Parkstad moet Rotterdam-Zuid verbinden

Diep in het land stekende havenbekkens hebben de zuidkant van Rotterdam altijd al een moeilijk te (her)ontwikkelen gebied gemaakt. In 1992 besloot de gemeente aan de slag te gaan met het gebied dat nu bekendstaat als Parkstad. “Deze locatie bracht nog een aantal extra uitdagingen met zich mee”, vertelt Marcel van Blijswijk, tot voor kort projectmanager van dit gebied tussen de ‘Kop van Zuid’, de Afrikaanderwijk en de wijk Feijenoord (zie kaartje). “Aan de ene kant van de Laan op Zuid lag lange tijd een rangeer- en onderhoudsterrein van de RET en Prorail, aan de andere kant een spoorweghaven. Daarnaast zorgt een dijk rondom de Afrikaanderwijk nog eens voor een extra barriere.” 

Door ontwikkelingen in de Rotterdamse haven werd de spoorweghaven uiteindelijk overbodig, waardoor die deels gedempt kon worden. En begin 2000 verhuisde de RET naar IJsselmonde. Dat bracht de herontwikkeling in een stroomversnelling. “Het doel was niet alleen om extra ruimte vrij te maken voor woningen, maar ook om een barrière in Rotterdam-Zuid weg te nemen”, vertelt Van Blijswijk. “Met Parkstad willen we namelijk de verbinding vormen tussen de Afrikaanderwijk en de Kop van Zuid. De Afrikaanderwijk bestaat voor 90 procent uit sociale huur. We willen meer mogelijkheden creëren voor de segmenten duur en middenduur, maar wel variatie blijven bieden. De multiculturele Afrikaandermarkt bijvoorbeeld is een van de populairste markten van Rotterdam. Zo’n plek is juist ook een trekpleister voor nieuwe bewoners.”  

Ontmoetingsplekken

Om ‘oud zuid’ en ‘nieuw zuid’ te verbinden, is de aanleg van infrastructuur cruciaal, weet de gemeente. “In 2014 zijn we bijvoorbeeld gestart met de aanleg van de Paul Krugerlaan: een doorgaande weg die langs de Afrikaandermarkt en het nieuw te ontwikkelen gebied aansluit op de Laan op Zuid”, legt de projectmanager uit. “Door deze verhoogd aan te leggen, konden we een verbinding maken over de dijk heen. Verder gaan we op strategische plekken tussen oudbouw en nieuwbouw een aantal extra parkjes aanleggen, die fungeren als herkenningspunt en ontmoetingsplek. Hierbij slaan we twee vliegen in een klap: tegelijk met de herontwikkeling pakken we ook de groenstructuur in het gebied aan.” 

Vooral waar het gaat om aanpassingen op of rondom de dijk, moest wel het gesprek worden aangegaan met het waterschap, vertelt Van Blijswijk. “Als bevoegd gezag zijn zij verantwoordelijk voor de veiligheid: officieel mogen er bijvoorbeeld geen bomen op een dijk staan, mede met het oog op toekomstige dijkverzwaringen. Samen hebben we gekeken welke mogelijkheden voor beplantingen er wél waren, zonder consessies te doen aan de veiligheidsnorm.” Ook toen in 2008 de crisis losbarstte, ging de gemeente gewoon door met de herontwikkeling. “Midden in die periode hebben we bijvoorbeeld nog de Laan op Zuid een nieuw profiel gegeven, met aan weerszijden nieuwe groene bermen.”  

Aandacht voor ruimte en kwaliteit

In 2015 waren de eerste plots ten zuiden van de Paul Krugerstraat bouwrijp en vroeg de gemeente ontwikkelaars om met een concreet voorstel te komen. De opdracht voor deze ‘Remisehof’ ging naar het consortium van Syntrus Achmea, Stevast Baas & Groen en Dura Vermeer. “Een belangrijk onderdeel van ons plan was de aanleg van grote gemeenschappelijke binnentuinen”, vertelt Michiel Verschuuren, directeur van Stevast Baas & Groen. “Veel groenruimte in de buurt van de binnenstad, waar kinderen in een beschermde omgeving met elkaar kunnen spelen: dat is uniek voor een stad als Rotterdam. We hebben dan ook niet het aantal woningen willen maximaliseren, maar de nadruk gelegd op ruimte en kwaliteit. Dat is door de gemeente beloond.” De ruime opzet met luxe, grote eensgezingswoningen was wel even schrikken voor de belegger, vertelt Verschuuren. “Lange tijd heeft Rotterdam-Zuid een slecht imago gehad. Om daar een exclusief product aan te bieden was niet direct logisch, maar wij geloofden meteen al in deze locatie.” 

Inmiddels is dat imago van Rotterdam-Zuid al heel wat verbeterd, mede dankzij het in 2011 gestartte Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ). Naast opleiding en werk, is verbetering van het woonmilieu een van de pijlers van dit programma. De Afrikaanderwijk is bovendien benoemd als focuswijk. Mede daardoor is het noordelijke deel van de wijk al volledig gerenoveerd. Ook komt er een nieuwe basisschool en liggen er plannen voor een nieuw zwembad en drie sporthallen. “Met dit soort plannen heeft de gemeente echt de weg voor ons geplaveid”, vertelt Verschuuren. “Dit hielp ook om de belegger en kopers het vertrouwen te geven. Net als het feit dat de gemeente in de crisis gewoon bleef investeren.” 

Met de kennis van nu hebben zowel de belegger als de kopers met de Remisehof een verstandige investering gedaan, weet Verschuuren. “Gedurende de prijsvraag en uitontwikkeling zaten we nog in het staartje van de crisis, maar op het moment dat de verkoop startte trok de woningmarkt weer volop aan.  De timing was wat dat betreft perfect. En bij informatie-avonden die we organiseerden zagen we ook meteen de doelgroepen die we voor ogen hadden gehad: vooral veel jonge gezinnen.”

Flexibel blijven

Aan de zuidkant van Parkstad, direct aan de Maas, speelde tegelijkertijd nog een andere ontwikkeling: Feyenoord City. Na veel discussie hakte de gemeente daarover begin dit jaar uiteindelijk een knoop door. Van Blijswijk: “In eerdere plannen was het idee om aan de zuidkant van Parkstad vooral grondgebonden woningen te bouwen. Lange tijd was daar ook nog een aanlandplek voor een nieuwe brug over de Maas voorzien. Met het definitieve plan voor Feyenoord City ontstonden op die plek juist kansen voor hoogbouw, aansluitend bij de hoogbouwvisie van de gemeente, die in de tussentijd ook werd gepresenteerd. Dat laat zien dat je bij gebiedsontwikkeling niet alleen een visie nodig hebt, maar ook flexibel moet blijven.” 

Binnenkort start de gemeente in Parkstad een tender voor 162 nieuwe woningen. “Mogelijk gaan we ons met die woningen specifiek richten op de categorie ‘middenhuur’, zodat bijvoorbeeld ook de politieagent en de onderwijzer in de stad kunnen blijven wonen”, vertelt Van Blijswijk. “Dit past bij de nieuwe woonvisie van de gemeente. Daarin staat dat Rotterdam een stad wil zijn voor verschillende woondoelgroepen. ” 

In de huidige oververhitte woningmarkt gaat dat streven soms wel gepaard met weerstanden. Los van de ontwikkeling van Parkstad, moet een deel van de Afrikaanderwijk binnenkort bijvoorbeeld gesloopt worden. Om bouw- en woontechnische redenen en in verband met stedenbouwkundige en beleidsmatige aspecten maken ruim 500 sociale woningen plaats voor 374 duurdere woningen in de vrije sector. “Een aantal huurders is daar zo verbolgen over dat ze hun woning weigeren te verlaten”, vertelt Van Blijswijk. “Samen met de woningcorporatie proberen we in dit proces zo zorgvuldig mogelijk te werk te gaan. Bovendien blijven we streven naar een evenwichtig aanbod: in Parkstad en omgeving bekijken we de mogelijkheden voor sociale huur en middenhuur. In Parkstad komen in ieder geval 162 sociale huurwoningen in Blok S, en 30 procent middenhuur in de Leeuwenkuil (zie kaartje, red.).”

Snel aan de slag

Juist vanwege de woningnood is snelheid nu belangrijk. Een prijsvraag zoals voor de ontwikkeling voor Remisehof past daar heel goed bij, vindt Verschuuren. “Vaak worden voorstellen van ontwikkelaars vooral beoordeeld op een grondbod, en blijven de plannen noodgedwongen vrij abstract. In dit geval werd heel expliciet om een kwaliteitsplan gevraagd. Het voordeel daarvan is dat je meteen al veel concreter wordt. Als je dan eenmaal de opdracht krijgt, ligt er meteen al een plan. Een welstandstoets is dan bijna niet meer nodig.” 

Bewoners betrekken in 2020 de eerste woningen in Remisehof. De komende jaren worden er in de omgeving nog ruim duizend woningen bijgebouwd en diverse nieuwe straten aangelegd. Intussen is de wijk al enorm opgeknapt ten opzichte van tien jaar geleden. “Het gaat ook om het sentiment”, zegt Verschuuren. “Je ziet het aan Katendrecht, dat steeds hipper en veiliger wordt. Je ziet het aan de Afrikaanderwijk, waar de bevolking steeds meer een combinatie is van verschillende inkomensgroepen. Mensen die daar vertrekken worden bijvoorbeeld opgevolgd door net afgestudeerden.” Parkstad gaat tussen deze ontwikkelingen een verbindende rol spelen. Van Blijswijk: “En dat is precies waar het ruim 25 jaar geleden om begon.”