Overhoeks: een luxe stadswijk voor elke portemonnee

Overhoeks is nog in ontwikkeling, maar trekt nu al veel bezoekers. Die komen bijvoorbeeld voor Filmmuseum Eye of voor een hapje en drankje in de gerenoveerde Shell-toren A’DAM. Het heuvelachtige park langs de IJ-oever concurreert op een zomerse dag dankzij haar gunstige zonligging zelfs met het Vondelpark. Daarachter groeit een woonwijk met appartementengebouwen aan de ene kant van het toekomstige, door de gemeente aan te leggen Schegpark en aan de andere kant woontorens van 90 tot 100 meter. Tussen de woontorens, waaraan nog volop wordt gebouwd, staan de al opgeleverde basisschool, de Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten – in het voormalige Groot Laboratorium van Shell – en het Hyperion Lyceum. Die trekken leerlingen en studenten uit de hele stad. Volgens Kari Stötzer, stedenbouwkundige van de Dienst Ruimte en Duurzaamheid, is de basisschool zelfs de meest gemengde van heel Amsterdam.

Dichtbij de binnenstad

Amsterdam-Noord is booming en daarvan ligt de wijk Overhoeks het dichtst bij de binnenstad: binnen tien minuten ben je met de pont aan de overkant. De grond op deze toplocatie was tot 2005 van Shell, maar dat had van de 24 hectare er nog maar zes nodig voor eigen gebruik. De gemeente kocht de overige 18 hectare en verkocht die door aan ING Real Estate voor herontwikkeling van het gebied. De erfpacht werd voor 50 jaar afgekocht. Voor de invulling vormden ING Real Estate en woningcorporatie Ymere in 2007 de Ontwikkelcombinatie Overhoeks (OCO).

“De gemeente heeft weliswaar geld toegelegd op deze deal en daarover hebben we forse discussies gehad met de gemeenteraad, maar ik zou het zo weer doen”, zegt Duco Stadig, die van 1994 tot 2006 wethouder ruimtelijke ordening van de hoofdstad was. “We kregen er een complete woonwijk voor terug, het laboratorium van Shell bleef als belangrijke werkgever in de stad en Shell nam het risico van de bodemsanering op zich. Dat alles bij elkaar mocht wat kosten.”

Blikvanger van Overhoeks is de voormalige Shelltoren A’DAM, die onder een hoek van 45 graden naar het water is gedraaid en daarmee naamgever is van de wijk. Een prettige verrassing was de komst van Filmmuseum Eye in een nieuw gebouw direct aan het IJ en grotendeels betaald door ING Real Estate. Met zijn opvallende architectuur en honderdduizenden bezoekers per jaar zette Eye het gebied vanaf de opening in 2012 meteen op de kaart.

In 2007 was de eerste paal de grond ingegaan voor de eerste woningen, maar voor ING keerde kort daarna het tij. In 2011, toen de economische crisis een dieptepunt bereikte, gaf de vastgoedtak van de bank te kennen dat ze van het project af wilde. Ze voltooide fase 1 met 550 appartementen, verdeeld over 8 gebouwen met 7 tot 9 woonlagen. De realisatie van de resterende woningen in dit wijkdeel (Campus) droeg ze integraal over aan gebiedsontwikkelaar en belegger Amvest, terwijl Ymere verantwoordelijk is gebleven voor de sociale huurwoningen.

Voor de ontwikkeling van het andere wijkdeel (Strip) gaf ING de grond terug aan de gemeente, die vervolgens een tender uitschreef. “Dat heeft ons geen windeieren gelegd”, zegt Kari Stötzer van de Dienst Ruimte en Duurzaamheid, die namens de gemeente overlegt over de inrichting van het gebied. Zo zijn in de onderling verbonden Y Towers het grootste congreshotel van Europa en bijna 300 appartementen gevestigd.

Volgend jaar start de bouw van de laatste van zes torens in de hoogbouwstrip: de BrinkToren. Daarin komen 400 woningen, waarvan Ymere 110 sociale huurwoningen afneemt. De corporatie heeft als belanghebbende partij samen met de gemeente het programma van eisen opgesteld voor de ontwikkeling van dit gebouw. De Belgische vastgoedpartij Xior Student Housing NV sleepte de opdracht in de wacht, ten koste van Amvest, die ook haar zinnen had gezet op dit prestigieuze project. In de toren komen onder andere een woonzorgvoorziening, buurtkamer, bowlingbaan en horeca. Het wordt een energieneutraal en natuurinclusief gebouw, mede dankzij de beplanting op de gevels, die voor verkoeling en biodiversiteit zorgt.

De BrinkToren vormt straks het scharnier tussen Overhoeks en de aangrenzende Van der Pekbuurt, waar Ymere als enige corporatie veel bezit heeft. Deze monumentale woningen uit de jaren twintig van de vorige eeuw zijn meer geschikt voor gezinnen en worden momenteel gerenoveerd. Huurders die kleiner willen wonen, kunnen doorstromen naar Overhoeks, zodat in de Van der Pekbuurt ruimte komt voor grotere huishoudens.

Samenwerking zonder contract

De belangen van Ymere zijn dus verspreid over de hele wijk en daarbuiten. Maar haar aandeelhouderspositie binnen de ontwikkelcombinatie OCO moest ze in 2017 opgeven, omdat alle corporaties zich sinds de herziening van de Woningwet in 2017 moeten beperken tot hun kerntaken. Ze kocht van Amvest vijf kavels in het wijkdeel Campus voor de ontwikkeling van 628 sociale huurwoningen, 34 procent van het totale aantal woningen in dit gebied. “We ontwikkelen nu alleen op gebouwniveau”, zegt Paul van Moorsel van Ymere. Toch werkt hij nog nauw samen met Amvest. “We hebben een samenwerking zonder contract”, zegt ontwikkelingsmanager Remco van der Heijden van Amvest. “Dat kan omdat we hetzelfde belang hebben: van Overhoeks een geweldige woonwijk maken. We zitten hier allebei voor de lange termijn.”

Als gebiedsontwikkelaar heeft Amvest nu een monopoliepositie in het wijkdeel Campus. Daar vallen niet alleen de woningen onder, maar ook de inrichting van de openbare ruimte. Zo komt er een plein met bomen voor de buurt en een ‘doeplein’ voor kinderen naast de basisschool. Van der Heijden gruwt overigens van de naam ‘Campus’. “We zijn geen verzameling studentenflats. Daarom spreken we liever van ‘Woonwijk aan het IJ’.”

Tijdens een rondgang door ‘hun’ gebied laten Van der Heijden en Van Moorsel de appartementengebouwen zien die ze hebben ontwikkeld en waarvan inmiddels een flink deel is opgeleverd. De ontwerpen van toonaangevende architecten vallen op door hun mediterrane uitstraling en het veelvuldige gebruik van natuursteen. Ondanks verschillen in architectuur en kwaliteit zijn de gebouwen volgens Van der Heijden en Van Moorsel op elkaar afgestemd, zodat ze toch een geheel vormen. Elk gebouw heeft een ondergrondse parkeergarage voor bewoners. Alle gebouwen liggen op grond die met twee meter is opgehoogd, zodat zelfs de benedenverdiepingen een mooi uitzicht hebben. De gemeenschappelijke binnentuinen liggen ook boven het maaiveld. Zo ontstaat een natuurlijke overgang tussen lager gelegen groenstroken die door de gemeente worden onderhouden (‘groene jas’) en de gezamenlijke tuinen, die onder beheer van de verenigingen van eigenaren staan. Amvest wil liever geen hekken als afscheiding, maar Ymere ontkomt daar niet aan. Van Moorsel: “Om de onderhoudskosten te verrekenen in de servicekosten, is het noodzakelijk dat de tuin alleen voor onze huurders toegankelijk is.”

Afgezien van de hekken valt het verschil tussen de sociale en vrije sector nauwelijks op. “Ze vloeien mooi in elkaar over”, zegt Van Moorsel. “De verschillen zitten onder de motorkap. Dit is gewoon een weelderige wijk met een andere uitstraling dan we gewend zijn in onze sector.”

Zo is onlangs een sociale woning op de bovenste etage met prachtig uitzicht over het IJ opgeleverd. “Hier woont de gelukkigste huurder van Amsterdam”, oppert Van der Heijden. Zelf bouwt Amvest huurappartementen in het middensegment en koopwoningen, van kleine studio’s tot riante penthouses. Hij heeft zelfs een gelukkige koper gevonden voor een studio van 27 m2.

Amvest moet haar gebouwen volgens afspraak met de gemeente voor minimaal 6000 m2 maatschappelijk invullen. “Daar zitten we nu boven”, zegt Van der Heijden. Alleen de basisschool is al 3800 m2. Verder komt in een van de woonblokken Het Gastenhuis met 20 woonunits en een sociëteit voor mensen met dementie. Een concept dat Amvest in meer gebieden toepast, gefinancierd uit het Amvest Living & Care Fund. In hetzelfde woonblok komen ook voorzieningen voor kinderen tot 7 jaar, zoals de club Woest Zuid en een kindgym van Friends call me Jim.

Gezellige stadsstraat

Bij een ‘geweldige woonwijk’ horen ook horeca en winkels. Die komen in de Docklandstraat, waar zowel Amvest als Ymere panden in eigendom hebben. Ze selecteren samen kandidaten voor de commerciële ruimtes en weren daarbij partijen die het woongenot kunnen verstoren, zoals een nachtcafé. “Dit moet een gezellige stadsstraat worden”, zegt Van der Heijden. Eén probleem: er is beperkt ruimte voor retail om concurrentie met andere winkelcentra in Amsterdam-Noord te voorkomen.

“De voorzieningen voor dagelijks gebruik zijn aan de magere kant”, vindt Ton Schaap, een van de grondleggers van het stedenbouwkundige plan voor de wijk en net als Stötzer verbonden aan de Dienst Ruimte en Duurzaamheid. “De gemeente beschermt via de zogenaamde Winkelplanningscommissie het bestaande winkelbestand in de stad. Op zich is er wat te zeggen voor zulk beleid: geen winkelkannibalisme. Maar voor nieuwe ontwikkelingen die zo groot zijn als Zuidas of Overhoeks is het wel eens jammer.”

Oud-wethouder Duco Stadig noemt dit zelfs als reden om niet te willen wonen in de wijk die hij zelf heeft helpen ontstaan: “Ik heb geen auto en wil mijn boodschappen in de buurt kunnen doen.” Hans Gerson, voormalig directeur van het gemeentelijk projectbureau Noordwaarts dat de onderhandelingen met de ontwikkelaars in Overhoeks heeft gevoerd, toont meer begrip: “In de aangrenzende Van der Pekbuurt zijn voldoende winkels en een gezellige markt.” Hij is overigens een van de eerste bewoners van Overhoeks en mist vooral een biologische supermarkt. “Mijn vrouw en ik nemen nu de pont om vegetarisch te winkelen in de binnenstad.”

Waarmee hij raakt aan een ander gevoelig punt: de bereikbaarheid van Overhoeks op langere termijn. Met andere partijen uit de wijk voert hij al jaren actie voor een loop- en fietstunnel langs de metrobuis onder het IJ. “De gemeente heeft dit tot nu toe steeds afgehouden. Jammer, want diverse ontwikkelaars waren bereid bij te dragen aan de financiering. Maar het is nog niet te laat. Als hier straks veel bezoekers komen, kunnen de drie ponten, die nu continu heen en weer varen, het niet meer aan.”

Volgens hem is dat een betere oplossing dan alsnog metrostation Sixhaven aan te leggen, dat destijds om bezuinigingsredenen is geschrapt bij de aanleg van de Noord/Zuidlijn. Gerson: “De plek die daarvoor was gereserveerd, ligt voor Overhoeks aan de verkeerde kant van het Noordhollandsch Kanaal.” Volgens Kari Stötzer van de Dienst Ruimte en Duurzaamheid is de aanleg van het metrostation nog steeds een optie voor de lange termijn, maar aanleg zou nu zeker zes keer zo duur zijn als eerst. Dan verwacht hij meer van een nóg hogere frequentie van het pontverkeer en van speciale aanlegplaatsen voor boten, zoals die er nu al zijn bij het Congreshotel Maritim.

De auto is nauwelijks een alternatief. Voor bewoners is de wijk goed ontsloten en voor bezoekers is er beperkte parkeergelegenheid op straat en in de parkeergarage onder het Schegpark, die al gedeeltelijk is aangelegd voor bezoekers van Eye en A’DAM. In fase 1 was de parkeernorm nog 1 per woning, maar voor de woningen die daarna zijn opgeleverd, varieert die tussen 0 en 0,5. Daarmee sluiten gemeente en ontwikkelaars aan bij de trend dat stedelingen steeds vaker kiezen voor deelauto’s en openbaar vervoer. “Van kopers en huurders hebben we nog geen klachten gehad over een gebrek aan parkeervoorzieningen”, zegt Amvest-ontwikkelingsmanager Van der Heijden ter geruststelling.