk. Natuurlijk kan het compacter, maar dan torn je wel aan een van de grote kwaliteiten van onze steden. Ze zijn relatief open en niet tot op de vierkante meter dichtgerekend.’
Sturing
Dat klinkt als een pleidooi tegen verdere verdichting en voor een stadsregionaal woningbouwbeleid.
‘Zeker niet, maar verdichting is niet de enige oplossing. En daar maken we ons als BPD zorgen over, want de bal ligt bij de gemeenten, maar die kunnen het niet alleen. De regio’s zijn niet slagvaardig en de provincies pakken het ook onvoldoende op. Het zou erg goed zijn als er meer sturing van het Rijk op dit gebied zou komen.’
Zoals met het groeikern- en Vinex-beleid?
‘Zoals we twintig, dertig jaar geleden de opgave van toen hebben aangepakt; eigenlijk ontzettend goed. Er was duidelijk richtinggevend beleid van het Rijk, waar de gemeenten en ontwikkelaars goed op in konden spelen en hun rol vervullen. Volgens mij hebben we dat op een consumentvriendelijke manier gedaan. Dat heeft prachtige wijken opgeleverd van hoge kwaliteit, die vakgenoten en bestuurders uit het buitenland regelmatig vol bewondering bezoeken. Overigens is toen ook 35 procent van de opgaven binnenstedelijk gerealiseerd. Dat vergeten we vaak. Kijk maar eens naar het Oostelijk Havengebied in Amsterdam.
Ik zie het niet gebeuren om nog een keer op die manier 700.000 tot een miljoen woningen te bouwen. Stempelen en uitrollen van rijtjeswoningen is niet meer van deze tijd. Het moet en kan kleinschaliger. Bij Haarlemmermeer bijvoorbeeld is gekozen voor een model met dubbeldorpen. De dorpen net aan de buitenkant van de ringdijk worden aan de andere kant gespiegeld. Dat vult elkaar goed aan, maakt gebruik van dezelfde infrastructuur, versterkt lokale voorzieningen en tast het open landschap nauwelijks aan.
Homogene buurten in heterogene wijken van maximaal zeshonderd woningen; niet te massaal, met de nodige beslotenheid. Daar is veel vraag naar, is een mooie maat, voor specifieke doelgroepen interessant en als wijk toch gemêleerd genoeg.’
Dit artikel verscheen eerder op ROmagazine.nl
Cover: ‘asmterdam fotootje vanuit hoog’
