Oosterwold in beeld, zo pakt ontwerpvrijheid uit

Oosterwold is een semi-agrarisch woon-werkgebied van 4.300 hectare tussen Almere en Zeewolde dat bewoners en ondernemers zelf ontwikkelen. Een bijzonder concept van organische gebiedsontwikkeling, zonder stedenbouwkundige invulling, zonder welstandsbeleid, dus met veel ontwerpvrijheid. Oosterwolders zijn stadsboeren; ze wonen en werken te midden van hun eigen stadslandbouw waarmee ze gezonde voeding van eigen bodem gebruiken, in een gemeenschap die tijd heeft voor elkaar. De gebouwen zijn zo duurzaam mogelijk gebouwd, met zelf opgewekte energie.

In deel 1 van Oosterwold, het grondgebied in Almere dat nu volop in ontwikkeling is, zijn al ruim 1.700 initiatieven voor ​wonen en werken geland. Dit zijn 2.007 woningen​ en 5.200 Oosterwolders​. Op termijn komen in Oosterwold minimaal 15.000 woningen te staan en biedt het gebied ruimte voor tientallen-duizenden arbeidsplaatsen, recreatie, natuur en voorzieningen. Hoe werkt deze vorm van doe-het-zelf-gebiedsontwikkeling, waarom is ooit voor deze wijze van ontwikkelen gekozen en wat kunnen we hiervan leren?

Unieke proeftuin

De gemeente Almere, gemeente Zeewolde, Rijksvastgoedbedrijf, Provincie Flevoland en Waterschap Zuiderzeeland kozen in 2013 voor dit bijzondere concept van organische gebiedsontwikkeling. De ontwikkelfilosofie slaat vanaf de start in 2016 aan. Dat blijkt mede uit de grote belangstelling van kavelkopers. Het gebied voegt een extra waarde toe aan de samenleving in zuidelijk Flevoland. Vanuit het principe ‘Mensen maken Oosterwold!’ hebben de kaveleigenaren zo veel mogelijk de ruimte om zelf de ontwikkeling van het gebied ter hand te nemen. Zij bouwen niet alleen hun eigen woning, maar gaan ook over aanleg en beheer van hun wegen, paden, groen, energievoorziening, water en de openbare ruimte.

Het gebied biedt ruimte en kansen voor individuele en collectieve woon- en/of werkinitiatieven voor mensen met groene vingers. De stadsboeren doen aan stadslandbouw op 50 procent van hun kavel en dragen zo met elkaar bij aan de regionale voedselvoorziening. De overheid heeft een bescheiden maar cruciale rol in dit proces.

Vooraf is aan de hand van zes ambities duidelijk gemaakt wat de kaders zijn waarbinnen de initiatieven mogelijk zijn: duurzame organische groei, maximale vrijheid aan initiatieven, een continu groen landschap, stadslandbouw als groene drager, duurzaam en zelfvoorzienend en financieel stabiel. Het werken in de geest van de Omgevingswet zit daarbij ingebakken: geen ‘nee tenzij’, maar ‘ja mits’. Bij de gebiedsontwikkeling zijn de kaveleigenaren aan zet en wordt lopende het proces geleerd. Het karakter en de omvang maken het een unieke proeftuin in de wereld van gebiedsontwikkeling.

Gebiedsregisseur (en oud-wethouder, red.) Arie-Willem Bijl van de gebiedsorganisatie Oosterwold maakt iedere dag van dichtbij mee hoe Oosterwold zich ontwikkelt. “Het is een ontzettend interessante manier van samen ‘stad maken’, die je nergens op deze schaal kunt vinden. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2011) van het ministerie van Infrastructuur en Milieu is helder geformuleerd dat het anders moet met de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. De ‘reguliere’ manier van gebiedsontwikkeling, waar we in de vorige eeuw zo vertrouwd mee zijn geraakt, voldoet niet meer. Geen grootschalige stedenbouwkundige en inrichtingsplannen meer, waarin alles aan alles wordt verknoopt, waarbij projectontwikkelaars de dienst uitmaken en gemeenten vaak grond kopen om de regie op de ontwikkeling te behouden. In plaats daarvan kun je ook op een andere manier ontwikkelen. Dicht bij de burger, kleinschaliger, meer vraaggericht en vooral: met een andere rol van de overheid.”

Gebrek aan keuze

Oosterwold is een idee van oud-wethouder Adri Duivesteijn (PvdA), zo blikt Bijl terug. “Zijn visie was: pak een pen en teken een droomhuis. Niemand, echt niemand tekent een rijtjeshuis. Toch staan ze in Nederland overal. Er is niets tegen rijtjeshuizen, velen zijn er dolgelukkig mee. Wat stoort is gebrek aan keuze. De meeste mensen zijn overgeleverd aan ‘voorspelbare’ keuzes van woningcorporaties en projectontwikkelaars. De werkelijke innovatie van de traditie ‘Making the city’ is dat maakbaarheid niet alleen om de ordening van onze ruimte gaat, maar nadrukkelijk ook om het creëren van sociale structuren. In Almere brengen we die wetenschap in de praktijk.”

“Van de kavelkopers in Oosterwold wordt veel verwacht,” vervolgt Arie-Willem Bijl. “Ze moeten tijd reserveren voor de samenwerking met buren en het meedenken over voorzieningen, publieke ruimtes zoals parkjes, plantsoenen, speelplekken en extra parkeerplekken. Ook moeten ze rekening houden met investeringen voor de aanleg en beheer van de kavelweg, van nutsvoorzieningen, straatverlichting of bijvoorbeeld een buurtbatterij. Deze ontwikkeling, met veel ruimte voor groen en stadslandbouw met korte ketens, zorgt ervoor dat er een mooi overgangsgebied ontstaat van de stad Almere naar het dorp Zeewolde.”

“De stadslandbouw op minimaal 50 procent van elke kavel is meer dan een hobby. Je moet serieus zelf aan de slag, samenwerken met buren, of slimme afspraken maken over het (deels) uitbesteden van het werk,” zo vervolgt Bijl. “In de praktijk zien we inspirerende samenwerkingsverbanden ontstaan. Neem bijvoorbeeld Tuin Moes. Dat is een zelfoogsttuin, waar je lid van kan worden en het hele seizoen je eigen groente kunt oogsten. ​Dorpslandgoed ’t Eemgoed is een collectief initiatief waar de voormalige landbouwgrond is omgetoverd van glibberige polderklei naar een groene oase. De Bostuin is een project van Meerwonen. Een duurzaam en sociaal woonproject met betaalbare woningen, een buurthuis, gemeenschappelijke moestuin en een voetbal- en volleybalveld​. De VoKo Oosterwold is een initiatief van Oosterwolders om samen eenvoudig biologische en lokale groente en fruit rechtstreeks van de boer of je buur te kunnen kopen. Elke week staat er een nieuw aanbod online van biologisch(-dynamische) boeren uit de regio en tuinders uit Oosterwold. En de bewonerscoöperatie Stadslandbouw heeft een speciale teeltapp ontwikkeld.”

Ander systeem grondprijzen

De grondprijzen in Oosterwold zijn anders opgebouwd dan normaal gesproken. De grondprijs van een kavel in Oosterwold hangt af van het type kavel in combinatie met de functie. De Standaardkavel Wonen is voor wonen en/of werken aan huis. Daarnaast zijn er ook specifieke kaveltypen voor bedrijven, kantoren, voorzieningen, landschap (lijkt tot op zekere hoogte op kleine landgoederen) en landbouw. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) is voor circa 40 procent eigenaar van de gronden in Oosterwold. De overige 60 procent is in eigendom van ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties, agrariërs en particulieren en een ondergeschikt aandeel van gemeente Almere. De gronden van het RVB worden door de gebiedsorganisatie Oosterwold in een ABC-constructie van het RVB via de gemeente aan de kavelkopers verkocht.

Het principe ‘Mensen maken Oosterwold’ vertaalt zich ook in financiële zin naar de grondprijs per vierkante meter van de RVB-gronden, omdat de totale kosten die de kopers maken voor de aankoop en inrichting van hun kavel (grondexploitatiekosten van de initiatiefnemer zelf) verdisconteerd zijn. De Oosterwold-ruimteregels betekenen dat een koper naar rato van het gewenste rood/woonoppervlak tevens meters moet aankopen voor infra, (publiek) groen, waterberging en stadslandbouw. De koper koopt ruwe bouwgrond en maakt zelf de kosten voor het bouw- en woonrijp maken. Deze grondprijs per vierkante meter volgt uit een residuele waardeberekening. Op de marktwaarde van het vastgoed (bij wonen de VON-prijs) worden normatieve kosten in mindering gebracht voor de bouwkosten van het vastgoed en de kosten voor bouw- en woonrijp maken van de kavel. Het resultaat van deze berekening (het residu) vormt de marktwaarde van de grond. Deze waarde bestaat vervolgens uit de door de gemeenteraden vastgestelde exploitatiebijdrage en de waarde van de ruwe bouwgrond.

Jaarlijkse aanpassing

In 2014 hebben de gemeenteraden van Almere en Zeewolde de Nota Kostenverhaal Oosterwold vastgesteld. Deze nota geeft de systematiek voor het verhalen van de publieke kosten (proceskosten, onderzoek, begeleiding, aanlegkosten et cetera) bij de kopers en ontwikkelaars van kavels op basis van een exploitatiebijdrage. Het RVB moet de ruwe bouwgrond voor een marktconforme prijs verkopen en actualiseert de grondprijs daarom jaarlijks. De actualisatie volgt meestal uit een (her)taxatie van de marktwaarde van het vastgoed, maar actualisatie kan ook door een inflatiecorrectie toe te passen op de vigerende grondprijzen.

Bij een standaardkavel wonen kan de marktwaarde van het vastgoed gebaseerd worden op daadwerkelijke transactieprijzen in Oosterwold. Bij de andere kaveltypen vindt de taxatie plaats op basis van de comparatieve methode (vergelijking met de situatie elders). Het bovenstaande geldt voor de gronden in eigendom van het RVB. De andere grondeigenaren mogen/kunnen hun eigen grondprijs bepalen en zij betalen de exploitatiebijdrage aan de gebiedsorganisatie.

Geleerde lessen

“Na bijna 10 jaar Oosterwold zijn er belangrijke lessen geleerd,’ zo pakt Arie-Willem Bijl het verhaal weer op. “Oosterwold is van begin af aan een zoektocht hoe je organische gebiedsontwikkeling concreet handen en voeten kunt geven. In Nederland hebben we een lange traditie van stedenbouw en ervaring met gebiedsontwikkeling waar marktpartijen en gemeenten ‘in the lead’ zijn. De wisselwerking tussen kaveleigenaren en de betrokken overheden is leren voor beide partijen. Die zoektocht is tot nu toe succesvol. Met bottom-up gebiedsontwikkeling op de schaal van Oosterwold hebben we net acht jaar ervaring. De leercurve in deze periode schiet omhoog. Mensen leven er heel fijn en zijn betrokken bij hun leefomgeving.”

“Het is bijzonder om te zien hoe iedereen samenwerkt om de wegen aan te leggen en voorzieningen te regelen. Die samenwerking is ook echt nodig. Maar niet altijd lukt het iedere kaveleigenaar om zich aan de afspraken en verwachtingen te houden. Dat is ook niet zo gek, sommige ambities hebben tijd nodig voordat de afspraken ook echt worden nagekomen. Zoals de afspraken over stadslandbouw, die hebben echt een ‘boost’ nodig. Starten van je eigen moestuin is best moeilijk, en er zijn ook bewoners die er gewoon niet aan willen. Daartegenover staan hele mooie collectieve initiatieven. De hoop is dat na een paar jaar nog meer ondernemerschap ontstaat in het gebied, waarmee een lokale voedselketen wordt opgebouwd en bewoners zonder groene vingers de eis van stadslandbouw op de eigen kavel kunnen uitbesteden aan ondernemers of vrijwilligers met groene ambities.”

“De buitenwereld, mondiaal en van eigen bodem, volgt de ontwikkeling van Oosterwold met veel interesse. De organische gebiedsontwikkeling op deze schaal is een proeftuin waarvan er geen voorbeelden zijn. Het experimentele karakter van de gebiedsontwikkeling heeft tot gevolg dat zich gaandeweg nieuwe vraagstukken aandienen. Deze vraagstukken waren in zoverre voorzien dat al in 2013 is aangegeven dat het concept niet in ijzer is gegoten en adaptief aan nieuwe inzichten en omstandigheden kan worden aangepast. De aanleg van riolering is daar een voorbeeld van. Na onafhankelijke juridische adviezen werd in juli 2022 geconcludeerd dat de experimentele manier van individueel en collectief afvoeren en zuiveren van afvalwater onvoldoende invulling gaf aan de zorgplicht van de gemeente. De bewoners van Oosterwold mogen niet zelf hun afvalwater zuiveren zoals nu gebeurt. Daarom gaat de gemeente alsnog riolering aanleggen.”

“Nog een recente opgave is om samen met marktpartijen en projectontwikkelaars, die zelf grondposities in het gebied hebben, een ontwikkeling in gang te zetten die recht doet aan de uitgangspunten van Oosterwold. Dat kan door vanaf stap nul samen op te trekken met (potentieel) toekomstige bewoners en ruimte te geven aan initiatief van onderop.”

Verbetervoorstellen

“In 2020 en 2022 vonden evaluaties plaats. We hebben vele openhartige en inspirerende gesprekken gevoerd met bewoners, ontwikkelaars, boeren, natuurbeherende organisaties en andere betrokkenen. Ook is er met burgemeesters, wethouders, raadsleden en andere bestuurders rondgetoerd door Oosterwold deel 1 en het toekomstige deel 2. Daarnaast zijn er verschillende onderzoeken geweest. We wilden in kaart brengen hoe we de bestaande ambities konden verrijken en welke lessen we kunnen leren uit de organische gebiedsontwikkeling in deel 1 van Oosterwold.”

Bijl rondt af: “Eind 2023 ging de raad ermee akkoord dat de organische gebiedsontwikkeling van deel 1 van Oosterwold kan worden voortgezet. Dat was een mooie mijlpaal. We gaan wel een aantal verbetervoorstellen in deel 1 doorvoeren. Zo gaat de gebiedsorganisatie een actievere rol innemen bij het ontwerp en de realisatie van de ruimtelijke basisstructuur: de aanleg van (hoofd)polderwegen, hoofdfietspaden, ecologische verbindingen, waterverbindingen, nutsvoorzieningen, riolering en maatschappelijke voorzieningen. Voorheen ‘regen’ de initiatiefnemers het gebied van kavel tot kavel ‘aaneen’. In deelgebied 1B gaan we dit aanpassen naar een werkwijze waarbij een groep initiatiefnemers eerst gezamenlijk een ruimtelijk raamwerk maakt (landschapsplan) per veld. Daarna kunnen ze inzoomen op kavelniveau. De nieuwe kavelkopers worden actief begeleid bij het gezamenlijk maken van dit landschapsplan.”

Gemeente legt weg aan

Ook op andere terreinen vinden ingrepen plaats, aldus de gebiedsregisseur: “Voor de kavelweg geldt dat kavelkopers het ontwerp en de ligging bedenken. De gemeente legt de kavelweg vervolgens op kosten van de kavelkoper aan. De kavelkoper blijft verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de kavelweg. Om betaalbaar wonen in deelgebied 1B te stimuleren wil de gebiedsorganisatie een nieuw kaveltype ‘gereguleerde sociale huur’ introduceren met bijbehorende marktprijs op basis van taxatie. De gebiedsorganisatie kijkt daarbij goed naar maatwerkoplossingen en wooncoöperaties. De raad heeft zelf toegevoegd dat er minimaal 600 sociale huurwoningen in deelgebied 1B moeten komen.”

“Het bestemmingsplan voor deelgebied 1B wordt gedeeltelijk herzien waardoor een actieve grondstrategie van het Rijksvastgoedbedrijf mogelijk wordt. Deze maatregel gaat ervoor zorgen dat alle grond van het RVB beschikbaar komt om te verkopen. De verkenningen voor de ontwikkeling deel 2 van Oosterwold – dat grotendeels op grondgebied ligt van Zeewolde – zijn gestart, maar op dit moment is nog geen planning of fasering bekend.”