Wat Nederland kan leren van wooncoöperaties in Zürich

Ondanks een sterke collectieve basis, zijn de Genossenschaften geen woongemeenschappen, maar in de eerste plaats een organisatievorm waarbinnen bewoners in eigen beheer vastgoed ontwikkelen en exploiteren. Daaronder ligt een uitgekiende financieringsconstructie. Alle leden van de coöperatie moeten een aandeel kopen, maar er is ook een systeem van renteloze leningen en subsidies waarin zelfs pensioenfondsen participeren. Dat levert – naar Zwitserse maatstaven – betaalbare woningen op met een huur gebaseerd op kostprijs – en dat al bijna 100 jaar.

Na een referendum waarin de meerderheid van de bevolking zich uitsprak voor minimaal 30 procent ‘not for profit housing’, is er recent een golf van nieuwbouwprojecten op gang gekomen – maar liefst 62 projecten met samen zo’n 6000 woningen. De gemeente faciliteert deze met verlaagde grondprijzen ‘onder voorwaarde’. Uit de bezoeken aan drie pas opgeleverde locaties blijkt dat het vaak niet de meest aantrekkelijke, centraal gelegen plekken zijn. Door meerdere complexen te bouwen (met naast woningen ook voorzieningen en een aantrekkelijke openbare ruimte), ontstaan echter direct buurtjes. Zo wordt meer bijgedragen aan de stedelijke ontwikkeling dan met het collectief opdrachtgeverschap in Nederland, dat toch vaak een individualistisch karakter heeft.

Ook in kwaliteit zorgen de Genossenschaften voor een bijzondere manier van bouwen. Zo wordt rondom elk project een competitie georganiseerd die architecten uitdaagt om in dialoog met de bewoners als opdrachtgever tot een ontwerp te komen. Met name de aandacht voor details en de slimme oplossingen worden door de Nederlandse collega’s met enige jaloezie bekeken. Bij ons zou een aannemer of projectontwikkelaar dat direct schrappen omdat het te duur wordt, aldus Ninke Happel – architect en aanjager van het Rotterdams Woongenootschap. Hun Zwitserse voorbeelden lijken kosten vooral te besparen door gebruik van relatief goedkope materialen, zoals veel staal en onafgewerkt beton. Niet helemaal de Hollandse smaak, maar toch werkt het in zijn geheel.

In de stad zijn momenteel 26 Genossenschaften actief, van jonge initiatieven tot al vele decennia bestaande groepen die zelfs in staat zijn tot vernieuwing van hun bezit. Ze huisvesten een dwarsdoorsnede van de bevolking, van jong tot oud, links tot rechts, gezinnen en alleenstaanden, autochtonen en allochtonen. Om deze diversiteit van bewoners toegang te geven, kan de gemeente via erfpacht eisen stellen aan woningtoewijzing en zelf ‘arme’ mensen ondersteunen. Ook worden bewoners van wie de huishoudenssamenstelling verandert, verwacht door te verhuizen. Hierdoor dragen de Genossenschaften bij aan het ideaal van de ongedeelde stad, al is het systeem niet perfect. Zo blijken de gevestigde groepen relatief bevoordeeld doordat ze eigen grond bezitten en vermogen hebben opgebouwd, wat hun in staat stelt hoogstaande woningen tegen lage tarieven in eigen kring te verhuren. De nieuwkomers moeten alles nog verwerven en kunnen minder makkelijk bij banken lenen. Dit vertaalt zich in hogere toegangskosten en soms ook woonlasten, voor een vaak simpeler complex.

De Zwitserse wooncoöperaties zijn niettemin inspirerend doordat ze laten zien welke kwaliteit en diversiteit er mogelijk zijn als burgers aan het stuur staan van hun woonomgeving. Volgens veel van de experts en betrokkenen in Zürich, is het een van de factoren geweest in de hernieuwde bloei van de stad in de afgelopen jaren. En in tegenstelling tot onze geïnstitutionaliseerde volkshuisvesting, is er sinds het ontstaan van de Genossenschaften in Zürich nog nooit een groep failliet gegaan, noch hebben leden of bestuurders zich individueel verrijkt. Nu de woningmarkt in Nederland onder druk staat en bouwen het devies is, hoop ik dat gemeenten hun oren niet alleen laten hangen naar de grote partijen, maar ook de kracht van de wooncoöperatie durven in te zetten. In Rotterdam staat ze in elk geval te trappelen.

Beeld: Tineke Lupi