Casus In zuidoost Limburg blijkt regionale samenwerking een effectieve manier te zijn om de leefbaarheid te verbeteren in de krimpsituatie waar de regio mee te kampen heeft. Zeven gemeenten, verenigd in stadsregio Parkstad, dringen gezamenlijk de winkelleegstand terug door afspraken met supermarktketens en in samenwerking met woningcorporaties worden overtollige woningen gesloopt. Regionale samenwerking voorkomt een waterbedeffect, waarbij het helikopterperspectief van een provincie wordt gecombineerd met gemeentelijke kennis op stoeptegelniveau.
In 2010 stelde Parkstad een regioprogramma vast waarin acht gemeenten (Heerlen, Kerkrade, Landgraaf, Brunssum, Nuth, Voerendaal, Simpelveld en Onderbanken) samenwerken om de regio op de juiste manier te herstructureren, met krimp als uitgangssituatie. Acties die hierbij horen zijn onder meer het van de markt halen van 2.250 particuliere woningen waarvan er 1.500 worden gesloopt en er 750 structureel worden ingezet voor de huurmarkt, en het winkelaanbod verkleinen en op de juiste plekken concentreren.
Tegelijkertijd toont de regio de ambities om, ondanks de krimp, van Parkstad een aantrekkelijke regio te maken voor inwoners, bedrijven en toeristen. Om het gebied goed bereikbaar te houden is onder meer verbetering van de infrastructuur nodig. De inmiddels aangelegde Buitenring is hiervan een voorbeeld; deze zorgt niet alleen voor betere verbindingen, maar ontlast ook de bestaande woonkernen. Aangezien er jaarlijks 500 miljoen euro uit de regio verdwijnt aan energiekosten, ziet Parkstad de energietransitie naar duurzame, lokale bronnen ook als een economische kans.
‘Park West 2 kerkrade’
Kerkrade West. Bron: Parkstad Limburg
Belangrijke rol voor woningcorporaties
In Kerkrade West is uitvoering gegeven aan het plan om de leefbaarheid te vergroten. 675 corporatiewoningen maakten hier plaats voor openbaar groen om de leegstand terug te brengen en de leefbaarheid van de wijk te vergroten. Struikelblok hierbij was dat de gemeente de vrijgekomen grond moest opkopen van woningcorporatie Heemwonen. Wat moest die grond kosten? Peter Bertholet, directeur van Parkstad: “Een woningcorporatie heeft natuurlijk niet de neiging om in zijn eigen vlees te gaan snijden. De grond stond in de boeken voor 120 euro per vierkante meter, maar de gemeente wilde hooguit 15 euro betalen, als zijnde parkgrond. Er werd een taxateur ingeschakeld. Die berekende dat de grond een negatieve waarde had. Het terrein moest worden overgenomen, ingericht en onderhouden. Dat zou alleen maar geld kosten en niets opleveren.”
Heemwonen stond de grond af in ruil voor een innovatiefonds om de wijk te verduurzamen.
Heemwonen stond de grond uiteindelijk af in ruil voor een innovatiefonds waarmee andere projecten in de wijk konden worden gerealiseerd om de wijk verder te verduurzamen en de leefbaarheid te vergroten. Zo had de corporatie een budget om woningen die niet gesloopt werden te verduurzamen. Om dit te realiseren werd er een ontwikkelingsmaatschappij opgericht door de woningcorporatie, de gemeente, de regio en de provincie .
‘Wijk van morgen-Foto Pascal Moors 14’
Verduurzaamde woningen van woningcorporatie Heemwonen. (De tweede woning van links is in particulier bezit.) Foto: Pascal Moors
Weerstand van wijkbewoners bemoeilijkte het proces ook. Sinds de mijnsluitingen in de jaren ’70 is de werkloosheid in de wijk hoog en zorgt het sentiment dat de samenleving de bewoners in de steek heeft gelaten, ervoor dat het vertrouwen laag is. Bertholet: “De bemoeienis van buitenaf om woningen weg te halen stuitte in eerste instantie op weerstand. Maar de kwaliteit van de leefomgeving is er echt op vooruit gegaan, met een groot park voor de deur. Nu pas komt het vertrouwen in de overheid terug, doordat de bewoners zien dat er wordt geïnvesteerd in de wijk.”
‘kerkrade west voor sloop’
‘Kerkrade west na sloop’
Kerkrade West voor en na de sloop van 675 corporatiewoningen. (NB: De vijf witte paviljoens zijn nooit gerealiseerd.) Bron: Parkstad Limburg
Buiten het snijden in corporatiebezit zijn er nog geen manieren om van woningen in particulier bezit af te komen, legt Bertholet uit: “Er is nagedacht om woningeigenaren door te laten verhuizen naar betere woningen en per verhuizing geld in een fonds te stoppen, zodat daarmee uiteindelijk de slechtste woning kan worden opgekocht en gesloopt. Particuliere eigenaren zien hier echter geen gezamenlijk belang. Dit soort methode zit dan ook nog in de experimenteerfase en vormt nog geen alternatief.”
Daarom wordt ook voor privaat bezit naar de corporaties gekeken. “Vaak zijn het de uitgeponde woningen die het slechtste zijn. Wij moedigen woningcorporaties nu aan om deze woningen op te kopen en voor een korte periode op te knappen zodat ze nog een paar jaar te exploiteren zijn om zo de onrendabele top naar beneden brengen. De oorspronkelijke particuliere eigenaar kan zo nog een aantal jaar in zijn eigen woning blijven wonen, waarna de woning voor de marktwaarde kan worden verkocht aan de corporatie voor de sloop.” Momenteel loopt er een programma waarmee 1.500 woningen op deze manier van de markt moeten worden gehaald.
In de periode 2007-2016 zijn er enkele duizenden woningen gesloopt. Bertholet: “Hierdoor is de leegstand teruggedrongen van rond de 5 procent naar minder dan 4 procent, wat in de buurt komt van een normaal leegstandsaandeel.”
Minder mensen, minder winkels
Naast een overschot aan woningen is ook retailleegstand een probleem dat groter is dan op plekken waar de bevolking niet krimpt. In Parkstad is er 130.000 vierkante meter winkeloppervlak te veel, terwijl centrumgemeente Heerlen in de jaren ’50 en ’60 de belangrijkste winkelstad van Zuid-Nederland was. De logische en enige oplossing is om dan zo veel mogelijk vierkante meters van de markt te halen.
‘winkelleegstand zuidoost limburg’ (bron: Parkstad Limburg)
Winkelleegstand in Heerlen. Bron: Parkstad Limburg
Het wijzigen van gemeentelijke bestemmingsplannen, namelijk het eenvoudigweg wegnemen van de overcapaciteit aan winkelbestemming, is hiervoor niet genoeg. Daarom ging Parkstad ook in gesprek met supermarktketens en maakte het de zogenoemde ‘Aldi-deal’. De afspraak werd gemaakt dat Parkstad de supermarkten op regionaal niveau helpt aan geschikte (nieuwe) locaties in de beleidsmatig aangewezen winkelclusters met goede ontsluiting en parkeerfaciliteiten, als zij er tegelijk voor zorgen dat er minstens zo veel winkeloppervlakte buiten deze clusters van de markt wordt gehaald.
De Aldi haalde 1800 vierkante meter winkelruimte van de markt in ruil voor een nieuwe winkel van 1400 vierkante meter.
Een trend die namelijk parallel loopt aan de winkelleegstand is dat supermarktketens graag nieuwe winkels willen bouwen op goed bereikbare plekken, vergelijkbaar met hoe de supermarkten in Duitsland en Frankrijk gevestigd zijn: in grote dozen langs doorgaande wegen met ruime parkeervoorzieningen. Dit staat haaks op de ruimtelijk-economische structuurvisie van Parkstad (en heel Zuid-Limburg), waarin staat dat nieuwe winkels zich moeten vestigen in aangewezen winkelclusters.
Deze tegenstrijdigheid van belangen is dus opgelost met de Aldi-deal. In Nuth heeft de Aldi bijvoorbeeld een nieuwe winkel neergezet van 1400 vierkante meter in ruil voor 1800 vierkante meter winkelruimte die de keten van de markt haalde. Deze Aldi-deal vormt de basis voor gesprekken met andere supermarktketens.
Regionale samenwerking is hiervoor essentieel. Als een enkele gemeente op eigen houtje dergelijke afspraken zou maken, dan zou de supermarkt doodleuk in de naastgelegen gemeente kunnen worden gebouwd. Maar door duidelijk de belangen en intenties op tafel te leggen is er wederzijds begrip ontstaan. Eigenlijk is de opgebouwde verstandhouding nog belangrijker dan de concrete afspraken die zijn gemaakt. Peter Bertholet: “Geen van de partijen zou nog het vertrouwen beschamen door, tussen de regels door, toch nog enkel voor het eigen belang te gaan.”
Parkstad heeft door de samenwerking ogen in alle zeven gemeenten.
Helikopterperspectief, maar wel met kennis op stoeptegelniveau
Het is de regionale tussenschaal van Parkstad die ervoor zorgt dat de leefbaarheidsaanpak effectief is: het totaaloverzicht van een provincie en de lokale kennis van de gemeenten. Toch lukt het niet altijd. “In het Parkstad stadion in Kerkrade is een Albert Heijn XL gekomen, terwijl het eigenlijk de bedoeling is dat supermarkten binnen de wijken blijven. Toch is hiervoor gekozen omdat zo’n grote, goed bereikbare supermarkt ook is wat de consument wil. Maar het gaat wel ten koste van de wijk, daarom zouden we zoiets nu niet meer toestaan.”
Bertholet: “Heel vaak gaan gebiedsontwikkelingsopgaven over gemeentegrenzen heen. Met regionale regie heb je het helikopterperspectief dat nodig is, in plaats van het stoeptegelniveau waar gemeenten op zitten. Parkstad heeft door de samenwerking ogen in alle zeven gemeenten. Dit maakt het makkelijker om over gemeentegrenzen heen te kijken en te bemiddelen tussen alle betrokken partijen .”
Cover: Parkstad Limburg
Krimp op de agenda
Parkstad Limburg is een bestuurlijk samenwerkingsverband in
zuidoost Limburg, dat de verantwoordelijkheid kreeg om het regioprogramma op te
stellen en uit te voeren. Dat wil niet zeggen dat de gemeenten hun bevoegdheden
volledig hebben afgestaan, maar de samenwerking zorgt er wel voor dat
overkoepelende uitdagingen die gemeentegrenzen over gaan (zoals de krimp)
effectief kunnen worden aangepakt.
Tussen 2006 en 2010 voerde Parkstad een lobby om krimp nationaal op de agenda te krijgen. Erkenning van de krimp als probleem voor regio’s zoals zuidoost Limburg kwam in 2009, toen toenmalig minister voor Wonen, Wijken en Integratie, Eberhard van der Laan, een bezoek bracht aan de regio. Financiering kwam op gang, na een eerste investering van het Rijk met de zogenaamde Vanderlaangelden van 14,75 miljoen.
Uiteindelijk was er 259 miljoen beschikbaar om de onrendabele top in herstructureringsprojecten af te dekken: 19 miljoen van de provincie, 55 miljoen van de gemeenten en 170 miljoen van de woningcorporaties. Bertholet: “De woningcorporaties waren bereid om te investeren omdat ze zagen dat krimp de leefbaarheid van de wijken in gevaar bracht. Met dit geld konden woningen worden verbeterd en verduurzaamd, innovatieprojecten gestart, woningen gesloopt, winkelcentra verbeterd en maatschappelijk vastgoed gerealiseerd.”
Peter Bertholet, directeur Stadregio Parkstad Limburg, legt uit waarom herstructurering in een krimpsituatie fundamenteel anders is dan in een groeisituatie: “In Rotterdam-Zuid bijvoorbeeld wordt per groeigebied een onrendabele top per woning gerekend bij het opkopen, slopen en opnieuw in de markt zetten van de grond. In Parkstad moeten we opkopen, slopen en gras zaaien. Dan verdien je niets meer terug. Daarom is onze opgave financieel gezien misschien wel complexer dan in Rotterdam-Zuid, omdat een alternatief programma ontbreekt.”
In 2010 werd het regioprogramma opgesteld, met een visie voor 2040 en een strategie voor de periode tot 2020. Krimp als uitgangspunt klinkt duidelijk door in de pijler ‘Herstructurering’: het woningaanbod passend maken aan de veranderende bevolkingssamenstelling, de vrijkomende ruimte opnieuw inrichten en het terugdringen van de winkelleegstand. Aan de andere kant toont de pijler ‘Economie’, de ambities om, ondanks de krimp, Parkstad een aantrekkelijke regio te maken voor inwoners, bedrijven en toeristen. Hiervoor is onder meer verbetering van de infrastructuur nodig om de regio goed bereikbaar te houden. Een voorbeeld hiervan is de inmiddels aangelegde Buitenring, die niet alleen voor betere verbindingen zorgt maar ook de bestaande woonkernen ontlast.
Een samenvatting van het oorspronkelijke regioprogramma uit 2010 is hier te vinden.
Cover: ‘kerkrade west voor sloop’
Door Lodewijk Luken
Webredacteur bij Gebiedsontwikkeling.nu en masterstudent Architectuur aan de TU Delft
