Optoppen als ‘nieuw’ wapen in de strijd tegen het woningbouwtekort

De aandacht voor optoppen en andere vormen van het beter benutten van de bestaande bebouwing is niet nieuw. In 2020 pleitte het College van Rijksadviseurs er al voor om vooral woningen bij te bouwen in bestaande buurten (waar direct ook weer kritisch naar werd gekeken). Eerder al bracht BNA Onderzoek de kansen van optoppen voor het wonen in de Rotterdamse binnenstad in beeld. Kennisorganisatie Platform31 deed vorig jaar onderzoek naar de duizenden stadsrandbuurten en -wijken die Nederland rijk is en constateerde dat dit vergeten plekken zijn vol onbenut potentieel en dat er in deze gebieden grote kansen liggen wat betreft de verdichtingsopgave die veel steden hebben. Ook het pleidooi van architectenbureau KAW dat er in naoorlogse wijken plek is voor een miljoen (al dan niet gerenoveerde) woningen, ging voor een belangrijk deel uit van het beter benutten van bestaande gebouwen. Lichtere bouwmethoden zoals houtbouw kunnen dit mogelijk maken.

100.000 extra woningen

Omdat de nieuwbouwproductie steeds vaker vastloopt, gaf het ministerie van BZK de onderzoekers van Stec Groep de opdracht om de potentie van het beter benutten van de woningvoorraad door middel van het optoppen en het splitsen van woningen te onderzoeken. In het rapport De potentie van splitsen en optoppen concluderen zij dat de “realistische optop-potentie” van de bestaande Nederlandse woningvoorraad tot 2030 ongeveer 100.000 woningen bedraagt. Twee derde van dat aantal kan worden gerealiseerd bovenop ‘meergezins-corporatiewoningen’.

Een belangrijke kans voor gebiedsontwikkelaars is dat veel corporatiecomplexen uit de jaren zestig, zeventig en tachtig vaak in standaardmaten zijn ontwikkeld, zodat ook het optoppen nu gestandaardiseerd kan worden. Dat is noodzakelijk om de potentiële aantallen ook echt te kunnen halen. “Om te kunnen opschalen, is het belangrijk dat alle betrokken marktspelers vanuit producten gaan denken en niet zozeer vanuit projecten. Het gaat daarbij met name om de structuur en maatvoering en puntbelastingen van de optopconcepten. De uitstraling van de gevel is goed op maat te maken en aan te passen aan de gewenste stedenbouwkundige uitstraling.”

Het creëren van koppelkansen is cruciaal voor deze manier van verdichting. In situaties waarbij zowel renovatie, verduurzaming en energietransitie aan de orde zijn, kunnen “grote slagen” gemaakt worden in het gecombineerd aanpakken van zowel de verdichtings- als de verduurzamingsstrategie en de energietransitie. Maar dan is een handreiking optoppen waarmee alle partijen aan de slag kunnen wel noodzakelijk, aldus Stec. “Om die reden achten we het zeer aan te bevelen om als Rijksoverheid samen met andere overheden en private woningmarkt-partners te sturen op het verheffen van optoppen tot een nieuwe norm in het geval van geschikte complexen in combinatieopgaven.”

Geen garantie

Naast het optoppen zien de onderzoekers ook kansen voor het splitsen van woningen. De “realistische splitspotentie” van de bestaande woningvoorraad in Nederland is volgens hen tot 2030 minimaal 80.000 woningen en kan uiteindelijk oplopen tot 160.000 woningen. Anders dan bij optoppen ligt het initiatief voor deze strategie niet bij overheden en andere ontwikkelende partijen, maar zijn zij “afhankelijk van de wil van met name oudere huishoudens om dit te realiseren”. Ook is er bij deze strategie “minder sprake van een momentum van nu of nooit omdat de combinatie met verduurzamingsopgaven minder dwingend is.”

Het ministerie van BZK en minister Hugo de Jonge onderschrijven de conclusies van de onderzoekers. In een vorige week verstuurde Kamerbrief schrijft De Jonge dat hij samen met corporaties, marktpartijen en medeoverheden een aanpak voor optoppen en woningsplitsen uitwerkt. Het ontwikkelen van modulaire en gestandaardiseerde bouwproducten om op te kunnen toppen, zal onderdeel zijn van deze aanpak.

Maar hoe enthousiast de minister en de rest van het ministerie ook zijn, de onderzoekers van Stec houden in hun onderzoek nog wel een slag om de arm. Want, zeggen zij, het rapport is slechts “een eerste verkenning van de splits- en optop-potentie van de bestaande woningvoorraad. Aangezien praktijkervaringen van met name het optoppen nog in ontwikkeling zijn, liggen aan deze verkenning de nodige aannames ten grondslag. De realistische potentie die in dit onderzoek benoemd wordt, biedt een eerste zicht op de mogelijkheden van splitsen en optoppen van woningen. Het is echter geen garantie voor de uitvoerbaarheid.”