Casus Ooit was het een verborgen gedeelte van Tilburg, afgesloten met een hek. Nu is de oude werkplaats van de NS, waar eens locomotieven en motoren werden ontwikkeld en getest, de plek waar een toonaangevend transformatieproject plaatsvindt. Anouk Thijssen, Projectleider Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Tilburg, vertelt over de succesvolle herontwikkeling van dit deel van het stadscentrum, inclusief behoud van bestaande monumentale gebouwen.
Zo’n tien jaar geleden kocht de gemeente het voormalige rangeerterrein bij de spoorzone met de intentie om met de sloophamer het gebied plat te slaan, inclusief het grootste deel van het industriële erfgoed. De verbinding met de binnenstad stond voorop. VolkerWessels leverde de winnende inschrijving in de aanbestedingsprocedure. De kavels van het masterplan werden eerlijk verdeeld tussen de gemeente en VolkerWessels.
Toch bleek al snel het masterplan niet de gewenste visie te reflecteren. Tijdens de eerste ontwikkelingen werden enkele monumentale gebouwen tijdelijk in gebruik genomen. “Dit zorgde ervoor dat de Tilburger gehecht raakte aan het gebied”, vertelt Anouk Thijssen, Projectleider Stedelijke Ontwikkeling bij de gemeente Tilburg. Het gevolg was dat het industriële erfgoed toch werd behouden. De prominente positie van die monumentale gebouwen bracht wel uitdagingen met zich mee, met name voor rendabiliteit en gebruik.
Bibliotheek als publiekstrekker
Misschien wel het bekendste voorbeeld van de transformatie van het industrieel erfgoed is de LocHal, een hal waar vroeger aan treinen werd gesleuteld. Dit pand stond in het masterplan al als te behouden gebouw aangemerkt. Oorspronkelijk was de functie parkeren in combinatie met een woontoren. Al vrij snel werd gezocht naar een andere invulling, met onder andere de bibliotheek.
Gezien de maatschappelijke bestemming en omdat het in het ontwikkelcontingent van de gemeente lag, werd dit door de gemeente zelf ontwikkeld. Recent is het in gebruik genomen als de nieuwe stadsbibliotheek, waar alle Tilburgers terecht kunnen voor een van de talloze gebruiksmogelijkheden. Studenten hebben de plek ontdekt als ideale studieplek: in het weekend zijn om 9 uur ’s ochtends alle plekken al bezet. Het aantal bibliotheekbezoekers steeg daardoor van 800 naar 2000 per dag. Een prachtige winst, vindt Thijssen. Andere voorbeelden zijn de journalistieke innovator MindLabs, wat zich gaat vestigen in Hal 70, en een treinloods uit 1938 die is omgetoverd tot evenementenlocatie EVE.
Vieren en loslaten
Het koersplan van de gemeente vormt een belangrijke leidraad bij de herontwikkeling van het spoorgebied. Dit plan wordt niet gezien als masterplan, maar bevat wel belangrijke waarden voor de ontwikkeling, zoals 'bezield', 'kleurrijk', 'eigenzinnig' en 'doorwaadbaarheid'. Ook benoemt het koersplan belangrijke thema’s die het karakter van het gebied waarborgen, waaronder binnenstedelijk, inclusief, gezond en stedelijke economie. Een strak beeldkwaliteitsplan wil de gemeente niet opleggen, al is het belangrijk om zaken zoals ontwerpprincipes en denkpatronen vast te leggen.
Voor het gehele plan wordt een nieuw bestemmingsplan verbrede reikwijdte gemaakt. Hiermee kan de gemeente op een later moment beleidsregels vaststellen. Wie in het gebied wil ontwikkelen en een omgevingsvergunning wil krijgen, moet zich houden aan deze beleidsregels. Aan de randen van het gebied, aan de grens van bestaande bebouwing, zijn deze regels preciezer, zoals voor bouwhoogtes.
Volgens Thijssen bevalt de samenwerking met VolkerWessels. “Met zo’n grote partij haal je stuwkracht binnen. Dat is essentieel om de ontwikkeling op gang te brengen.” Het betrekken van meerdere marktpartijen is overwogen, maar gezien de grootte en complexiteit van het project, gaf de gemeente toch voorkeur aan een enkele partij. “Ook mocht je tien jaar geleden blij zijn als je er een had die mee wilde doen.”
Trotse burgers
Op dit moment zoekt de gemeente nog naar een geschikte invulling van het overige industriële erfgoed. Dat blijft hier en daar een uitdaging, vindt Thijssen. Een terugkerend probleem bij geïnteresseerde horecagelegenheden is dat het pand vaak niet geschikt is vanwege geluid en omliggende bebouwing. Het idee van een club of een theater in de monumentale panden wordt gewaardeerd, maar de gemeente moet ook realistisch blijven. Het is mogelijk dat het simpelweg te duur is om een dergelijke uitbater in zo’n gebouw te huisvesten. Op dit moment wordt de haalbaarheid daarvan onderzocht.
Daarnaast moeten de nieuw te bouwen volumes niet vergeten worden. In het gebied worden zo’n 2000 nieuwe woningen ontwikkeld, waarvan 20% voor de sociale huursector. Hoewel de focus ligt op het industriële erfgoed, moet het gebied uiteindelijk ook één geheel worden. Dat vraagt nog om een soepele afstemming tussen oudbouw en nieuwbouw.
De spoorzone in Tilburg vindt Thijssen een voorbeeld van een stedelijk transformatieproject waar de stad als geheel op vooruit gaat. “Het is een project waar het merendeel van de Tilburgers trots op is”, benadrukt ze. Het industriële karakter dat Tilburg tekent, wordt in deze ontwikkeling gebruikt als stuwkracht. Daardoor is de spoorzone niet langer een verborgen gedeelte van de stad, maar een volwaardig onderdeel van Tilburg.
Cover: Wikimedia Commons CC BY-SA 4.0
Dit artikel verscheen eerder op stedelijketransformatie.nl
Cover: ‘lochal tilburg wikimedia commons Magere Hein CC BY-SA 4.0’ door Magere Hein (bron: Wikimedia commons) onder CC BY-SA 4.0, uitsnede van origineel
Door stedelijketransformatie.nl
Stedelijke Transformatie
