Nieuws De grondbedrijven verkeren in zwaar weer. Gemeenten moeten forse verliezen nemen op hun grondexploitaties. Door de crisis beseffen zij dat de opbrengsten uit het grondbedrijf niet meer vanzelfsprekend zijn. Is daarmee de rol van gemeenten in gebiedsontwikkelingen uitgespeeld? Cis Apeldoorn, adjunct-directeur Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam (OGA) en bestuurslid Vereniging van Grondbedrijven (VVG), en Adriaan Visser, lid directie Stadsontwikkeling Rotterdam en voorzitter bestuur VVG, gaan in op de nieuwe realiteit voor de gemeentelijke grondbedrijven. “De rol van de overheid bij bottom-up is niet marginaal, maar cruciaal.”
Hoe is de situatie nu bij de grondbedrijven, zien jullie al vernieuwing of verandering?
Adriaan Visser: “Als ik een algemene conclusie moet trekken over de grondbedrijven, dan is die heel simpel: de situatie is onverminderd zorgelijk. De problemen zijn niet kleiner geworden. De problematiek is voor veel gemeenten nu wel geland, misschien nog niet overal op de werkvloer, maar het realisme is er. Dat is een groot verschil ten opzien van een periode hiervoor.” Cis Apeldoorn: “Ik vrees dat de bodem van de put nog niet in zicht is. Dalende grond- en woningprijzen, dalende woningverkopen en steeds stevigere eisen van banken: het ziet er voorlopig absoluut niet hoopvol uit. De spiraal naar boven hebben we nog niet gevonden.” Visser: “De hele familie Murphy is op bezoek, inclusief alle nichtjes en neefjes en ze gaan voorlopig nog niet weg. De negatieve effecten komen van alle kanten en het consumentenvertrouwen blijft dalen. Veel gemeenten denken dat ze er zijn en dan moeten ze nóg een keer aan de bak. Uit het onderzoek van Deloitte naar de positie van grondbedrijven bleek dat gemeenten voor 2,3 miljard hadden afgeboekt, inmiddels is dat flink méér geworden.” Apeldoorn: “Grondbedrijven moeten een fundamentele afweging maken over hun rol en positie binnen de gemeentelijke organisatie. Zijn wij voldoende bij de tijd? Ontwikkelen vanuit financieel rendement voert de boventoon, maar kan het ook anders? Dit zijn vragen die we ons meer moeten gaan stellen.”
Veel grondbedrijven zijn inmiddels ook weer onderdeel van een grotere stedelijke dienst, in plaats van een zelfstandig onderdeel, bijvoorbeeld in Rotterdam.
Visser: “Je ziet een duidelijke wil en wens om economie en ruimtelijke ontwikkeling dichter bij elkaar te krijgen. Ook dat is een uiting van realisme.”
Hoe zit dat in Amsterdam? OGA heeft onderzoek gedaan naar nieuwe verdienmodellen en ontwikkelingsstrategieën.
Apeldoorn: “Het woord verdienmodel vind ik niet goed. Met dat begrip ga je er vanuit dat de financiële waarde gaat toenemen. Ik denk dat we moeten formuleren wat voor ons van waarde ís. Het zoeken naar maximaal financieel rendement alleen is niet altijd meer aan de orde. Het gaat om het zoeken naar een verbinding met sociale, economische en maatschappelijke waarde. Wat is het ons waard om ergens in te investeren? Misschien is het woord exploitatiemodel beter.” Visser: “Het gaat om een soort maatschappelijke kostenbaten-analyse die je probeert te vertalen naar de stad. Een businesscase voor een locatie. Bijvoorbeeld een plek waar leegstand is, waar als je een miljoen afboekt ineens wél iets mogelijk is, zoals studentenhuisvesting. Een miljoen is dan misschien veel geld, maar de stad verdient het wel terug, zij het op termijn. En het afboeken is sowieso onvermijdelijk.”
Alert
Maar wat vraagt zo’n nieuwe praktijk van de grondbedrijven? Apeldoorn: “Het vraagt om creativiteit en een neus voor ontwikkelingen die zich niet meteen laten terugverdienen. Als grondbedrijf moet je zo’n alertheid ontwikkelen, van nature zit je al dicht op de stad, op waarde, op bedrijven.” Visser: “Het vraagt wel om een omslag van de klassieke grondbedrijven, die niet van huis uit kennis hebben van kosten-batenanalyses. We zijn vaak te verkokerd geraakt om de verbinding te kunnen maken. We moeten ook uitkijken om nu in de bezuinigingen kennis en jonge mensen kwijt te raken. Jongeren kunnen zorgen voor een vernieuwing van een bedrijf of organisatie.” Apeldoorn: “De vraag aan de grondbedrijven is echt moeilijk. Enerzijds moet je de mammoettanker van de vastgoedontwikkeling afremmen en tegelijkertijd moet je ’m keren. Midden in alle hectiek moet je een immense verandering in je organisatie tot stand brengen. Midden in een periode van extreem risicomijdend gedrag klinkt de roep om nieuw ondernemerschap. Terwijl alles wat we doen breed wordt uitgemeten in rapporten en in de krant. De vraag speelt overigens ook bij de overheid als geheel. Wat is je taak en hoe verhoud je je als overheid tot de samenleving? Tegelijkertijd geeft deze tijd ook veel ruimte. We hebben nu samenwerkingen tussen diensten en met partijen die een jaar geleden nog ondenkbaar waren. Het gaat nu toe naar maatwerk, naar flexibiliteit. Kleinschalige ontwikkeling zoals zelfbouw willen we faciliteren.”
Zie voor de volledige publicatie:
Cover: ‘Den Haag’ door NAPA (bron: Shutterstock)
Door Anne Luijten
Voormalig hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu
