Organisch gebiedsontwikkeling: blijvertje of pauzenummer?

Aanleiding voor Pakhuis de Zwijger om deze avond te organiseren was een column van Frank ten Have op gebiedsontwikkeling.nu. Hij stelt daarin dat in een tijd van grote nieuwe opgaven, die in toenemende mate binnenstedelijk zijn, geen kleine plannetjes of uitgiften meer passen. We hebben weer visie nodig maar ook schaal en dus regie. In reactie daarop nam Frans Soeterbroek het in een column op voor organische gebiedsontwikkeling. Volgens hem biedt organisch ontwikkelen veel voordelen ten opzichte van het klassieke programmeren van de stad met een-tweetjes tussen overheid en markt.  

Maar is er maar één weg? Of kan ons repertoire niet breed genoeg zijn? Zitten dogma’s ons in de weg? Hoe richten we onze gebiedsontwikkelingen veerkrachtiger in? Wat is daarvoor nodig en wat vraagt dat van de spelers in het veld? Voldoende vragen voor een avond inhoudelijk en geanimeerd gesprek.  

In een minicollege ter inleiding schetst Gert Urhahn (directeur Urhahn stedenbouw & strategie, auteur van The Spontanious City) de veranderingen die plaatsvonden in de overgang van het pre-crisis naar het post-crisis tijdperk. Hij sluit af met wat misvattingen. Is organisch ontwikkelen nieuw? Nee, de grachtengordel en Jordaan in Amsterdam zijn ook zo tot stand gekomen. Alleen tijdelijk? Neen, wijst de praktijk uit. Kan het alleen kleinschalig? Ook niet, zie de grachtengordel en Manhattan. Is organisch ontwikkelen verenigbaar met gebiedsontwikkeling? Ja, dat zal deze avond zeker blijken. Van wezenlijk belang is het verhaal van de IABR The Next Economy in het achterhoofd te houden: we weten nog niet helemaal hoe alles werkt, of kan gaan werken. De grote vragen van deze tijd vormen samen de grotere crisis waaraan we moeten werken. 

 De Meern, Utrecht

Frank ten Have (Deloitte) licht zijn pleidooi voor een actieve, ondernemende gemeente nog eens toe. Er ligt een enorme woningbouwopgave en versnelling is nodig. Gemeenten hebben drie miljard afgewaardeerd op grond en zitten passief in hun schulp te wachten op initiatieven. Volgens Ten Have zijn gemeenten nog steeds een noodzakelijke speler in gebiedsontwikkeling en zullen zij kaders en richtlijnen moeten neerleggen en voorinvesteringen moeten doen, maar niet meer op basis van uitgekristalliseerde eindbeelden.  Er zijn genoeg voorbeelden van gemeenten die dat hebben begrepen, zoals Eindhoven (Strijp-S) en Rijswijk (Rijswijk) die hun nek hebben uitgestoken in een PPS of door harde duurzaamheidseisen neer te leggen. Het gaat erom hoe je organisch ontwikkelen definieert. Als organisch ontwikkelen betekent ‘wij wachten op plannen van de markt, iedereen kan z’n gang gaan’ dan komt het niet goed.  

Theo Stauttener (Stadskwadraat) stelt dat de crisis een katalysator is geweest voor een aantal processen binnen de gebiedsontwikkeling. Andere manieren van samenwerking, meer delen, samen energie produceren en daarmee aan de slag gaan. Dat heeft gezorgd voor nieuwe waardeontwikkeling en de gebiedsontwikkeling veel gedifferentieerder gemaakt. Een belangrijke vraag volgens Stauttener is hoe we gebouwen en gebieden op een andere manier waarde kunnen geven. Voorbeelden van de afgelopen jaren -coöperatief bouwen, placemaking, sociaal-maatschappelijke procesaanpak- vormen een enorme verrijking voor gebiedsontwikkeling. Het is zaak niet het kind met het badwater weg te gooien nu er weer vraag en geld is. Juist het combineren van deze nieuwe vormen is belangrijk om te komen tot waardecreatie. Gemeentes moeten actief worden: soms pushen soms trekken dan weer achteroverzitten, oftewel ‘dance with the music’.  

Schaalbaarheid

De discussie met de zaal spitst zich toe op de opgave. De cruciale vraag is schaalbaarheid, stelt één van de aanwezigen. Wat is ook uitvoerbaar op grotere schaal gezien de bouwopgave? En moet de gemeente daarin een actievere rol nemen? Het moet naast elkaar: zelfbouw en kant-en-klaar, we moeten op zoek naar de verhoudingen. Niks doen is voor de gemeente ook een risico, braakliggende grond kost ook geld. 

Maar klopt de omvang van de ‘grote opgave’ wel? Het PBL houdt rekening met krimp vanaf 2030. Laten we ons niet chanteren door mantra’s als ‘grote urgentie’ en ‘grote opgave’? vraagt Soeterbroek zich af. Grote opgaven liggen er wel degelijk is het antwoord uit de zaal: klimaat, energietransitie, daar heb je een sterke overheid voor nodig. Daar moet je ook voor bouwen. De overheid heeft nog wel wat te verbeteren aan z’n rol als opdrachtgever, stelt een van de aanwezigen. Gemeenten gaan nog te vaak puur voor het hoogste bod. Ontwikkelen in concurrentie betekent dat veel kansen op waardecreatie blijven liggen. Het coöperatief ontwikkelen in Amsterdam staat onder druk nu de grondprijzen de lucht in schieten. 

Frans Soeterbroek (Utrechtse Ruimtemakers) stelt dat de mate waarin een stad stuurt op organisch ontwikkelen een graatmeter is of de inwoners en het publieke belang centraal staan voor het bestuur. Organische ontwikkeling is nog steeds een niche. De oorzaak? Dat zit onder andere in de ideologie van de concurrerende steden en de traditioneel innige band tussen ontwikkelaars en gemeenten. Lichtpunten: gemeenten die kiezen om in hoog-dynamische gebieden organisch te ontwikkelen (vb. Marineterrein Amsterdam), initiatiefnemers die zich organiseren zoals de Utrechtse Ruimtemakers en de politiek signaleert steeds meer de scheefgegroeide verhoudingen. Een maatschappelijk programma van eisen zou moeten worden toegevoegd aan de randvoorwaarden voor ontwikkelingen. 

Van ‘stad maken’ naar ‘stad zijn’

Hans Karssenberg (Stipo) heeft kritiek op het gekozen frame voor de discussie. Alles wordt opgehangen aan de crisis. Als je naar het vakgebied kijkt, vindt er een veel diepliggendere verschuiving plaats, de omslag van ‘stad maken’ naar ‘stad zijn’. Na de oorlog is het stedelijk gebied vijf keer zoveel gegroeid als in de hele geschiedenis daarvoor. De grote opgave voor de komende decennia is om de bestaande stedelijke structuren voortdurend te herontwikkelen. Je hebt dan te maken met honderden eigenaren. Hoe maak je met dat gegeven een functionerend gemengd woon- en leefgebied? Dat kan alleen op een organische, stapsgewijze manier. Stellen dat organisch ontwikkelen iets marginaals is en zal blijven, klopt niet. 

Ideologie of opgave?

Utrecht Centrum

Ook volgens Friso de Zeeuw Praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft, is de traditionele gebiedsontwikkeling de afgelopen jaren veranderd. Als je kijkt naar de kenmerken -schaal, fasering, type ontwikkelaar, rol gemeente, beheer- is het veld opgeschoven richting organisch ontwikkelen. De Zeeuw ziet in de discussie twee stromingen, met aan de ene kant degene die het een ideologische lading geven en een ‘anti kapitalistische’ wijze van ontwikkelen nastreven: houd de ontwikkelaar op afstand. Daar tegenover staat de stroming die de opgave an sich als vertrekpunt neemt. Het is nodig om die ideologische kant goed over het voetlicht te brengen, stelt De Zeeuw. Dat lukt nog maar in beperkte kring. Ondertussen dendert de trein voort, zie wat er aan volume gebouwd wordt in Utrecht centrum. Moet je dan in die dogmatische hoek blijven zitten? Opgaves kunnen op verschillende manieren vervuld worden. Kijk naar Holland Park in Diemen, daar is niet gekozen voor organisch herontwikkelen maar heeft de gemeente vastgehouden aan de bestemming ‘kantoren’. Er is gewacht op de grote kapitalist met een visie. Die is gekomen en nu wordt het gebied groots herontwikkeld met een traditionele architectuur. Het is bevrijdend om ideologie los te laten en te kijken vanuit de opgave, wie wil meedoen? Grootkapitaal is niet erg, maar je moet het wel in toom houden.  

Jeroen de Willigen, directeur van De Zwarte Hond en Stadsbouwmeester in Groningen, vertelt vanuit ervaringen in zijn eigen praktijk. De Zwarte Hond heeft vestigingen in Groningen, Rotterdam en Keulen. De condities en opgaven zijn in elke stad weer heel anders en daarmee ook de benodigde aanpak. De range aan ontwikkelwijzen/mogelijkheden die de afgelopen jaren is ontstaan, is daarom iets om blij mee te zijn. Er kan altijd een passende aanpak gevonden worden. Maar het is belangrijk om je te realiseren dat veel opgaven –energietransitie, klimaat, etc- vragen om een oplossing op een andere schaal. In Groningen is per stad en deelgebied bekeken waar je wat zou moeten doen. Er zit daar enorme haast op de energie-opgave vanwege de aardbevingproblematiek.  De opgave ligt er met nam in om de industrie mee te krijgen. Dat vraagt om ingrepen op een veel grotere schaal. Dan heb je de overheid nodig. In Groningen kijkt men naar de mogelijkheden van geothermie voor stadsverwarming. Daarvoor is ruimte nodig, en met name de ringweg van Groningen komt in beeld voor een verdichtingsslag. Een ruimtelijk raamwerk moet hier plaats bieden aan de noodzakelijke infrastructuur maar ook aan flexibele ruimtes voor toekomstige initiatieven. 

Delfzijl

Slotdiscussie

Als iedereen positief is over organisch ontwikkelen, is de vraag dan niet: hoe kun je dit proces versnellen? De Willigen stelt dat je daarvoor de condities in je stad zo moet maken, dat het sneller kan. En dat betekent soms fysiek ingrijpen. Friso de Zeeuw haalt de grachtengordel aan. Ook hier heeft de gemeente een zeer actieve grondpolitiek gevoerd en zelf de grachten aangelegd. Urhahn vult aan dat het een misvatting is dat organisch ontwikkelen alleen vanuit een soort middeleeuwse context kan ontstaan. In de geplande grachtengordel kon je wel zelf de breedte van het perceel bepalen. 

Karssenberg betoogt dat de toetssteen moet zijn of we gebieden maken die duurzaam zijn en 200-300 jaar meegaan. Dat zit o.a. in flexibiliteit van gebouwen, kwaliteit van de openbare ruimte, eigenaarschap van bewoners en menging. Als je deze eigenschappen als vertrekpunt neemt, dan kom je tot de conclusie dat je soms planmatig aan de gang moet, en soms juist niet. Gemeenten moeten actief zijn als het gaat om de spelregels met als centrale vraag: hoe krijgen we een duurzaam gebied? Dat wordt nog te weinig gedaan. In dat opzicht is het goed dat netwerken als de Utrechtse Ruimtemakers ontstaan. 

Houten Vinex

Dan nog Vinex versus het maatpak. De Zeeuw geeft aan dat Vinexbewoners positief zijn over hun buurt. Alleen de smaakelite is negatief. De vraag over wat over 200 jaar nog goed werkt, dat is een intellectuele gok. Je weet het simpelweg nooit zeker. De Willigen noemt in dit licht Almere Oosterwold, waar iedereen z’n eigen maatpak krijgt. Je moet nadenken of je zo specifiek voor iemand wil ontwikkelen, want hoe draag je het straks over? Het gaat dan over woningen, maar ook de structuur van de openbare ruimte. Urhahn stelt tot slot dat het belangrijk is om ontwikkelstrategieën te zoeken die het mogelijk maken toekomstige inzichten te laten absorberen in een gebied. De Zeeuw merkt op dat er een spanningsveld bestaat tussen ruimte laten en praktische zaken van het nu zoals de financiering rondkrijgen en het vinden van klanten. Stauttener merkt op dat mogelijke vliegwieleffecten in dit licht ook relevant zijn om mee te nemen. 

Zie ook de videoregistratie van het event hier.