Casus Een tender winnen met een ambitieus duurzaamheidsconcept is één, het vasthouden van die ambities gedurende de ontwikkeling en uitvoering van een plan is twee. BPD en Dura Vermeer ontwikkelen in Diemen het nieuwe woongebied Park Valley, daarbij ondersteund door adviesbureau Merosch. BPD-ontwikkelingsmanager Edward Zevenbergen en Merosch-directeur Ronald Schilt maken een eerste tussenbalans op. Ze benoemen vijf factoren die bijdragen aan een bestendige inbedding van duurzaamheid in de gebiedsontwikkeling.
De eerste factor die helpt bij de borging van de duurzaamheidsambities is het vooraf benoemen van mogelijke scenario's voor de uitwerking ervan. Edward Zevenbergen: "We hebben bij de tender maximaal ingezet op duurzaamheid, daar vroeg de gemeente Diemen ook om. Terwijl nog niet alles tot in detail duidelijk was: wat, hoe en met wie gaan we het precies uitvoeren? Maar je moet op dat moment nu eenmaal bepaalde besluiten nemen, die in het vervolg wel eens tot tegenstrijdigheden kunnen leiden. Kunnen we de duurzaamheidsambities ook waarmaken?"
Marge aanhouden
Ronald Schilt, directeur bij Merosch, vult aan: "Bij een tender als deze werk je hooguit op het niveau van een voorontwerp. Dan zou je eigenlijk een marge moeten kunnen aanhouden richting de uitvrager. In de zin van: we realiseren het plan zonder concessies te doen maar willen wel graag enige flexibiliteit in de uitwerking. Maar de gemeente houdt de indieners natuurlijk zeer strak aan de duurzaamheidsscores die zij op de verschillende thema’s hebben toegezegd. Daar kan niet bijvoorbeeld onderling in verevend of gecompenseerd worden. Afspraak is afspraak." Zevenbergen: "Met Merosch hebben we daarom steeds onderzocht wat de verschillende alternatieven konden zijn om het steeds tóch voor elkaar te krijgen. Je moet al vooraf in scenario’s denken."
‘Park Valley te Diemen’ door Beeldenfabriek (bron: BPD)
Integraal ontwerpen
De tweede tip: ontwikkel integraal en op de vierkante meter. Precisiewerk dus, binnen een samenhangend kader. Zevenbergen: "We hebben alle op alle duurzaamheidthema’s de lat hoog gelegd, van energie tot en met wateropvang. Daarbij hebben we te maken met een zeer compact plangebied. Dat maakt het dubbel complex. Alles grijpt op elkaar in en heeft onderlinge consequenties. Zo kwamen we erachter dat de gymzaal van de school te groot was ontworpen en over een geplande weg kwam te liggen: deze moest dus worden ingekort. Maar dat scheelde ons wel direct een fors dakoppervlak om zonnepanelen op te plaatsen. Dat hebben we weer opgelost door luifels en pergola’s aan het gebouw te maken."
Schilt: "Het is echt een strijd op de vierkante meter en dat geldt helemaal voor het dak. Deze 'vijfde gevel' van het gebouw is in korte tijd de lastigste van allemaal geworden. Er moeten zoveel functies inmiddels op gerealiseerd worden, van energieopwekking tot en met waterberging. Dat vraagt om integraal ontwerpen met alle betrokken disciplines."
Er moeten zoveel functies op gerealiseerd worden, van energieopwekking tot en met waterberging. Dat vraagt om integraal ontwerpen met alle betrokken disciplines
Van belang voor een goede afloop is evenzeer het meenemen van alle betrokken partijen in het proces. Zevenbergen: "Voor ons als professionals is dit al een uitdagend traject maar dat geldt helemaal voor de organisatie van de school die we hier realiseren – van het bestuur tot en met de mensen op de werkvloer. Zij maken een nieuwbouwtraject als dit wellicht maar één keer in hun bestaan mee. We hebben ze daarom nadrukkelijk meegenomen in het proces."
Bruggetjes bouwen
Ook Merosch heeft daar volgens Zevenbergen veel goed werk in verzet, bijvoorbeeld door met de school in gesprek te gaan over hoe het gebouw scoort op het gebied van energie, milieu, gezondheid, gebruiksgemak en toekomstwaarde. Schilt: "Het bouwen aan zulke relaties is cruciaal om samen stappen te kunnen zetten, zeker wanneer het proces zo enorm onder tijdsdruk staat. Ook richting de gemeente." Zevenbergen: "Bruggetjes bouwen is een belangrijk deel van mijn werk. In dit geval hadden we daarbij het voordeel dat BPD eerder in Diemen – bij woongebied De Sniep – aantoonbaar kwaliteit had geleverd. Dat gaf comfort bij de gemeente."
Op de werkvloer
De wat meer onzichtbare factoren zoals continuïteit en interne communicatie mogen evenmin worden onderschat. Schilt legt uit: "De hoge duurzaamheidsambities die aan het begin van het proces zijn geformuleerd, worden op de werkvloer waargemaakt. Ook in de uitvoering moet alles straks kloppen om bij oplevering de GPR-certificaten te kunnen verkrijgen. Deze certificaten geven aan dat de duurzaamheidsdoelstelling die vooraf is geformuleerd ook daadwerkelijk is gehaald. Dat vraagt een enorme eensgezindheid, zowel in het ontwikkel- en ontwerpteam als bij alle partijen die bij de uitvoering zijn betrokken."
‘Park Valley te Diemen’ door Beeldenfabriek (bron: BPD)
Ander type mensen
Zevenbergen onderschrijft deze conclusie: "Daar zit inderdaad een behoorlijke uitdaging. BPD en Dura Vermeer hebben samen de handtekening gezet onder het plan: samen zijn we aan zet om het waar te maken. Dan merk je dat in de uitvoering andere type mensen actief zijn – logisch ook, omdat het om de technische uitvoering gaat." Schilt: "BPD en Dura hebben een prachtig bidbook gemaakt bij de tender, tot en met de bekende schoolplaten van Jac. P. Thijsse (bekende onderwijzer, schrijver en natuurbeschermer die begin 20ste eeuw veel deed aan natuureducatie, red.) aan toe. Eigenlijk zou je zo’n boek ook moeten maken voor de ketenpartners waar je mee gaat werken in het proces. Om aan hen duidelijk te maken wat de ambities zijn voor het gebied en hoe zij daarin een rol spelen."
Verschil maken
Die vijfde en laatste succesfactor is weer een heel zichtbare: het verrijken van de omgeving met groen en water. Schilt: "Zelfs binnen een tijdsbestek van een paar jaar kunnen de duurzaamheidsthema’s onderhevig zijn aan het belang dat eraan wordt gehecht. Energie en materialen zijn momenteel een beetje “uit”, hoewel bijvoorbeeld houtbouw snel terrein wint ten opzichte van betonbouw. Maar groen en water, daar kun je momenteel echt het verschil mee maken."
We voegen kwaliteit toe op de schaal van de hele gebiedsontwikkeling. De impact van ons project is dus groter dan onze plot alleen
Zevenbergen: "Op de plek van Park Valley stond een bos, een voormalig compensatiebos dat was aangelegd bij de bouw van de Bijlmermeer en de Gooiseweg. Maar in termen van biodiversiteit was dat niet heel waardevol. Wij hebben daarom voorgesteld: haal dat bos weg en breng er groen en water voor terug met een veel hogere waarde. Op het gebied van de biodiversiteit – een onderwerp dat bij BPD steeds meer aandacht krijgt – maar ook qua beleving en gebruik."
Banjeren langs de oevers
Zevenbergen legt uit dat de titel van het tenderconcept, 'Explore', hier nadrukkelijk aan refereert: "We willen de kinderen hier echt achter hun schermpjes vandaan halen, zodat ze de natuur in de wijk gaan exploreren. De taluds van de oevers zijn daar bijvoorbeeld op afgestemd, dat ze gemakkelijk met hun laarzen door het water kunnen banjeren. Maar ook de bewoners van het al bestaande deel van Holland Park zijn hier welkom om van al het groen en het water te genieten: we voegen kwaliteit toe op de schaal van de hele gebiedsontwikkeling. De impact van ons project is dus groter dan onze plot alleen."
Park Valley in een notendop
BPD en Dura Vermeer wonnen eind 2019 de tender die de gemeente Diemen uitschreef een van de deelgebieden in de grotere gebiedsontwikkeling Holland Park. Het gebied tussen Holland Park en de Gooise weg wordt hier getransformeerd tot een aantrekkelijk stedelijk maar zeer groen woonmilieu. Voor de inzending kozen BPD en Dura Vermeer het thema ‘Explore’: de buurt met ruim 700 woningen is zo ontworpen dat er zoveel mogelijk interactie ontstaat tussen bewoners van alle generaties en leeftijden. De planten en bomen zijn zodanig geselecteerd dat er een rijke biodiversiteit ontstaat die door met name de jonge bewoners ontdekt kan worden. In het plan worden 212 sociale huurwoningen en 170 middenhuurwoningen voor BPD Woningfonds gerealiseerd.
‘Next level in duurzaamheid’ was de belofte die BPD en Dura Vermeer bij de indiening. Dat behelst in de praktijk een aanpak op zowel gebouw- als gebiedsniveau en tot en met het beheer aan toe. Er is hoog ingezet op de speerpunten waren gezondheid, energie, klimaatadaptatie en circulariteit. Dit alles heeft geresulteerd in een zeer hoge GPR-score van gemiddeld 8,6. Zo wordt de leefomgeving zo ingericht dat buiten spelen en verblijven wordt aangemoedigd.
De energievraag wordt zoveel mogelijk beperkt en de energie die wel nodig is, wordt zoveel mogelijk duurzaam en ter plekke opgewekt. Het regenwater wordt in het gebied opgevangen en stroomt af naar de openbare ruimte en de waterpartijen waar het bijdraagt aan het groene en ‘blauwe’ karakter van de wijk. Bij de materialen worden onder meer zoveel mogelijk recyclebare producten toegepast. Bijzondere aandacht is besteed aan de duurzaamheid van de school in het gebied, die niet alleen energieneutraal wordt uitgevoerd maar ook veel onderdelen voldoet aan het Programma Frisse Scholen.
Cover: ‘Park Valley te Diemen.’ door Beeldenfabriek (bron: BPD)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
