Opinie Open ontwikkelproces: de buurt denkt mee. Stel, je wilt als grote landelijke ontwikkelaar een mooi nieuw plan maken in een volksbuurt in Amsterdam centrum. Je gaat even kijken, meet de boel op, maakt met je team van professionals een plan en kunt er vervolgens donder op zeggen dat het bezwaren begint te regenen. Met onze aanpak van het plan Wiener & Co bewijzen we dat het anders kan: een open ontwikkelingsproces schept draagvlak in de buurt, zorgt ervoor dat we de procedures vlot kunnen doorlopen en dat we uiteindelijk ook een beter plan maken.
Het Wienercomplex ligt op Oostenburg één van de oostelijke eilanden aan de rand van Stadsdeel Centrum, naast Kattenburg, Wittenburg, de Tsaar Peterbuurt en Het Funen. Vroeger meerden er de VOC-schepen af. Later kwamen hier de machinefabrieken van Stork, Werkspoor en de Nederlandse Scheepsbouw-Maatschappij. Tegenwoordig bestaat 70 procent van de buurt uit huurwoningen, waar mensen wonen die zich de kaas niet van het brood laten eten. Sinds de stadsvernieuwing in de jaren zestig en zeventig, toen de metro werd aangelegd, leeft er een diepgeworteld wantrouwen jegens ontwikkelaars.
Drie jaar geleden vatte Heijmans het plan op om midden in deze activistische buurt koopwoningen te gaan bouwen in de prijscategorie tot een miljoen euro. Een recept voor sociale onrust, rellen en eindeloze procedures? Nee. Toen de tijd daar was om het bestemmingplan aan te passen, hadden we inmiddels zo veel draagvlak gecreëerd, dat er nul bezwaren binnenkwamen.
Verrassing
Hoe deden we dat? In de eerste plaats door een persoonlijke benadering van de bewoners. De ontwikkelaar die in hun wijk komt bouwen, is geen gezichtsloze gigant. Het is mij, Menno Molenaar van Heijmans, die je gewoon kunt bellen als je wilt. Ik heb door de wijk gelopen, tientallen mensen geïnterviewd en daar een video van gemaakt. We hebben een interactieve websiteopgezet en nodigden onze buren, potentiële nieuwe bewoners en andere geïnteresseerden uit om zelf met plannen te komen en mee te denken.
Dat laatste kwam als een verrassing voor veel mensen die gewend zijn dat ze een uitgewerkt plan voorgeschoteld krijgen, waarop ze zelf alleen mogen zeggen of ze het mooi of lelijk vinden. Wij organiseerden ontwerpateliers in plaats va inspraakavonden. We deelden letterlijk schetsblaadjes uit met het verzoek ‘vult u het maar in’. Daarop kregen we behoorlijk wat initiatieven binnen. Sommige goed, sommige onhaalbaar, maar als je met argumenten kunt weerleggen waarom iets niet kan, hoeft dat geen probleem te zijn.
Een grappig fenomeen is dat je met de ontwerpsessies mensen mobiliseert. Een inspraakavond trekt voornamelijk tegenstanders. Wij nodigden juist ook mensen uit die in ons plan willen wonen. En die bereid waren, mee te denken om het plan zo goed mogelijk te maken. Zo’n aanpak leidt niet alleen tot meer draagvlak, maar ook tot een beter plan.
Een voorbeeld: een aantal buurtbewoners nodigde ons tijdens zo’n sessie uit om bij hun thuis te komen kijken hoe ons gebouw met vijf bouwlagen de zon in hun tuin zou wegnemen. Ter plekke kwamen we tot de conclusie dat het vooral om een deel van de vijfde verdieping ging, niet om de hele bouwlaag. En dat wat meer licht ook voor ons eigen plan beter zou zijn. We pasten het plan aan. De buren waren er blij mee. De gemeente ook, omdat we de buurt meekregen. Zelfs de architect was er blij mee, want hij kreeg de kans een deel van de vijfde laag weg te halen en een kleine zesde laag toe te voegen. Zo kon hij een veel interessanter gebouw ontwerpen, met hoogteverschillen en een prachtig penthouse bovenop. Dus iedereen wint. Als wij het gesprek met de omwonenden niet waren aangegaan, hadden we dit nooit kunnen bereiken.
Natuurlijk kunnen we niet aan alle wensen tegemoet komen. We hebben ze wel allemaal besproken en hopen dat het op zijn minst tot meer begrip leidt. Het is ook prima als we van mening verschillen, als we het maar van elkaar weten. Niks is vervelender dan dat je het niet van elkaar weet en gewoon dingen had kunnen aanpassen. Zo konden we dankzij gesprekken met bewoners een aantal bomen op het plein behouden.
Vruchten afgeworpen
Open ontwikkelen of ‘persoonlijk ontwikkelen’, zoals het ook wel wordt genoemd, is bovendien een mooie manier van gebiedspromotie. In een vroegtijdig stadium kun je geïnteresseerden al met het project kennis laten maken. Ook verbetert deze aanpak de samenwerking met de gemeente en de lokale politiek doordat je laat zien dat je aandacht hebt voor wat er speelt in de buurt. Als je samen met de betrokken ambtenaren zo actief bezig bent als wij waren, krijg je daarnaast een zeker gevoel van urgentie; het project leeft meer. Je nodigt mensen uit, er gebeurt wat en je krijgt samen dingen sneller voor elkaar. Je maakt gebruik van lokale kennis en helpt mensen anders tegen de plannen aan te kijken. En we hebben er alles aan gedaan om vooraf zo veel mogelijk bezwaren aan te pakken en weg te nemen. Dat heeft nu zijn vruchten afgeworpen. We gaan in het vervolgtraject ook samenwerken met de lokale ondernemers, om Oostenburg meer op de kaart te zetten.
Achteraf denk ik: het is ongelofelijk logisch dat we het zo doen. Het kost niet zo veel geld, je moet er alleen tijd voor vrijmaken. Uiteindelijk gaat het namelijk gewoon om aandacht. Aandacht voor de unieke eigenschappen van de plek waar wij onze plannen willen realiseren. Aandacht die eigenlijk elke ontwikkeling van Heijmans verdient. Een open ontwikkelingsproces geeft je pas echt een goed gevoel bij een plek. We zouden het overal moeten doen.
Zie ook:
Cover: ‘2013.01.28_Open ontwikkelproces: de buurt denkt mee’
Door Menno Molenaar
Vastgoedontwikkelaar Heijmans N.V.
