Overleven in de nieuwe wildernis

Na vijf jaar malaise: lessen en lichtpunten

Het komt dus aan op zowel ambachtelijkheid als aanpassingsvermogen. Gelukkig klinkt die nuance de laatste tijd in het debat over (de toekomst van) stedelijke gebiedsontwikkeling. Nieuwe initiatieven luiden geen revolutie in, maar zijn een verruiming van het ‘palet aan manieren’, zoals Jurgen Hoogendoorn het verwoordt. Dit pluriform denken stemt hoopvol. Onze bijdrage aan de bepleite ‘kritische zelfreflectie’: een overzicht van tien lessons learned van de afgelopen periode.

1. Durf te kiezen. Tot voor kort was het usance voor veel gemeenten om zoveel mogelijk ballen in de lucht te houden; er kwam altijd wel een locatie tot ontwikkeling. Dat wedden op meerdere paarden is niet meer van deze tijd: teveel nodeloos gemaakte plankosten, teveel ambtelijke en private capaciteit die verkwist wordt, teveel onzekerheid bij investeerders en omwonenden. Ergo: het planoverschot moet geprioriteerd en soms gesaneerd, de overheid moet selectiever te werk gaan. Durf te kiezen en breng de meest kansrijke locaties tot ontwikkeling. Zie ook vaker af van actief grondbeleid en laat daarmee de markt ook in grondexploitatie zijn werk doen. Bij een survival of the fittest komen de plannen met meer intrinsieke kwaliteit vanzelf wel bovendrijven. Afblijven kan – hoe moeilijk ook voor sommige bestuurders – echt de goede keuze zijn; de Oostvaardersplassen (hoewel op z’n Nederlands ‘geregisseerd verwilderd’) zijn het meest geslaagde deel van de Flevopolder en leveren prachtige wildlife-beelden op.

2. Ontwikkel in stapjes. Het blijft goed om met betrokken stakeholders in een gebied een langetermijnperspectief te ontwikkelen: de stip op de horizon. Waak er echter voor om tot achter de komma het eindbeeld vast te leggen. Blauwdrukken zijn onmogelijk en onwenselijk, daarvoor zijn de maatschappelijke dynamiek en de onzekerheden (bijvoorbeeld gerelateerd aan schaarse financieringsmogelijkheden) te groot. Aan een te gedetailleerd plan kleeft bovendien het nadeel dat een opeenstapeling van eisen plaatsvindt – om toch maar zo integraal mogelijk bezig te zijn. Dat zorgt voor vertraging, eindeloze ontwikkeltrajecten en hoge kosten. Maak in plaats daarvan een plan op hoofdlijnen, dat alleen een aantal thema’s beschrijft (bijvoorbeeld infrastructuur en de aansluiting op de omgeving) en de verdere invulling vrijlaat. Die invulling vindt wel vraagafhankelijk plaats en de conjunctuur mag daar best invloed op hebben. Een plan op hoofdlijnen omschrijft doelen in plaats van middelen en de uitvraag naar marktsector wordt hier ook op aangepast. Een goed voorbeeld is de selectie voor het Nationaal Militair Museum, waarbij gegund werd op basis van kwaliteit. Maak het plan ook niet complexer dan nodig en leg de verantwoordelijkheden waar ze thuis horen; laat iedereen doen waar hij goed in is. Het leek lange tijd sexy om bijvoorbeeld vastgoed en infrastructuur in één exploitatie onder te brengen, daar komen we van terug. Resteert in de stapsgewijze aanpak nog wel het dilemma van de gebiedsgebonden voorinvesteringen. Hoe voorkom je dat groen bijvoorbeeld alleen nog maar in plukjes wordt gerealiseerd (per deelplan) en een groot park op gebiedsniveau niet meer? Hetzelfde geldt voor gebiedsgerichte investeringen in energievoorziening. Daar zijn creatieve nieuwe constructies voor nodig.

3. Bouwen is dienen. De arrogantie van ‘wij weten wat goed voor u is’ ligt achter ons. Het lijkt lovenswaardig om het Architectuurjaarboek te willen halen, maar dat is niet de drive waar het echt om gaat. We werken vraag- in plaats van aanbodgericht. Appartementen zonder fatsoenlijke buitenruimte: gewoon niet meer doen. Waarde toevoegen vormt het centrale uitgangspunt, in plaats van stenen stapelen. Voor wie maken we iets – in plaats van wat. Vraaggericht ontwikkelen is overigens iets anders dan het pleidooi ‘alles moet in zelfbouw worden gerealiseerd’ – zeker in hogedrukgebieden als 020 en 030 waar de komende jaren duizenden mensen extra onder dak moeten worden gebracht is dat niet reëel. Wat wel hout snijdt is het aanbieden van een palet aan mogelijkheden, met een gradatie in de mate van invloed van de gebruikers: van minimumvarianten met keuzes voor de inbouw tot maximale invloed via (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Het thema van de betaalbaarheid speelt daarbij een belangrijke rol. De laatste tijd zien we met name bij ontwikkelende bouwers een golf aan nieuwe concepten ontstaan die betaalbaar wonen, kwaliteit en snelle realisatie paren aan een zwaardere rol voor consumentenvoorkeuren.

4. Doe waar je goed in bent. Er is eindelijk een einde gekomen – de crisis als welkome zuivering – aan risicovolle avonturen van partijen die niet uitgerust waren om professioneel in risicovolle vastgoedontwikkeling te participeren. SS Rotterdam, studentencampus Maastricht, grootschalige commerciële projecten van corporaties: nooit meer. Laat onverlet dat bij een heldere taakverdeling tussen gemeente en markt het fenomeen PPS nog steeds mogelijk is. Het blijft goed om elkaars kennis te benutten en om elkaar bij de les te houden in moeilijke tijden. Dat is echter wat anders dan op de stoel van de ander te gaan zitten. Ieder risico moet worden gedragen door de partij die daarvoor het beste is geëquipeerd. Soms leggen niet-gedachte coalities de basis voor innovatie, zie bijvoorbeeld de triple helix-gedachte van Brainport Eindhoven (onderwijs, overheid en bedrijfsleven). Selectiemethoden moeten daarop worden aangepast. Gemeenten die in een vroeg stadium zicht willen krijgen op de haalbaarheid zijn meer gebaat bij een quick and dirty marktconsultatie dan weer een uitgebreide tender met "concurrentiegerichte dialoog". Het gebiedsgericht werken bij gemeenten – waarbij aloude sectorgrenzen worden opgedoekt – helpt in dit verband ook. Hou ‘t simpel, met vlag en wimpel.

5. Benut tijdelijke initiatieven. Niet alles hoeft er voor de eeuwigheid te staan, tijdelijk gebruik kan een gebied net zo goed – of soms zelfs beter - op de kaart zetten: placemaking. Breng levendigheid naar de plek, begin met het genereren van kleine inkomstenstroompjes. Gooi niet alles plat maar kijk wat je in de tussentijd met het bestaande gebouwenbestand allemaal kunt doen. Creatieve oplossingen ontstaan juist in tijden van schaarste. Besef wel dat de huurinkomsten doorgaans niet veel meer opbrengen dan de beheerkosten.

6. Zie de feiten onder ogen. Transparantie is het nieuwe buzz-word. Bij het nieuwe realisme hoort ook: financieel schoon schip maken. Te lang hebben partijen hun eigen gang kunnen gaan, van de Vestia’s tot en met de Philadelphia’s in deze wereld – door niets of niemand een strobreed in de weg gelegd. Dingen in de doofpot stoppen – al dan niet bewust – leiden nu tot zware maatschappelijke crises. Kortom: streef naar transparante besluitvorming, betrek relevante partijen en werk met open boeken. Vraag die open boeken als gemeente ook van de marktpartij. En waardeer af indien nodig. Haal ook de laatste lijken uit de kast. Zie het voorbeeld van Delft: ogenschijnlijk welvarend, maar de problemen zijn groot. Er moet keihard worden ingegrepen.

7. Pragmatisme en less is more. Waar gebiedsvisies alleen de stip op de horizon vastleggen en de "verleiding" verbeelden, heeft het geen zin om regels en voorschriften tot in detail vast te leggen. Ook hier geldt: werk op hoofdlijnen en streef naar pragmatisme in de toepassing. Dat maakt regels ook aan burgers ook een stuk gemakkelijker uit te leggen. Leg in het bestemmingsplan bijvoorbeeld alleen vast ‘wat niet mag’ in plaats van ‘wat per sé moet’. Wie voor het laatste kiest, weet zeker dat het bestemmingsplan op het moment van vaststelling al verouderd is. De regelgeving moet bovendien worden versoepeld om bijvoorbeeld tijdelijk gebruik toe te staan en bestaande bebouwing te transformeren. Gelukkig is er vanaf 1 november a.s. al meer mogelijk met de wijziging van de Crisis- en herstelwet. Ook de contractering van marktpartijen wordt vereenvoudigd. Niet eerst twee jaar met advocaten aan tafel. Het gevaar van juridificering blijft groot. De wens om ‘het risico op te nul te zetten’ is onzinnig en neemt alle creativiteit in het zoeken naar oplossingen weg. Wel is het goed een aantal basisafspraken vast te leggen. Zoals de clausule dat na een bepaalde tijd een ontwikkelrecht op een locatie vervalt, wanneer er gewoonweg niets wordt ontwikkeld en een andere partij daartoe wel mogelijkheden ziet. Daarmee voorkomen publiek en privaat dat ze elkaar jarenlang onnodig in de wurggreep houden. Aan de andere kant past het niet dat gemeenten zich laten leiden door het adagium “eigen grond eerst” en daarmee het verwijt van misbruik van de dubbele pet op zich laden.

8. Verbreed de competenties. Naast vastgoedontwikkelaars hebben we ook stadsontwikkelaars, een vak dat ‘niet voor bangeriken is’. We hebben belang bij mensen die weer langjarig zelf betrokken willen zijn, over de toevallige bestuurlijke perioden en scheidslijnen heen. Goed voor de continuïteit, goed voor het project. Dergelijke stadsontwikkelaars kennen de markt, kunnen door de bureaucratie heen werken, zijn bereid risico’s aan te gaan en te dragen, streven naar wederkerigheid en vertrouwen en zijn een duidelijk aanspreekpunt. Kortom: nieuwe professionaliteit is vereist. Investeren in ambachtelijkheid is zowel bij overheid als markt noodzaak. Dat is effectiever dan energie besteden aan veelgenoemde opties als ‘nieuwe verdienmodellen’, ‘gebruik is het nieuwe hebben’, ‘alternatieve financiering’ en ‘koppeling van (her)ontwikkeling aan exploitatie’.

9. Plannen is waarde toevoegen. De rol van gebiedseconomie krijgt terecht de laatste tijd veel meer credits; planeconomen die mee kunnen denken over haalbaarheid in een vroege fase van de gebiedsontwikkeling zijn zeer gewild. Haalbaarheid betekent in dit geval: eerst rekenen, dan pas tekenen. Ook hier speelt weer het vraagstuk van de selectiviteit: ga niet sjorren aan gebieden die geen waarde hebben en die waarde in de toekomst ook niet krijgen. Consumenten en bedrijven die ergens niet willen leven en werken willen daarin ook niet investeren; het gaat in alles om de quality of life. Bij ‘eerst rekenen’ moet ook rekening worden gehouden met het nieuwe subsidieloze bouwen. Het EIB wijst erop dat een binnenstedelijke woning gemiddeld een tekort vertoont van 16.000 euro, waar een buitenstedelijke woning juist 7.000 euro oplevert. Dat maakt de noodzaak om alternatieven te vinden voor onhaalbare oplossingen alleen maar groter. Schrap bijvoorbeeld ondergronds parkeren waar dat nooit door de markt (is uiteindelijk de bewoner) betaald zal worden. Streef ook naar kostenreductie in de planfase, het genoemde flexibele plan op hoofdlijnen, etc.

10. Passie en goed nieuws. Tot slot: durf de kansen te zien die er wel degelijk zijn, in plaats van onszelf de put in te praten. Dat werkt alleen maar als een self fulfilling prophecy en het vermindert bijvoorbeeld de aantrekkelijkheid van Nederland richting buitenlandse investeerders. Nederland hoort niet voor niets bij de tien rijkste landen ter wereld, met alle pensioenen en spaartegoeden. Dat Nederlandse geld moet op een slimme manier in het Nederland van nu en morgen worden geïnvesteerd. De verwachting is reëel dat op termijn de financieringsappetite terugkeert. Wellicht niet via de band van de bancaire financiering, wel via de opkomst van particulier (dedicated) kapitaal. De belangstelling van buitenlandse beleggers in de Nederlandse woningmarkt is stijgende. Dat past dan weer bij de private financiering die historisch gezien in Nederland gebruikelijk was; zie de manier waarop we in een niet eens zo ver verleden polders en spoorlijnen met privaat initiatief aanlegden. Lef loont.

Meer lezen over het debat:

- ‘Gebiedsontwikkeling gids voor aanpak maatschappelijke opgaven’
- De grote ondertussenheid van de stedelijke ontwikkeling
- Gebiedsontwikkeling zoekt nieuwe stedelijke economie en planningsagenda
- De stille evolutie van gebiedsontwikkeling