Analyse Bij complexe gebiedsontwikkelingen kan partnerselectie uitkomst bieden, stelt adviseur Sven Schroots van Akro Consult. Maar mag dat alternatief voor prijs- of planselectie nog wel, nadat de Hoge Raad eind vorig jaar een-op-een-verkoop verbood? Ja, concludeert hij. “Een goed ingerichte partnerselectie voldoet aan de uitspraak, het goed inrichten blijft nog wel een uitdaging.”
Geen gebiedsontwikkelingsprofessional is het ontgaan: de Hoge Raad heeft zich eind vorig jaar uitgesproken over de supermarktoorlog in Didam - en de daarbij behorende een-op-een verkoop van vastgoed. Zij concludeerde dat overheden het gelijkheidsbeginsel in ogenschouw moeten nemen bij gronduitgifte en (potentiële) gegadigden gelijke kansen moeten bieden.
Talk of the town
De gedachte achter de uitspraak is dat gemeenten bij toekomstige vastgoed- of grondverkopen niet meer alleen als private partij kunnen handelen, maar ook de publiekrechtelijke verantwoordelijk mee moeten wegen in de motivering van de wijze van verkoop. In veel gevallen zal de uitspraak tot een afweging leiden of verkopen niet getenderd moeten worden.
Deze uitspraak van de Hoge Raad staat haaks op de huidige uitgangspunten in de praktijk. Ook wijzelf schreven in de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2019 dat een een-op-een grondverkoop nog altijd tot de mogelijkheden behoort, maar dit lijkt - na jaren van onduidelijkheid rondom dit punt - toch echt voorbij. En nu vraagt iedereen zich af welke consequenties dit heeft voor lopende en toekomstige onderhandelingen, grondverkopen en tenders. Het is the talk of the town.
Ingewikkeld
Tenderen zorgt voor marktwerking, en bij overzichtelijke, minder complexe opgave leidt dat over het algemeen tot hogere kwaliteit en/of een hogere prijs. De meeste overheden hebben de laatste jaren al veel praktijkervaring opgedaan met vastgoed- en grondverkopen via planselectie (of op prijs). En marktpartijen geven het niet graag toe, maar ook voor hen is een goed ingerichte verkoopprocedure een belangrijk middel om innovaties aan te jagen en de creativiteit naar een hoger plan te tillen - zolang de inzet maar opweegt tegen het potentiële rendement.
Partnerselectie is als een sollicitatieprocedure en de eerste maanden van de relatie tussen werkgever en werknemer
Ingewikkelder zijn de uitzonderingen waar een rechttoe-rechtaan-oplossing of verkoopprocedure geen uitkomst biedt. Dit betreft voornamelijk locaties waar een overheid gronden wil verkopen, maar zij niet weet wat zij wil of kán tenderen. Soms is er nog geen eindbeeld of wenst de gemeente samen met een marktpartij aan dit eindbeeld te werken. Denk aan grootschalige locaties, gebiedsontwikkelingen met versnipperd eigendom of complexe binnenstedelijke transformaties. Met andere woorden: locaties van hoge complexiteit waar een overheid geen plan kan selecteren, of locaties waar publiek-private samenwerking essentieel is om tot een haalbare en succesvolle gebiedsontwikkeling te komen.
Uitkomst bieden
Voor dit type locaties biedt de partnerselectie uitkomst. Partnerselectie is een alternatieve selectiemethode die verschilt van een prijs- of planselectie. Bij partnerselectie selecteert de uitvrager niet op een plan met een bieding en/of op de prijs, maar op een partnerprofiel. Met de geselecteerde partner gaat de uitvrager samenwerken om tot een haalbaar plan en definitieve verkoopvoorwaarden te komen. Een partnerselectie laat zich goed vergelijken met een sollicitatieprocedure en de daaropvolgende eerste maanden (of jaren) van de relatie tussen werkgever en werknemer.
‘Oude NYMA-fabriek in Nijmegen’ door Roger Veringmeier (bron: Wikimedia Commons) onder CC BY-SA 4.0, uitsnede van origineel
Wij pleiten al langer voor het middel partnerselectie bij complexe gebiedsontwikkelingen waar het belangrijk is vroegtijdig samen te werken, samen een plan te maken en publieke en private investeringen op elkaar af te stemmen. Bij complexe gebiedsontwikkelingen zoals de Suikerfabriek in Groningen, het NYMA-terrein in Nijmegen of het Maasterras in Zwijndrecht bood een partnerselectie al uitkomst.
Casuïstiek en uitspraak
De vraag is of de partnerselectie als verkoopprocedure voldoet, omdat er bijvoorbeeld een haalbaarheidsperiode voorafgaat aan de grondverkoop. De Hoge Raad stelt in haar Didam-uitspraak een aantal eisen waar aan moet worden voldaan (met daarachter waarom volgens ons partnerselectie daaraan voldoet):
- Objectieve, toetsbare en redelijke criteria
Bij bovengenoemde cases is er een selectieprocedure uitgevoerd met objectieve, toetsbare en redelijke criteria, gebaseerd op de globale criteria van Kunnen, Zien, Doen en Durven. - Vooraf informatie bekendmaken
In Maasterras en Suikerzijde is een openbare aankondiging voor de voorselectie onderdeel van de selectieprocedure - Gelegenheid bieden aan (potentiële) gegadigden
Een partnerselectieprocedure biedt (net als andere selectieprocedures) de kans aan meerdere (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar de aankoop van gronden en/of vastgoed - Verkoop van gronden
De winnaar krijgt de grondverkoop gegund. Om te bepalen hoe deze grondverkoop eruit komt te zien, vindt er een gezamenlijk haalbaarheidsonderzoek plaats. In dit onderzoek vindt er afstemming plaats tussen publieke en private investeringen, voordat de grondverkoop en samenwerkingsafspraken definitief worden gemaakt. Een grondverkoop maakt daarmee onderdeel uit van het afsprakenkader.
Concluderend voldoet een goed ingerichte partnerselectie aan de uitspraak van de Hoge Raad. Dat goede inrichten blijft nog wel een uitdaging, omdat zowel gemeenten als marktpartijen nog nieuw met het middel zijn. Daardoor is het belangrijk te letten op verwachtingen wederzijds in en na het selectieproces. Ook moet een gemeente de ruimte nemen om goed na te denken over wat zij (echt) van een partner verwacht en waarin die zou moeten uitblinken. Bovendien is goede casuïstiek nog schaars, hoewel de praktijkervaringen met het nieuwe selectiemiddel gestaag toenemen.
Om uitvragers die de partnerselectie overwegen op weg te helpen, hebben wij de beschikbare praktijkervaringen en het door ons en TU Delft uitgevoerde onderzoek gebundeld in een ‘Mini-Reiswijzer Partnerselectie’. Hiermee hopen wij dat de partnerselectie een volwaardig onderdeel wordt van de gebiedsontwikkelingspraktijk waarin professionals deze kunnen inzetten als objectieve selectiemethodiek om tot samenwerkingspartners te komen voor complexe opgaves. Met het gebruik van partnerselectie kunnen we - ondanks de uitspraak van de Hoge Raad - ook bij complexe locaties tot versnelling komen in onze woningbouw- en gebiedsontwikkelingsopgaven.
Casus: partnerselectie bij de Suikerzijde in Groningen
De gemeente Groningen is eigenaar van het terrein van de voormalige Suikerfabriek. Op deze circa 120 hectare grond op fietsafstand van het centrum moet de komende jaren een duurzame, toekomstbestendige stadswijk verrijzen met 2.500 tot 5.000 woningen en ruimte voor verschillende woonvormen, werken, leren en recreëren.
Ondanks dat deze uitleglocatie niet de meest (technisch) complexe (en planologisch al vergevorderd) is, heeft de gemeente gekozen om te zoeken naar een partner via een partnerselectieprocedure. Belangrijkste redenen hiervoor waren:
- Optimaal invulling geven aan de hoge ambities voor de leefkwaliteit, waaronder duurzaamheid, mobiliteit en inclusiviteit (de programmaverdeling tussen corporatie en markt)
- Realiseren van een goed functionerende, levendige en inclusieve stadswijk
- Noodzaak voor vroegtijdige afstemming tussen gemeente, partner en corporatie om alle doelstellingen optimaal te bereiken
- Wens om een partij langjarig te betrekken bij de ontwikkeling van het stadswijk
In de partnerselectieprocedure selecteerde de gemeente partijen in twee rondes: een voorselectie en selectiefase. In de voorselecties werden partijen gevraagd referenties aan te leveren, de kredietwaardigheid aantonen, en te laten zien dat zij qua visie op de opgave goed aansloten bij de verwachtingen van de gemeente. Ook werden partijen gevraagd hun(kern)team en sleutelfiguren te presenteren en te motiveren waarom dit team geschikt was voor de opgave.
Uiteindelijk zijn drie partijen uitgenodigd om een definitief partnerselectievoorstel te schrijven bestaande uit een visie op de opgave en een plan (ambitieniveau en onderbouwing van uitvoerbaarheid) van aanpak (samenwerking en financiën).
De selectieprocedure heeft geleid tot de selectie van Dura Vermeer als partner. Samen met corporaties Nijestee en Patrimonium starten de partijen in het nieuwe jaar het haalbaarheidsonderzoek naar de totale gebiedsontwikkeling en de ontwikkeling van de eerste deelgebieden. Dit haalbaarheidsonderzoek bevat exclusiviteit voor grondposities en is een tussenstap waarin ook de definitieve verkoopvoorwaarden voor het gezamenlijke plan worden uitgewerkt.
Door de zorgvuldige inrichting van de selectieprocedure biedt de procedure een wijze om (alle) potentiële gegadigden een kans te geven op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Deze informatie heeft de gemeente om voldoende interesse te wekken breed uitgezet en dus vooraf kenbaar gemaakt.
Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.
Cover: ‘Impressie van het terrein van de voormalige suikerfabriek in Groningen’ door Mini Malist (bron: Flickr)
Door Sven Schroots
Senior adviseur vastgoed- en gebiedsontwikkeling bij Akro Consult
