Ellen van Bueren door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Op Haagse hoogte: hoe gaan we verantwoord de lucht in?

24 oktober 2018

3 minuten

Opinie De grote haast om nieuwe woningen te realiseren en het gebrek aan ervaring met hoogbouw in veel gemeenten is een risicovolle combinatie. Of hoogbouw kwalitatief goede woonruimte oplevert voor de beoogde doelgroep is nog maar de vraag.

Na de presentatie van de Haagse hoogbouwplannen vorige week waren media weer naarstig op zoek naar voor- en tegenstanders. Hoogbouw mobiliseert doorgaans beide. Naast de traditionele argumenten voor verdichting, en de keerzijde ervan, speelt er bij deze hoogbouwopgave een aantal nieuwe ontwikkelingen dat tot extra zorgvuldigheid noopt. Die hebben te maken met de veranderende samenstelling van de bevolking in relatie tot de woningbehoefte en het karakter van de stad, maar ook met de urgentie om energie en grondstoffen te besparen en onze steden aan te passen aan het veranderende klimaat.

De wens tot meer kleinschalige, duurzame gemeenschappen lijkt op gespannen voet te staan met de hoge torens waarin anonimiteit en eenzaamheid op de loer liggen. Ja maar, zeggen voorstanders dan, je kunt ook verantwoord de lucht in. Inspringende gevels, openbare mixed-use plinten, en gedeelde voorzieningen voor bewoners in en om het pand verzachten het leed van de hoogte. Ook hoogbouw kan kwalitatief goede woonruimte opleveren, in leefbare buurten.

In theorie is dat inderdaad mogelijk. Maar of dat zomaar gebeurt is de vraag. Kijk bijvoorbeeld naar wat er nu gebeurt op de markt voor starters, niet alleen in de grote steden in Nederland, maar ook in steden als Londen, Brussel en Stockholm. In deze plaatsen is een grote vraag naar betaalbare woningen voor starters, veelal singles. Om daarin te voorzien worden concepten voor gemixte vormen van wonen en werken ontwikkeld met gedeelde voorzieningen. Kleine studio’s in hoge torens vormen de basis.

De bijkomende servicekosten, niet in de huur meegerekend, maar vaak wel verplicht, geven een vertekend beeld van de betaalbaarheid van de woningen. Deze servicekosten zijn bovendien lastig te reguleren; zij vallen vaak onder andere wettelijke kaders dan die voor wonen. De toegankelijkheid van de woningen wordt verder beperkt door de stringente inkomens- en leeftijdsvereisten waaraan bewoners moeten voldoen. Worden zij te oud (bijvoorbeeld 32+), of verliezen zij hun inkomen, dan moeten zij ook hun huis verlaten. Zo ontstaat een generatie voor wie zowel werken als wonen onzeker is, terwijl dit toch fundamenten zijn om een leven op te bouwen.

Het is dus maar de vraag of de beoogde doelgroep met de hoogbouw wordt bediend. En als deze doelgroep het niet meer kan of wil betalen, of is uitgekeken op co-living, in hoeverre zijn deze energie- en materiaalintensieve (want hoogbouw) woningen dan aanpasbaar? Dat zijn slechts een paar vragen waarop vooraf een passend antwoord moet worden gevonden.

De ontwikkeling van hoogbebouwde gebieden is meer dan het bouwen van torens naast een station en het creëren van toegankelijke plinten. Dat vraagt om heldere en handhaafbare uitgangspunten. De grote haast om nieuwe woningen te realiseren en het gebrek aan ervaring met hoogbouw in veel gemeenten is een risicovolle combinatie.

Cover: ‘Ellen van Bueren’ (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Portret - Ellen van Bueren

Door Ellen van Bueren

Hoogleraar Management van Stedelijke Ontwikkeling aan de TU Delft


Meest recent

GO weekoverzicht 17 april 2025 door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van langdurige en snelle impact in de toekomst

Deze week waren snelheid en impact de sleutelwoorden op Gebiedsontwikkeling.nu. In Rotterdam, Amsterdam, Den Haag én in Nieuw-Zeeland. En columnist Aeisso Boelman helpt met een overlevingspakket voor het vakgebied.

Weekoverzicht

17 april 2025

Brasa Village door Martine Goulmy (bron: Ymere)

Het geheim van een van de snelste gebiedsontwikkelingen in Nederland

In Amsterdam Zuidoost werken drie woningcorporaties en de gemeente aan de ontwikkeling van 520 flexwoningen in tweeëneenhalf jaar tijd. Een recordtijd die mede mogelijk is door een andere inrichting van het ontwikkelproces en het nemen van risico’s.

Casus

17 april 2025

Sessie Grond voor GO door Sander van Wettum (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

SKG Jaarcongres 2025: de oogst van de deelsessies, deel 2

Ook het afgelopen SKG Jaarcongres waren er weer twee rondes met kennissessies. De thema’s varieerden van de aanpak van transformatiegebieden tot en met het leren in en van gebiedsontwikkeling. Dit zijn de verslagen van ronde twee.

Verslag

16 april 2025