Onderzoek De corporatiesector bevindt zich in een turbulente periode, waarin de wereld op zijn kop lijkt te staan. De woningmarkt zit op slot, het economisch tij wil nog niet keren en de overheid draait corporaties de duimschroeven aan. De omstandigheden in de buitenwereld nopen tot herbezinning en een koerswijziging. Veel corporaties bevinden zich in een impasse of zijn net begonnen zich te herpakken. In het kader van mijn MCD-afstudeeronderzoek heb ik me verdiept in de vraag of particulier opdrachtgeverschap soelaas kan bieden in deze situatie. Voor sommige corporaties is dat het geval, maar bij anderen schort het aan een samenhangende strategische toekomstvisie en een daadkrachtig actieplan, zo blijkt uit mijn onderzoek.
10 aanbevelingen voor corporaties en particulier opdrachtgeverschap - (c)po
1. Handel vanuit een strategische beleidsvisie.
2. Beschouw de corporatie als netwerker tussen andere partijen in stedelijke gebiedsontwikkeling. Neem ook de particulier serieus als externe samenwerkingspartij.
3. Beschouw (c)po als een van de strategische tools temidden van andere, bijvoorbeeld het delegeren van projecten aan externe commerciële partijen.
4. Hanteer bij de beoordeling van projectproposities een beslistool met argument voor en tegen het oppakken van (c)po-projecten.
5. Denk vanuit de klant om haalbaarheid en afbreukrisico in beeld te brengen.
6. Maak onderscheid tussen particulier opdrachtgeverschap en consumentgericht ontwikkelen.
7. Maak een reële inschatting van de kansen en risico's van in te zetten financiële stimuleringsmaatregelen. De overheid staat maatregelen zoals startersleningen toe in het geval van (c)po.
8. Wees om dezelfde reden niet bij voorbaat afwijzend over achtervangregelingen.
9. Laat de regierol bij de particulier en laat deze bepalen welke partij er wordt ingeschakeld voor procesbegeleiding.
10. Leg de te behalen mijlpalenplanning vast in een overeenkomst met de particulier.
Mijn onderzoek richtte zich op de wijze waarop corporaties (kunnen) omgaan met -al dan niet collectief- particulier opdrachtgeverschap. Het brengt theoretische inzichten en resultaten uit praktijkonderzoek bij elkaar. Een belangrijke theoretische achtergrond is de wijze waarop spelers in stedelijke gebiedsontwikkeling omgaan met wijzigende omgevingsfactoren. Door het signaleren van kansen en bedreigingen uit de omgeving en het omzetten daarvan naar een visie en strategische aanpak, tonen organisaties hun organiserend vermogen. Voor woningcorporaties zijn de uitdagingen uit de omgeving niet gering: het Europees beleid beperkt al meerdere jaren de staatssteun, de woningmarkt zit volledig vast en laat nog geen structureel herstel zien, het maatschappelijk draagvlak is tot onder het nulpunt gedaald en minister Blok heeft met de verhuurdersheffing het investerend vermogen drastisch gereduceerd. De woningcorporatie ziet zich geplaatst tegenover grote strategische uitdagingen. Het meest merkbare effect tot nu toe is dat de corporatie zich van de weeromstuit terug lijkt te trekken op haar kerntaken.
Het blijkt dat organisatorische aanpassingen zich al aan het voltrekken zijn. Gruis (2010) typeert de woningcorporatie van weleer als “doener”. Vanuit de maatschappelijke ambitie werden beleidsvelden die aanpalend waren aan de sociale huisvesting, zoals zorg, onderwijs en werkgelegenheid geïncorporeerd en bediend door de eigen organisatie. Maar in de huidige tijd wordt de corporatie teruggeworpen op haar kerntaak. Wie nog maatschappelijke ambities -bijvoorbeeld op het gebied van leefbaarheid- koestert, moet dit doen door slim handelen. De corporatie wordt een “regelaar”, die in een netwerk van samenwerking met andere spelers in de stedelijke gebiedsontwikkeling probeert haar doelen te bereiken.
Bron: Gruis, 2010
‘Particulier opdrachtgeverschap: kans voor corporaties - Afbeelding 1’
Een ander relevant theoretisch inzicht is, dat de corporatie zich van andere organisaties onderscheidt door het typerende kenmerk dat bedrijfseconomische en maatschappelijke belangen onlosmakelijk met elkaar verweven zijn. Op bepaalde punten versterken ze elkaar, op andere zijn ze juist strijdig. Voor de corporatie is het van belang, zich bewust te zijn van dit samengaan en deels conflicteren van belangen en deze in te bedden in de visie en strategie. Drie te onderscheiden rollen, namelijk die van de vastgoedontwikkelaar, de beheerder en de belegger zouden ieder hun plek moeten krijgen in de organisatie. De visie op vastgoedontwikkeling zou moeten voortkomen uit een weloverwogen focus op en afstemming van deze rollen. Gebeurt dit niet, dan kan dit aanleiding zijn tot allerhande inconsistenties en spraakverwarringen.
Bron: Van der Kuij (2010)
Terug naar particulier opdrachtgeverschap. Het praktijkonderzoek naar de wijze waarop corporaties tegen deze projectvorm aankijken leverde een bonte verzameling aan visies en standpunten op. Ten eerste bleek dat de “waarom”-vraag sterk verschilt. De één doet het op grond van bedrijfseconomische, de andere op grond van maatschappelijke motivaties. Weer een ander doet het alleen op basis van gelegenheidsargumenten, zoals een ambitieuze directeur of een wethouder met een verzoek. Ook zijn er corporaties die deze “experimentele” projectvorm totaal mijden. Verder bestaat er veel spraakverwarring over de beoogde doelgroepen, het type locatie en de wijze van procesbegeleiding. Die verschillen doen zich voor tussen, maar ook binnen corporaties. Verder is er geen significante samenhang gebleken tussen de rol die iemand binnen de corporatie vervult (die van belegger, beheerder of ontwikkelaar) en de opvattingen over projecten op het gebied van particulier opdrachtgeverschap.
Moeten corporaties zich in deze barre tijden wel bezig houden met particulier opdrachtgeverschap? In mijn ogen wel. Volgens mij biedt het de corporatie strategische kansen, naast andere middelen die haar ter beschikking staan. Waarom deze kansen?
- Particulier opdrachtgeverschap kan de leefbaarheid van wijken bevorderen
- De doorstroming vanuit de sociale woningvoorraad wordt ermee gestimuleerd
- Het ondersteunt de opkomende maatschappelijke trend van zelforganisatie
- Het investeringsniveau is lager dan bij reguliere vastgoedprojecten
- Het afzetrisico is lager
- Er is een geringere belasting van de eigen organisatie
- Het kan op betrekkelijk korte termijn cash-in genereren
- De overheid stimuleert deze projectvorm, in tegenstelling tot andere vormen van projectontwikkeling
Uit deze opsomming blijken bedrijfseconomische en maatschappelijke belangen hand in hand te kunnen gaan. Projecten op het gebied van particulier opdrachtgeverschap kunnen in het ene geval worden gestart om bijvoorbeeld de wijkdifferentiatie te bevorderen, in het andere om snel een grond- of vastgoedpositie te verzilveren. Waar het in mijn ogen om gaat is dat men het gehele palet aan kansen en mogelijkheden overziet en weloverwogen keuzes maakt.
De belangrijkste conclusie in het onderzoeksrapport luidt, dat gezien het tijdsgewricht waarin corporaties zich bevinden, particulier opdrachtgeverschap een tool is temidden van andere tools, die vanuit een overkoepelende visie goed kan worden ingezet om strategische doelen te bereiken.
Zie ook:
Cover: ‘Portret_Marijke de Vries’
Door Marijke de Vries
Grondwerk Projectmanagers BV | MCD Alumnus
