Onderzoek Eigenaren en gebruikers van een gebied willen soms graag samen collectieve voorzieningen realiseren, alleen houdt een kleine fractie dat tegen door niet mee te werken. Herkent u dit probleem? Dan hoort de Leerstoel Gebiedsontwikkeling graag van u.
In stedelijke gebieden ontstaat tussen eigenaren en gebruikers regelmatig de behoefte aan het organiseren van collectieve voorzieningen. Het iconische voorbeeld hiervan is Bryant Park in New York. Via een upgrade, bekostigd door de omliggende eigenaren, is het park een van de hotspots van Manhattan geworden. Ook in Nederland kennen we collectief georganiseerd gebiedsmanagement- en beheer, bijvoorbeeld in winkelcentra en -straten of op bedrijventerreinen en kantoorparken.
Impasse
In meer gemengde stedelijk gebieden zijn dit soort praktijkvoorbeelden echter schaars. Hoe komt dat? Soms lukt het realiseren van collectieve voorzieningen niet, bijvoorbeeld omdat enkele partijen in het gebied er niet aan willen bijdragen. Dat probleem in gebiedsontwikkeling wordt freerider-gedrag genoemd: partijen hebben wél profijt van de collectief georganiseerde voorzieningen, maar betalen niet mee.
Freerider-gedrag is een van de belangrijkste redenen dat initiatiefnemers hun inzet voor het organiseren van collectieve voorzieningen in een gebied staken. En omdat de middelen van overheden voor dergelijke voorzieningen zijn teruggelopen, zijn initiatiefnemers steeds vaker op zichzelf aangewezen. Veelbelovende gebiedsontwikkelingen raken in zulke gevallen gemakkelijk in een impasse, waardoor soms het hele project niet meer doorgaat.
Wettelijke regeling?
Om freerider-gedrag (en de gevolgen daarvan) te voorkomen, kan een wettelijke regeling uitkomst bieden. Deze moet het mogelijk maken om een bijdrage aan collectieve voorzieningen onder bepaalde voorwaarden af te dwingen. Dit voorkomt freerider-gedrag en faciliteert de realisatie van de benodigde voorzieningen in een gebied. Het idee van deze wettelijke regeling (en bijbehorende organisatievormen) staat bekend als de GebiedsInvesteringsZone, kortweg GIZ.
Het idee van de GIZ stamt af van de bestaande regeling voor de BedrijvenInvesteringsZone (BIZ). Deze stelt eigenaren en gebruikers van commercieel vastgoed in staat om collectieve voorzieningen te realiseren in een gebied. De bijdrage aan deze voorzieningen is voor iedereen verplicht wanneer ten minste 70% van de initiatiefnemers in een gebied hier vrijwillig mee instemt. De verplichtingen en voorwaarden zijn vastgelegd in de Wet op de BedrijvenInvesteringsZone.
Gezocht: voorbeelden
De Leerstoel Gebiedsontwikkeling heeft het afgelopen jaar onderzoek gedaan naar de GIZ. Op het Jaarcongres Gebiedsontwikkeling in november 2019 spraken experts elkaar hierover. In dit onderzoek kwam naar voren dat er in Nederland veel gebieden zijn waar initiatiefnemers vastlopen. Zij willen samen zorgen voor een impuls in een gebied en krijgen hiervoor veel handen op elkaar, maar een klein aantal partijen weigert medewerking en blokkeert zo de ontwikkeling.
Het is alleen nog onbekend om hoeveel gebieden het hier gaat en in hoeverre er draagvlak is voor een wettelijke regeling om dit probleem te ondervangen. Daarom wil de Leerstoel Gebiedsontwikkeling dit graag in kaart brengen. Herkent u deze problematiek in een of meer gebieden waarin u werkt of werkzaam bent geweest? Stuur dan een mail naar S.C.R.Hamming@tudelft.nl waarin u aangeeft om welk gebied het gaat, zo mogelijk vergezeld van een korte omschrijving.
De gebieden die wij voor deze inventarisatie
zoeken voldoen aan alle van de volgende kenmerken:
- Het is een mixed-use-gebied (dus met verschillende gebouwfuncties)
- In het gebied zijn zowel vastgoedeigenaren en gebruikers als ontwikkelaars actief
- Partijen hebben initiatief genomen om collectieve voorzieningen in het gebied realiseren die niet door de overheid geleverd (kunnen) worden
- Er is onder partijen een (kleine) minderheid die niet aan het initiatief meewerkt en/of financieel wenst bij te dragen.
Alle reacties ordenen we in een database, die we vermoedelijk eind juni publiceren als onderdeel van dit onderzoek. Daarnaast werken we een aantal casussen dieper uit. Ons uiteindelijke doel is te experimenteren met en implementeren van de GIZ. Via uw respons kunnen wij een beeld vormen van de schaal van deze problematiek en verder onderzoek doen naar de oplossing hiervoor. Zo helpt uw bijdrage om dit probleem, dat gebiedsontwikkelingen in het verleden blokkeerde, te voorkomen bij toekomstige gebiedsontwikkelingen.
Cover: "Bryant Park Spring" (CC BY-SA 2.0) by john.gillespie
Cover: ‘"Bryant Park Spring" (CC BY-SA 2.0) by john.gillespie’ door John Gillespie (bron: Flickr) onder CC BY-SA 2.0, uitsnede van origineel
