Peter Boelhouwer: nieuwbouw buiten stad is onvermijdelijk

Interview met Peter Boelhouwer

Woningbouw en demografie hebben veel met elkaar te maken. Daarom start ik het gesprek met de demografie. In de laatste voorspellingen van het CBS blijft Nederland nog steeds maar groeien, tot 2060. Ik vraag Boelhouwer hoe dat toch komt, terwijl er zoveel stagnatie is in heel Europa? Boelhouwer nuanceert meteen: Duitsland krimpt echt. Van 80 miljoen naar 60 miljoen. Maar Engeland is precies andersom van 60 naar 80. Al is nog onduidelijk wat de effecten van Brexit op de demografie van VK zal zijn.

Nederland is heel aantrekkelijk

In het algemeen moeten we dus vaststellen dat bepaalde delen van Europa groeien, en andere krimpen. Nederland doet het als welvaartsstaat en als gebied om te wonen hartstikke goed. Van de studenten die aan de TU promoveren, komt 80% uit het buitenland. En heel veel van hen willen hier blijven. Nederland heeft gewoon een heel aantrekkelijk leefklimaat. We zijn goed georganiseerd. We zijn een open economie. Iedereen spreekt Engels. Die kenniseconomie trekt heel veel buitenlanders. Maar het zit op alle niveaus. We hebben weer meer maakindustrie, waar we buitenlanders voor nodig hebben. Land- en tuinbouw hebben steeds meer buitenlanders nodig. Zo zien we in het laatste jaar een stijging van de bevolking met bijna 90.000 inwoners. Maar het vestigingsoverschot is 66:000 en het geboorteoverschot is 20:000. We groeien dus vooral door de trek naar Nederland. En dat geboorteoverschot wordt ook nog eens voor een belangrijk deel bepaald door kinderen van immigranten. Vooral in de steden zien we heel veel immigranten. Ze zijn zeker geen geen afspiegeling meer van het land.

Toch blijft het volgens Boelhouwer moeilijk om de verdere ontwikkelingen te voorspellen. Dat heeft sterk te maken met de onvoorspelbaarheid van de migratie. Daarom werkt het CBS met enorme bandbreedtes bij hun voorspellingen. Betrouwbaarheidsmarges van 60%, daar kan je in de wetenschap niet mee aan komen. Op de langere termijn zagen we dat de voorspellingen erg moesten worden bijgesteld door de komst van de pil. Die voorspelde 20 miljoen mensen zijn er nooit gekomen.

Ik vraag Boelhouwer wat dat betekent voor de bouw van nieuwe woningen. Als de groei zo moeilijk valt te voorspellen. Ik suggereer dat de behoefte aan woningen over het algemeen altijd hoger is ingeschat dan er daadwerkelijk is gebouwd. Die gedachte blijkt onjuist. Want er worden op nationaal niveau geen bouwprognoses meer gemaakt. Bovendien is de woningmarkt is flexibel. Als er krapte is blijven studenten langer thuis wonen. Mensen gaan samen in één huis wonen, met die ‘friendscontracten’ bij corporaties bijvoorbeeld. Je hebt veel substituten bovendien. Stacaravans. Vakantiewoningen. Tegenwoordig is er heel veel anti-kraak. Er is dus een grote flexibele schil om die woningmarkt heen. De markt bepaalt of die schil groot genoeg is. Maar het Rijk maakt geen woningbouwprogramma’s meert. De provincies doen dat wel en ook gemeenten voor hun eigen grondgebied.

De steden bestaan uit twee groepen, de middeninkomens ontbreken

De demografische ontwikkelingen van de Nederlandse steden worden door twee vragen bepaald. Welke groei zal de Nederlandse bevolking te zien geven en welke regionale verschillen zijn er binnen het land te verwachten. Ook daar nuanceert Boelhouwer: de groei zit natuurlijk in de steden. Men trekt vooral naar de steden. Maar de laatste jaren kennen de steden weer een vertrekoverschot als het om de binnenlandse migratie gaat. Er verlaten meer mensen de stad naar de omliggende gemeenten dan omgekeerd. Maar de steden groeien omdat dit binnenlandse tekort vanuit buitenland fors wordt gecompenseerd. De stad is natuurlijk broedplaats en opvangplek voor al die mensen die van buiten komen.

Toch is het wel begrijpelijk dat je weer meer gezinnen de stad ziet verlaten, behalve uit Rotterdam. Je kan met kinderen in een stad bijna niet meer fatsoenlijk wonen, tenzij je een heel hoog inkomen hebt. Ja in de Vinexwijken. Maar is dat stad? Utrecht heeft die hele stad erbij gekregen, dat is Leidsche Rijn. Heeft hele andere kenmerken. Lijkt meer op Nieuwegein dan op binnenstad van Utrecht. Dus al die statistieken van de stad moet je met een korrel zout nemen. En er was een crisiseffect. Die hele woningmarkt is bevroren geweest. Transacties waren gehalveerd. Nu zien we een inhaalslag van verhuizingen. Maar let wel, de mensen die vertrekken doen dat niet omdat ze weg willen, maar bij gebrek aan keuze. Als ze wel een betaalbare woning zouden kunnen vinden zouden ze graag in de stad willen blijven. Dat is anders dan in de jaren 60 en 70 toen mensen de steden ontvluchten.

Let wel: de steden bestaan steeds meer uit twee groepen. Aan de ene kant heb je de sociale woningbouw. Die mensen blijven zitten, zolang die sociale woningbouw er is. Er zijn wachtlijsten van tot wel 10 jaar. En daar komen asielzoekers bij die daar misschien werk kunnen vinden. Aan de andere kant heb je de hogere inkomen. En veel middenklasse woont suburbaan. Door de Triomf van de stad blijft de middenklasse wel meer in de stad wonen dan vroeger. De beroemde bakfiets-generatie. Die middenklasse bestaat in feite uit drie categorieën. Een deel blijft in de stad. En deel gaat naar de randgemeenten. En een deel zou in de stad willen blijven wonen, maar kan het niet omdat er te weinig fatsoenlijke en betaalbare woningen zijn. In Parijs en London is dat proces al veel verder voortgeschreden. De middenklasse kan daar niet meer blijven wonen. Of ze moeten een woning delen. In Moskou kan je wonen als je een woning van de staat hebt gekregen. Maar hoe kom je er anders nog in? En de prijzen in Amsterdam stijgen nu ook als een gek. Waar dat ophoudt? Ik weet het niet, maar voorlopig zeker niet.

Bijna alles wordt door de ruimtelijke ordening bepaald

Het is fundamenteel anders dan in de jaren 60 en 70. Toen zag je die trek naar buiten, die suburbanisatie. Die had volgens Boelhouwer alles te maken met de komst van de auto. En toen wilden we liever niet in de stad wonen. Die steden van toen hadden weinig voorzieningen en waren verpauperd. Toen de gentrification kwam, werden steden weer interessant. En dat is een hele bijzondere ontwikkelingen, want uitbreidingen van steden waren altijd suburbaan, vaak aan de rand van de reeds bestaande bebouwing. Oog en Al en Tuinwijk bij Utrecht. Daarna die modernistische wijken met die hoogbouw en veel groen. Er is nooit uitbreiding van de echte stad geweest. Daarna kwamen die groeikernen. Door infrastructuur en treinen kon dat. Altijd zijn die uitbreidingen er geweest voor de middenklasse. Door vervoer konden we verder gaan en met Vinex zijn we weer een stapje teruggegaan. En dat alles werd door ruimtelijke ordening bepaald. Ook voor de oorlog die tuinsteden, dat waren suburbane rustige woonmilieus. Alleen gentrification is een nieuw element. Heeft te maken met opkomst van jongerencultuur. Met studenten. Wie studeerde er vroeger nu? Dat waren een handjevol mensen. En kunstenaars hadden we ook veel minder. En daarmee begint de gentrification. Kunstenaars maken er iets leuks van. Dan komen mensen met geld erin. En aan het einde is het van Trump. Dan is het ook weer weg. Dat is ook zo’n discussie: is gentrification nu goed of slecht?

Ik vraag Boelhouwer waar we moeten bouwen. Moet je, omdat de steden groeien, meer in de stad bouwen. Of gaan mensen gewoon weer naar groeikernen, als je daar weer meer zou bouwen? PBL-directeur Hajer suggereerde dat ooit. Zijn stelling was dat steden de laatste decennia groeien omdat de nieuwe huizen weer binnen de gemeentegrenzen worden gebouwd door Vinex. Als je ze daar niet meer bouwt, maar weer in Zoetermeer, dan gaan mensen weer naar Zoetermeer. Boelhouwer is het daar deels mee eens. Hij zegt: die redenering is te gemakkelijk. Want de bevolkingssamenstelling van de stad verandert wel. De stad bestaat voor driekwart uit één- en tweepersoonshuishoudens. Voor de helft uit alleenstaanden. Als je die Vinex eraf zou halen, zou het beeld nog even schever zijn. En de groei zit vooral in dat soort huishoudens. Alleenstaanden en ouderen. Dat er meer vraag naar de stad komt vanuit demografie, dat begrijp ik wel. Het aantal gezinnen daalt een beetje. Demografische ontwikkeling is een heel belangrijke verklaring voor de groei van de stad.

Niet veel mensen willen echt stedelijk wonen

Als je sommige gemeentebestuurders hoort, zou je denken dat iedereen in de stad wil wonen. Boelhouwer is echt op de hoogte van de woningbehoefte van burgers. Hij vertelt dat er over 20 jaar nauwelijks iets is veranderd in de woningbehoefte. “Het is zo stabiel als de pest.” Er is altijd maar 10 tot 15% die grootstedelijk wil wonen. Hij nuanceert meteen: dit gaat wel om onderzoek onder huishoudens met inkomens vanaf modaal. De rest kan toch niet kopen. Het gaat om mensen die iets te kiezen hebben. Het grootste deel wil groen-stedelijk wonen, dichtbij de voorzieningen. Vinex! Daarom is Vinex zo’n doorslaggevend succes! Korte afstand van voorzieningen, maar ze wonen toch op heel veilige en plezierige manier. Dezelfde soort mensen. Vinex wordt echt heel hoog gewaardeerd en het is niet waar dat er veel scheidingen in Vathorst zijn. Ja, al die architecten zijn tegen. Maar dat verbaast Boelhouwer. “Als die architecten en die stedebouwkundigen iets gemaakt hebben, is het plotseling niet meer goed. Dat is toch gek! Die architecten zijn ook vaak verstokte modernisten.” Ook maar 10 tot 20% wil echt landelijk wonen. Groot deel wil kleinstedelijk en dorps wonen en groot deel wil groen-stedelijk wonen. Wat in de stad wil wonen: migranten, hoogopgeleiden, kenniswerkers. Die groep is wel aan het groeien. En het is moeilijk om in de steden nog veel te bouwen. In Amsterdam willen ze nu de dichtheden op de nieuwe locaties in de stad verdubbelen. Ze willen 50.000 woningen in 10 jaar bouwen! Maar het houdt wel een keer op. In Rotterdam kan je wel de lucht in. Maar Rotterdam is niet zo populair. Maar in Amsterdam kan je niet op die manier de lucht in. Dat past niet bij die stad en kan niet vanwege de Unesco en vanwege Sciphol. Er is wel een trend om steeds kleiner te gaan bouwen. Is ook wel een oplossing.

Groot tekort aan sociale huurwoningen

We gaan verder inzoomen. In Amsterdam zie je dat de armen en de werklozen naar de randen van de worden verdreven. Ik vraag Boelhouwer of die trend overal zichtbaar is. Hij zegt dat ze al aan de rand woonden. Maar het verschuift wel. Almere vangt hen nu ook op. In Utrecht zullen ze naar Nieuwegein gaan. Zoetermeer moet ook de lagere inkomens opvangen. In dat verband zijn die nieuwe Woonvisies interessant. Boelhouwer heeft er veel gezien. Allemaal kiezen ze voor hogere en middeninkomens, voor kenniswerkers. We hadden eerst Florida. Iedereen moest creatief en cultureel gaan doen. We moesten de creatieve klasse aan trekken. Nu hebben we Glaeser. En moeten we de kenniswerkers aantrekken. Maar waar dan die lagere inkomensgroepen heen moeten, wordt er even niet bijverteld. Ik moet overal meedoen met het debat. Zoals die wethouder van Rotterdam. Die zegt: Rotterdam moet mooi worden, we willen de wat betere mensen in de stad hebben. Meer koopkracht, goede mensen. En dan gaan ze hele schimmige berekeningen maken van doelgroepen waarbij ze zitten te knoeien met grenzen. Bovendien kan je al snel bewijzen dat je voldoende sociale huurwoningen hebt, als je kijkt naar je doelgroep. Want er wordt scheefgewoond. Alleen: hoe krijg je die ‘scheefwoners’ uit die woningen? Bovendien kloppen die grenzen van de sociale huur niet. Mensen met kinderen met 40.000 wonen echt niet scheef, die hebben weinig te besteden. En dan wordt er gezegd: we moeten kenniswerkers hebben. Maar zoveel kenniswerkers zijn er niet. Den Haag doet het anders. De Haagse wethouder wil ook de sociale huur uitbreiden. Daar zit zijn achterban. Maar Amsterdam gaat er 40.000 sociale huurwoningen op achteruit. Dat komt door de wetgeving: particuliere huurwoningen die huurwoningen verhuren onder de liberalisatiegrens worden voor een deel geliberaliseerd. Omdat de WOZ-waarde meetelt bij de puntentelling. En bij hoge WOZ-waardes kom je uit boven het maximale aantal punten en dan mag je als verhuurder liberaliseren. En er worden sociale huurwoningen onttrokken door sloop en verkoop. Er gaan in Amsterdam tienduizenden sociale woningen weg, en er worden jaarlijks 1200 nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, waarvan 400 voor studenten. Terwijl in de jaren 90 nog 80% van de nieuwbouw in de steden sociale woningbouw was. Overal vraag ik of ze het regionaal afstemmen. Dat gebeurt bijna nergens. Zo ontstaat er een groot tekort aan sociale woningbouw.

Nieuwbouw buiten de stad is onvermijdelijk

Dan hebben we het nog niet eens over de mogelijkheden voor nieuwbouw in de steden. EIB en PBL hebben beide de plancapaciteit binnen de steden in kaart gebracht. Maar die is gewoon niet genoeg! Terwijl het PBL er alles aan doet om aan te tonen dat je in de stad kan bouwen. Alles wordt meegenomen, ook waar het superduur is. En dan nog moet er voor het middensegment nog 30% buiten de stad worden gebouwd. Als je realistischer bent moet 70% buiten de stad worden gebouwd.

Dat lijkt gunstig voor de randgemeenten, maar als zij straks worden afgescheept met de armen en werklozen voor wie in de stad geen plek meer is, heeft dat ook allerlei consequenties. Ik vraag Boelhouwer dus wat die randgemeenten op dit moeten doen. Ook daarover is Boelhouwer duidelijk: Als die niks doen, worden ze het afvoerputje. Ze moeten regionaal goede afspraken gaan maken. Staat ook in de wet. Als Utrecht dat niet wil, kan Nieuwegein dat afdwingen bij de minister. Dan moeten ze goed onderzoek doen. Dan is er ook nog arbitrage. Ja de rand is tegenwoordig afhankelijk van de stad. Twee decennia geleden was het omgekeerd. Je ziet het met de Rotterdamwet. Ook randgemeenten willen de Rotterdamwet toepassen om te voorkomen dat degenen die in de stad op basis van de Rotterdamwet worden geweigerd allemaal doortrekken naar de randgemeenten. Overigens blijkt die Rotterdamwet volgens de evaluatie niet te werken. Hij heeft helemaal geen invloed op de uitstroom en instroom van mensen met lage inkomens. Zeker niet als iedereen die Rotterdamwet gaat gebruiken om de lagere inkomens tegen te houden.

De vraag blijft waar die lagere inkomens dan wel heen moeten. Volgens Boelhouwer worden er nog maar weinig sociale huurwoningen gebouwd. Na de crisis is dat enorm ingezakt. Nog maar 15.000 sociale huur van de 50.000 nieuwbouwwoningen per jaar. De rest is allemaal markt. Zo ontstaat er een groot probleem aan de onderkant. De wachtlijsten zullen toenemen. De hoop was dat de doelgroepen kleiner zouden worden na de crisis. Maar dat blijkt niet het geval te zijn. Maar de beleidsmakers doen er alles aan om de indruk te wekken dat de doelgroep steeds maar kleiner wordt. Daarom maken ze ook zo’n punt van dat scheefwonen. Dan heb je minder sociale huurwoningen nodig. Bovendien als je de huren loslaat, dan schieten ze omhoog en dan is er zelfs geen ruimte meer voor de middeninkomens. Zie de Neudeflat in Utrecht. Vanaf 900 euro voor een kleine woning. Dat kunnen alleen de rijken betalen. In Overvecht doen ze het anders. Daar knappen de corporaties de woningen mooi op. Het was vreselijk. En nu zijn er weer goede sociale huurwoningen. Ze wilden ze eerst slopen maar dat konden ze niet maken met het tekort aan goedkope woningen. Zoetermeer breekt de flats aan Palenstein nu wel af. Flats uit de jaren 70. Gemeente doet er 20 miljoen euro bij, in het kader van het opstoten van Zoetermeer in de vaart der volkeren.
Het algemene beeld wordt steeds scherper: de stad groeit aan de bovenkant, de onderkant blijft waar mogelijk zitten en middeninkomens verdwijnen. Aan de rand komen de middeninkomens, maar vooral de lagere middeninkomens en de lagere inkomens. Maar ook in de randgemeenten gaat het bouwen van sociale huurwoningen ook heel moeizaam. Zo ontstaat een groot tekort aan goedkope woningen.

GroenLinks als partij voor de insiders

We sluiten af met een groot thema uit de volkshuisvesting: de rol van de overheid. De overheid heeft altijd grote invloed gehad op de woningmarkt. Hoe ziet Boelhouwer dat in de toekomst? Dat die rol van de overheid momenteel veel kleiner is dan vroeger leidt volgens hem geen twijfel. De plannen zijn allemaal veel kleiner. We noemen het organisch. Of mensen doen het zelf, zoals in het Homeruskwartier in Almere. Ook bouwers bouwen vooral consumentgericht. Weinig confectie meer. En op nationaal niveau wordt niet meer gepland.

Er lijkt wel een kleine kentering aan te komen. De Kamer, de PvdA-fractie voorop, wil dat er beter wordt gemonitord in de woningbouw. En als het niet goed gaat, moet het Rijk afspraken gaan maken met gemeenten. Dus er is weer enige beweging richting nationale planning. Maar Noord-Holland en Utrecht beweren dat ze geen nieuwe locaties nodig hebben. Zuid-Holland is ook jaren aan het afremmen geweest. Pas het laatste jaar is Zuid-Holland om, ze zijn weer aan het zoeken naar nieuwe locaties. En dat moet gebeuren. Want we kunnen straks niks meer. Maar al die GroenLinkse wethouders en gedeputeerden die willen dat allemaal niet. Dat bouwen buiten de stad. Het is typisch een insider-outsider-probleem. Je kan in de steden wel meer bouwen, maar dan moet je er wel heel veel geld bij leggen. Of je moet overal het bouwen verbieden, dan stijgen de prijzen zo dat je ook in steden in herstructureringsgebieden kan bouwen. Maar dat is pervers. Bedrijventerreinen herstructureren is gewoon een hele lange weg en heel duur. En dan nog is het niet genoeg. Je moet echt buiten bestaand stedelijk gebied gaan bouwen. Als je dat niet doet zeg je tegen mensen die het niet zo goed kunnen betalen gewoon: je zoekt het maar uit. Dat zijn onze vrinden van GroenLinks. Maar ook zo’n Ivens in Amsterdam en Jansen in Utrecht zijn een soort burgemeesters in oorlogstijd. Willen voornamelijk voor hogere inkomens bouwen.