Pensioenfondsen laten kansen liggen op woningmarkt

Meer kansen

Nederlandse pensioenfondsen beleggen volgens Bouwman en Van Mierlo in principe alleen in woonconcepten en locaties die zich in het verleden hebben bewezen, met aan de voorkant direct een goed rendement. Voor dat er voorzichtig met pensioengeld wordt omgesprongen, hebben beiden begrip. Toch zouden pensioenfondsen volgens Bouwman zich ook meer ‘diepgravend’ moeten buigen over nieuwe woonconcepten en over locaties die volgens marktonderzoek in opkomst zijn: “Waarbij ze dan niet alleen naar het actuele rendement moeten kijken, maar ook naar de indirecte opbrengst over een jaar of tien.” Nu stelt de visie van pensioenfondsen hem enigszins teleur, “de stafafdelingen strategische visie bij alle grote pensioenfondsen zouden juist naar die kansen op zoek kunnen gaan.”

Kaas van het brood

Als voorbeeld van een project waar Nederlandse pensioenfondsen de kans niet zagen, noemt Bouwman de ontwikkeling van een campusgebied met 1560 appartementen en voorzieningen op het kantoren- en bedrijventerrein Amstel III in Amsterdam-Zuidoost. Blauwhoed en de Gemeente Amsterdam tekenden voor dit project recent een ontwikkelovereenkomst met de Amerikaanse woninginvesteerder Greystar. Bouwman: “We hebben geprobeerd dit project samen met Nederlandse pensioenfondsen op te pakken. Maar dat is niet gelukt omdat die Amsterdam Zuidoost als locatie op dat moment niet interessant vonden, of hooguit voor een project van vijftig woningen.”

Geen vooroordeel

Greystar verwierf in Amsterdam Zuidoost in 2015 al een tot studentencampus getransformeerd kantorencomplex (in Diemen Zuid). “Greystar heeft een andere visie. Die heeft geen enkel vooroordeel over Zuidoost (de Bijlmer, red.)”, legt Bouwman uit. “Die ziet met dit nieuwe project een locatie bovenop een openbaarvervoersknooppunt (NS- en metrostation Holendrecht, red.), tegenover een medisch centrum (het AMC), in de nabijheid van Schiphol. En ook wetende dat er in Amsterdam een enorme vraag is naar woningen in deze huurcategorie.” Het project is van grote waarde voor Amstel III, dat volgens de Amsterdamse wethouder Eric van den Burg de komende jaren van een monofunctioneel werkgebied verandert in een moderne stadswijk: “Er komt steeds meer ruimte voor datgene waar de stad behoefte aan heeft, namelijk woningen, horeca en andere voorzieningen.”

Vertekend beeld

Volgens Bouwman en Van Mierlo heeft Amsterdam nu vooral behoefte aan betaalbare huurwoningen voor kinderrijke gezinnen met middeninkomens. Ze waarschuwen dat de verdeling 40% sociale huur, 40% middensegment, 20% duurdere vrije sector die de stad nu bij nieuwbouw van woningen hanteert, de haalbaarheid van projecten voor dit soort huurwoningen in het middensegment ondermijnt. Bouwman: “Het is een vertekend beeld dat het aanbod van goedkope huurwoningen in de stad beperkt is. Er is juist nog een grote voorraad aan sociale huur, maar dat zijn veelal kleine woningen, minder geschikt voor mensen met kinderen en met hele lange wachtlijsten. Die gezinnen vormen het cement van de stad, maar jonge gezinnen met kinderen, worden nu massaal de stad uitgejaagd omdat geschikte woningen er onbetaalbaar zijn geworden.” Daarom pleit hij ervoor dat de gemeente de 40-40-20 regel voor Amsterdam loslaat: “Kijk vooral naar welke doelgroep per locatie je wilt bedienen, bijvoorbeeld in Zuidoost zijn grotere huurwoningen van minimaal 80 m² in het middensegment nog goed te accommoderen zijn, omdat daar de vrij op naam-prijs per m² nog enigszins betaalbaar is. Anders komen er daar ook alleen maar kleinere woningen bij, waar die gezinnen met kinderen dus niet in gaan wonen.” Ook Amsterdam Nieuw-West is volgens hem een gebied waar gezinnen als huurders in de rij staan, maar waar Nederlandse pensioenfondsen nog aarzelen om te investeren omdat ze bij projecten teveel naar de actuele leegwaarde kijken en te weinig naar wat ze er op termijn aan rendement kunnen genereren.

Creatieve woningen voor gezinnen met kinderen

Dat Amsterdam met de 40-40-20 regel vooroploopt, schrijft Bouwman toe aan dat in de hoofdstad de woningmarkt het meest oververhit is. Maar hij voorziet dat in Den Haag, Rotterdam en Utrecht de verdelingsdiscussie ook zal oplaaien, en mogelijk in nog meer steden. “Jammer, het zal voor een aantal projecten echt een vertragend effect hebben, want het zet de financierbaarheid onder druk.” En in het geval van Amsterdam beantwoordt het volgens hem ook niet aan de grote vraag naar betaalbare gezinswoningen. “Het wakkert de uittocht van gezinnen met kinderen verder aan.” Veel liever zou hij zien dat de gemeente Amsterdam de markt meer om slimme woonideeën vraagt, waardoor die gezinnen in de stad blijven: “Dus meer inzetten op het bedenken van creatieve woonvormen voor die doelgroep, in plaats van met het beleid inzetten op financieringscategorieën.” Verhuur via Airbnb en het op grote schaal splitsen van woningen, werken volgens de Blauwhoed-directeur ook marktverstorend in Amsterdam. “Veel woningen die vijf jaar geleden nog betaalbaar waren voor gezinnen met kinderen, zijn of worden nu opgekocht door investeerders die er allerlei verhuurconcepten van maken voor expats en Airbnb. Natuurlijk hoort dat bij marktwerking, maar ik denk toch dat de stad daar nog strenger op moet handhaven.”

Keurslijf is onlogisch

Van Mierlo: “Zo’n standaardregel van 40-40-20 opleggen aan de hele stad is ook niet logisch. Per wijk zijn er grote verschillen, in samenstelling van bewoners, in wat er al staat en hoe wijken zich ontwikkelen. Wil je echt doen wat goed is voor de stad en haar bewoners en gebruikers, dan stop je het als gemeente niet in zo’n algemeen keurslijf.” Ze legt uit dat Blauwhoed, met Blauwhoed Studio als het creatieve hart van de organisatie, als projectontwikkelaar de afgelopen jaren juist zwaar heeft ingezet op co-creatie: gebieden en gebouwen ontwikkelen samen met andere stakeholders en met ook de toekomstige bewoners en gebruikers. Maar ze stelt vast dat nu de economie weer aantrekt gemeenten en andere marktpartijen de noodzaak van die gezamenlijke aanpak niet meer zo inzien omdat er werk genoeg is en omdat wat wordt ontwikkeld toch wel verhuurt of verkoopt. “Terwijl een paar jaar geleden gemeenten ons omarmden als we binnenstedelijk zo’n initiatief namen en andere partners toen ook heel erg openstonden voor het vroegtijdig betrekken van toekomstige bewoners en gebruikers. Ondanks dat co-creatie nu even minder hoog op de agenda van gemeenten staat, professionaliseert Blauwhoed juist het co-creatie proces en middelen omdat de voordelen zo groot zijn.”