Casus In de GO Zomertour vertellen experts en liefhebbers over hun favoriete gebiedsontwikkeling. In deel 4 meanderen we rond in Park Allemansgeest in Voorschoten en stuiten we op een veenpad uit het Neolithicum. De kwaliteit van de wijk is voor Frank ten Have reden om gebiedsontwikkeling vooral aan marktpartijen over te laten.
Van fascinerend mooi via faliekant mislukt tot wanstaltig lelijk en eindeloos inspirerend: in de GO Zomertour vertellen experts en liefhebbers over hun favoriete gebiedsontwikkeling. Wie de zomervakantie in eigen land viert, kan zo een dag eropuit en de wonderen met eigen ogen aanschouwen.
Eigenlijk zou ik iedereen aanraden naar Midden Delfland te komen, de binnentuin van Rotterdam, Delft, Westland en Den Haag. Uitgeroepen tot Bijzonder Provinciaal landschap, waar de integrale gebiedsontwikkeling gaat over het conserveren en ontwikkelen van weidse natuur, groen landschap, agrarische bedrijven (biologisch en circulair), weidevogels en vele recreatiemogelijkheden. Ook dat vereist integrale planning maar is architectonisch minder spannend (hoewel oude dorpjes als Schipluiden en Maasland zeker de moeite waard zijn).
Dan maar naar Voorschoten. Daar is vanaf eind jaren negentig een wijk ontwikkeld met een consistente, thematische insteek: Park Allemansgeest. Drie ontwikkelaars hadden daar grondpositie (circa 22 hectare) verworven en een exploitatieovereenkomst gesloten met de gemeente (eind jaren negentig) waarbij ze integraal een wijk, inclusief de openbare ruimte en een school, zouden ontwikkelen. Het gaat in totaal om 680 woningen waarvan ongeveer dertig procent sociaal, 470 vrije sector (waarvan dertig procent appartementen) en een dichtheid van een kleine 32 woningen per hectare, die overigens veel lager oogt.
Eén wijk, een stijl
Schouten de Jong Ontwikkeling, Provast en Waaijer, (met participatie van Delta Lloyd in de grondexploitatie en afname van huurwoningen), besloten nu eens niet (weer) voor een jaren dertig stijl te gaan, maar om iets verder terug in de tijd te kijken. Een statig kwartier, moderner en zwieriger dan het Statenkwartier in Den Haag, hoewel een duidelijke inspiratiebron. Charles van der Togt, voormalig directeur Schouten de Jong Ontwikkeling: “We wilden wat anders, onderscheidends en hebben onder andere inspiratie opgedaan rond het Sweelinckplein en het Statenkwartier in Den Haag.” Hans Kuiper (KOW architecten) maakte samen met het stedenbouwkundig bureau VHP het beeldkwaliteitsplan, wat leidend werd voor drie architectenbureaus (KOW – INBO – Groosman &P).
Die ontwikkelden vervolgens random woningen met dezelfde toolbox, daken met leipannetjes, zink, sierlijke gevels en kleine details, elementen die consistent in de wijk zijn terug te zien. Daarmee is een parkachtig, romantisch en asymmetrisch geheel ontstaan. Van der Togt: “Het ging niet om het reproduceren van het Statenkwartier, maar om het laten beleven van dezelfde sfeer. Bovendien bleek Jugendstil als stijl ook lastig te definiëren. Maar belangrijk was het uitgangspunt; één wijk, één stijl.”
Marktpartijen maken betere wijken
Door die stijl consistent in de wijk terug te laten komen, konden de componenten (dakkapellen, leipannetjes, balkonhekjes, lantarenpalen, bankjes, bruggen) in serie goedkoper worden geproduceerd. De ovale daken bedekken de wijk als een zachte deken in een verbindend geheel. Statige woningen aan een singel met halfverdiept parkeren, appartementenblokjes in meanderende vijvers, vrije kavels als eilanden in het water, sierlijke appartementenblokken als accent aan de buitenrand van de wijk. Al met al een prachtig geheel, consistent in zijn kwaliteit en materialen (baksteen, geglazuurde vormsteen, leipannen en zink) met veel groen en water.
In dezelfde tijd is in de gemeente Voorschoten een andere wijk ontwikkeld, waar gekozen is voor verschillende stijlen. Die ontwikkeling in Starrenburg gebeurde vanuit een PPS met gemeente en marktpartijen, waar duidelijke wisselingen in stedenbouwkundige opzet en architectonische vormgeving zijn te zien. Niet alleen oogt dat rommeliger, ook de kwaliteit van de openbare ruimte en de materialen oogt minder. Van der Togt: “Gemeenten kunnen soms een wijk verarmen, omdat er niet het geduld is om slechte tijden uit te zitten.”
Voor mij is dit een bewijs dat het overlaten van een gebiedsontwikkeling aan marktpartijen een kwalitatief betere wijk kan opleveren (mits die partijen stevig genoeg zijn om een crisis uit te zitten). Ook al is de ontwikkeling vertraagd door de crisis van 2008 (2008 was start bouw, de laatste eilandwoningen in Allemansgeest zijn pas rond 2019 gereed gekomen), er is geen concessie gedaan aan de kwaliteit en uitgangspunten van het plan.
Veenpad uit het Neolithicum
Als aardige anekdote verhaalt Van der Togt nog van de (voor ontwikkelaars) onfortuinlijke vondst van een prehistorisch veenpad uit het Neolithicum in het gebied. Een pad van takkenhout, waardoor vroege bewoners van de strandwal zich door het zompige veen konden begeven naar het toen al aanwezige water bij de Vliet (circa 2000 voor Christus). Dat moest van de gemeente behouden blijven, ook al was het pad inmiddels al verdwenen onder een paar meter grond voor ophoging.
Gekozen is voor reconstrueren van de loop van het pad, door middel van accentuering in wegen en trottoirs en een wilgenscherm langs de woningen. “Het kriskras verloop van dit pad door de wijk leidde tot aanpassing en het verlies van enkele woningen”, aldus Van der Togt. Maar het gaf ook wel cachet aan de wijk en het historische karakter.
Door de ontwikkelaars werd vervolgens nog een beeld aangeboden aan de gemeente, wat deze oorspronkelijke bewoners op het pad moest uitbeelden. Helaas bleek de sokkel echter gefundeerd te zijn in de zogenoemde ‘archeologische zone’. Verplaatsing was niet meer mogelijk, tot woede van de gemeente die weigerde het beeld te onthullen, waardoor die eer te beurt is gevallen aan een aantal bewoners.
Beeld Allemansgeest
Allemansgeest is een begrip
Enige gemeentebesturen verder weet niemand dat meer en is iedereen enthousiast over het beeld (en de wijk). Maar het belangrijkste is dat de bewoners in de loop der tijd alleen nóg maar enthousiaster geworden zijn over hun wijk, waar de architectonische consistente waarden zich ook zeker vertaald hebben in extra vastgoedwaarde. Investeren in kwaliteit levert niet alleen beter verkoopbare woningen op voor ontwikkelaars, maar ook tevreden bewoners die bereid waren extra te betalen om in zo’n prachtige wijk te mogen wonen. ‘Allemansgeest’ als wijk is een begrip geworden zoals het Statenkwartier dat ook is. Mede omdat de gemeente er zich zo min mogelijk mee bemoeid heeft.
En als je toch in de buurt bent, het kleine oude centrum van Voorschoten is ook de moeite waard. En neem dan vervolgens een bootje naar Leiden, ga nog even naar het strand en bezoek vooral het oude kasteel Duivenvoorde. Wie wil er nog naar Frankrijk?
Cover: ‘Go zomertour header’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is Topconsultant bij Vanberkel Professionals, lid Expertteam Woningbouw (RVO), gepensioneerd partner Deloitte Real Estate en oud-wethouder.
