Optoppen in een historische binnenstad met een gebiedsgerichte aanpak

Het begrip optoppen maakt al de nodige tijd onderdeel uit van ons bouw- en ontwikkelvocabulaire. Voormalig minister Hugo de Jonge lanceerde in mei 2024 de ‘Landelijke Aanpak Optoppen’, vooral als middel om de woningbouwproductie te verhogen. De toevoeging van woningen aan bestaande complexen zou tot 2030 100.000 extra woningen kunnen opleveren. In combinatie met andere maatregelen bij bestaande woningen is zelfs een plus van 500.000 woningen mogelijk, berekenden de opstellers van het Renovatiemanifest eind 2024. Voor het optoppen wordt vaak naar naoorlogse wijken gekeken, deze zijn de afgelopen tijd in beeld gekomen als zijnde kansrijk voor verdichting. Een voorbeeld daarvan is de aanpak van BuurtBoost, die belicht wordt door het ministerie van VRO in het kader van het beter benutten van de bestaande woningvoorraad. Deze onderneming realiseert voor woningcorporaties optop-projecten in naoorlogse wijken. En dat is ook waar wij deze manier van bouwen dan ook het eerst mee associëren: gestapelde portieketageflats waar een laag woningen (bijvoorbeeld in hout) aan wordt toegevoegd. Inmiddels zijn daar de nodige voorbeelden van bekend.

Soelaas bieden

Maar kan optoppen ook in dichter bebouwd stedelijk weefsel een oplossing bieden? En dan via een gebiedsgerichte aanpak die ondersteund wordt met moderne onderzoekstechnieken? In Amsterdam zijn die vragen onderzocht en stadsdeelbestuurder Lotte Terwel (PvdA, volkshuisvesting) vertelt over de aanleiding: “Wij werken aan de ‘Aanpak Binnenstad’ om daarmee de leefbaarheid te vergroten. De leefbaarheid staat stevig onder druk door het massatoerisme. Naar ons idee kan het toevoegen van woningen – en het liefst betaalbare – voor een betere balans zorgen. Dat stimuleren we op allerlei manieren, bijvoorbeeld met wonen boven winkels. Maar ook met onze gemeentelijke vastgoeddeelnemingen die werken aan de kwaliteit van het wonen in de binnenstad, zoals Stadsherstel. In het verlengde daarvan zijn we op zoek gegaan naar meer onorthodoxe oplossingen, daartoe ook gevraagd door de stadsdeelcommissie Centrum. Het optoppen kwam naar voren als een van de mogelijkheden, kan dat soelaas bieden? Zo kwamen we bij MUST terecht.”

Stedenbouwkundig ontwerper Björn Mensink van MUST was blij met de vraag: “Na de oproep van Hugo de Jonge is het in één keer een belangrijk thema geworden. Dit zijn inspirerende onderzoeken om aan te werken: een open vraagstelling waar we met ontwerpend onderzoek in zijn gedoken om kennis te ontwikkelen. De urgentie is duidelijk: vroeger woonden er in de Amsterdamse binnenstad gemiddeld 4,5 mensen per woning, dan zijn er nu twee. Dus eigenlijk heeft dit gebied de mogelijkheden om meer mensen te herbergen.”

Terwel vult aan: “En daarbij komt dat we veel eenpersoonshuishoudens hebben, in combinatie met vergrijzing. Dat is een grote opgave voor ons, van alle stadsdelen in Amsterdam wonen hier de meeste ouderen in een niet-passende woning. Waar ze eigenlijk niet goed oud kunnen worden omdat de woningen alleen per trap bereikbaar zijn. Het optoppen kan er mogelijk aan bijdragen om meer woningen per lift te ontsluiten, omdat liftprojecten dan financieel beter haalbaar worden. Dat zou dus ook voor bestaande bewoners echt een kwaliteitsslag betekenen.” Mensink: “We zijn op de grote schaal gaan kijken: de gehele Amsterdamse binnenstad. En vervolgens hebben we de mogelijkheden afgepeld.”

Deze vragen zijn gekoppeld aan beschikbare data en geografische informatiesystemen en vertaald in zes lagen. Door deze vervolgens over elkaar heen te leggen, ontstond een ‘kansenkaart’. Deze kaart maakt duidelijk (op gebouwniveau) waar wel of niet mogelijkheden bestaan om extra woningen toe te voegen. Daarbinnen vielen volgens de onderzoekers van MUST drie kansrijke gebouwtypen op: losstaande gebouwen, gebouwen in een stempelstructuur en gesloten bouwblokken. Elk van deze typen maakt verschillende vormen van optoppen mogelijk.

Resteert nog de vraag: wat is de totale optop-potentie? Terwel geeft aan dat de theoretische teller een toevoeging van 4.500 woningen weergeeft: “Maar dat is uiteraard niet een realistische verwachting. En we streven daar ook niet naar. Als we alleen al 10 procent hiervan zouden waarmaken, zou dat al geweldig zijn. En de studie heeft nadrukkelijk ook een ander doel: laten zien wat er met een gebiedsgerichte aanpak mogelijk is. En dat we daarmee diverse doelstellingen kunnen invullen: woningen levensloopbestendig maken en verduurzamen, maar bijvoorbeeld ook meerdere generaties in één complex laten wonen. Zodat jongeren bijvoorbeeld naar ouderen kunnen omzien, het intergenerationele wonen.”

Meedenken als gemeente

Met de studie onder de arm wil Lotte Terwel in eerste instantie de verschillende pandeigenaren in de binnenstad aansporen: “Ik doe een oproep aan partijen met creatieve ideeën om zich bij ons te melden.” Verschillende woningcorporaties hebben zich al gemeld als belangstellende en mogelijk liggen er ook kansen bij het bezit van bijvoorbeeld institutionele beleggers. Stedenbouwkundige Herman Zonderland: “Wij denken als gemeente graag mee met initiatiefnemers. Door bijvoorbeeld gezamenlijk een nadere ruimtelijke verkenning uit te voeren. Deze studie betekent niet dat ieder pand dat op de kansenkaart staat, ruimtelijk ook geschikt is. Je moet per situatie nauwkeurig kijken hoe het bijvoorbeeld staat met de bouwkundige mogelijkheden, maar ook met de invloed op de omgeving – denk aan bezonning bijvoorbeeld.”

“Per plek moet je dat bekijken. Het is interessant dat voor heel Amsterdam en Weesp nu een verkenning naar optoppen loopt. Mijn collega’s bij Ruimte en Duurzaamheid die hieraan werken, hebben de methodiek die we in het Centrum hebben gebuikt als basis genomen.” Björn Mensink voegt eraan toe dat ook andere gemeenten hun voordeel met deze aanpak kunnen doen: “Met moderne datatechnieken kunnen we per gebied snel analyseren wat de mogelijkheden zijn. Binnen dat kader kunnen concrete projecten vervolgens worden uitgewerkt. Voor gemeenten met historische binnensteden kan de aanpak licht werpen op de vraag hoe het wonen in deze gebieden kan worden versterkt.”