Podcast 'Gebiedsontwikkeling voor alle leeftijden' #3: publiek-private samenwerking

Sven, hoe kijk jij naar publiek-private samenwerking?

Neem een vastgoedtransformatie. Je moet als ontwikkelaar een bestemmingsplan aanvragen en vergunningen goedgekeurd krijgen. Dan moet je in gesprek treden met een gemeente. Dat begint met jezelf verdiepen in wat voor belangen die gemeente nastreeft en hoe ze daar gehoor aan kunnen geven, om ervoor te zorgen dat ze bij dat hele vergunningentraject niet spaak lopen. PPS is bij veel generaties ook bekend van de grote VINEX-locaties. Met binnenstedelijke transformaties moet je alleen maar meer samenwerken. Je komt meer partijen tegen, en loopt meer risico’s vanwege asbest en bodemsanering.

Wat ik veel in mijn praktijk meemaak, is dat de afstand tussen publiek en privaat nog groot is. Tijdens een dialoog in een tender houden weerszijden van de tafel de kaarten tegen de borst. Terwijl dat juist momenten zijn om met elkaar in gesprek te treden. Voor mij is de uitdaging in deze tijd voor een PPS: hoe krijgen we voor elkaar dat we op een goede manier met elkaar in gesprek gaan over hoe je die publiek-private issues beetpakt en samen je gebiedsontwikkeling vormgeeft.

Peter, zijn er periodes geweest dat PPS’en goed werkten?

Zeker, maar er waren ook dieptepunten. Ik begon in de jaren ’80, tijdens de stadsvernieuwing in Den Haag. Kijk ik terug naar die tijd, dan zie ik drie echt belangrijke veranderingen, die ook de publiek-private samenwerking minder makkelijk maken en de noodzaak in zich hebben voor nieuw uitvinderschap.

Het begon met de terugtredende overheid, van een heel brede naar een heel smalle rol. Ook marktpartijen zeggen tegenwoordig: overheid, kun je niet wat meer actief in play komen? Dan gaat het ze niet eens over geld, maar over regie en steviger steden bouwen dan in sommige samenwerkingsmodellen aanwezig is.

De tweede is de invloed van het aanbestedingsbeleid. Publiek-private samenwerking staat in de kern voor een Rijnlandse aanpak, met wat co-makership en publiek-privaat. De hele EU-wetgeving is juist gebaseerd op een Angelsaksisch model van mededinging. Die twee matchen niet enorm met elkaar, wat de samenwerking echt geschaad heeft. Ook veel wantrouwen vindt daarin zijn grondslag. Je bent niet samen bezig, maar je probeert in concurrentie een partij te vinden om zaken mee te doen. Het aanbestedingsbeleid is doorgeschoten én op zo’n manier ingevuld dat het co-makership uit het oog is verloren.

De derde wezenlijke verandering is het wegdecentraliseren van de ruimtelijke ordening. Daar zitten een paar aspecten aan. Regionale ruimtelijke ordening is non-existent, want ons openbaar bestuur zit zo in elkaar dat het altijd babbelen is, maar nooit tot daden komen. Ook is er sprake van deskundigheidsverlies bij gemeentelijke organisaties voor volwassen stedenbouw. Zij zeggen: wij geven kaders mee, soms zelfs de verkeerde kaders, en marktpartijen moeten het maar oplossen. Terwijl de aardigste dingen die ik in mijn loopbaan gedaan heb, te maken hadden met een gezamenlijke zoektocht. Wat is de kwalitatieve, goede invulling van een gebied, waarbij je elkaar ook bevraagt op wat er kan en wat de stedenbouwkundige uitgangspunten zijn. Er moet vanuit de gemeente heel nadrukkelijk een visie zijn op wat er gemaakt moet worden voor het publieke belang.

Sven: Door dat aanbestedingsbeleid is er sprake van een onevenredige manier van samenwerken. De ontwikkelaar is alleen maar aan het wachten op de samenwerking die hem eventueel wordt aangeboden door de overheid. Dat maakt het tot een heel eenzijdige manier van samenwerken.

Peter: Ik zat aan twee kanten van de tafel. Met een publieke bril zag ik ontwikkelaars die met een quickie een gebiedsontwikkeling probeerden te pitchen. Uiteindelijk heeft iedereen voldoende common sense om dat soort dingen af te schieten. Als adviseur moet ik marktpartijen soms een paar draaien om de oren geven. Jongens, neem nou in elk geval de mensen die aan de gemeentelijke kant aan tafel zitten serieus, en probeer niet met een vluggertje eventjes een project te scoren.

Peter, kun je een voorbeeld geven van een eigen goed gelukte publiek-private samenwerking?

Ik geef een Tilburgs voorbeeld, wat laat zien dat publiek-private samenwerking soms een beetje dromen in het luchtledige kan zijn, maar dat het haar basis moet hebben in een kwalitatieve, financieel verantwoorde invulling van een gebied. Het gaat om Stappegoor, een woonwijkje van 600 à 700 woningen. Voor het gemak was daar al voor 30 miljoen aan sportvoorzieningen gebouwd, zoals de Irene Wüst-ijshal. Dat moest terugverdiend worden uit de grondexploitatie waar nog geen cent mee verdiend was. Dat is bijna onverantwoorde luchtfietserij van publieke en private partijen. Ik ben met Synchroon en BPD aan tafel gaan zitten: jongens, dit is onzin. Nu kunnen we elkaar wel tien jaar legal bestrijden, maar laten we het programma veranderen naar iets dat wél afzetbaar is. In plaats van een utopia, het sportcentrum van Brabant, maken we er gewoon een ontwikkeling van waar de stad wat aan heeft. Dat was in 2010, middenin de kredietcrisis. Met een gemeentelijke garantie namen we de financiering van de grondexploitatie over, zodat er ook een financieel voordeel in de looptijdscore was. Verder maakten we een paar heldere afspraken over afzet en productie. Nou, dat wijkje staat er nu, ik ben daar best trots op, want het is echt een heel lekker wijkje in Tilburg geworden. 

Ik heb hieruit twee lessen te vertellen. Alleen maar dromen helpt je voor geen meter verder. Het Papendal van het zuiden? Laten we vooral kijken wat er wél kan. En je moet jezelf niet overleveren aan de markt. Denk lateraal, schat elkaars posities in, en overleg: hoe lossen we dit op?

Sven, hoe herkenbaar is dit verhaal voor jou?

Wat ik merk, is dat als er een bestuurder is die zijn schouders eronder durft te zetten, het altijd makkelijker is om een marktpartij te zoeken die het ook aandurft. Durf als wethouder na te denken over oplossingen die niet standaard zijn, en durf die te verdedigen in de raad, vol overtuiging.

Peter: Ik heb het in Tilburg weleens zo gezegd: tussen droom en daad staat het ambtelijk apparaat. Maar als je als wethouder verantwoordelijk bent voor grote PPS’en, dan moet je er ook chefsache van maken. Verdiep jezelf erin, geef leiding.

Sven: Het heeft ook heel erg te maken met in de samenwerking positieve prikkels organiseren. Want als je er allebei toch geen baat uit kan halen om die samenwerking anders vorm te geven, waarom zou je dat dan toch doen? Er moet voor weerszijden wat te halen zijn.

Sven, wat is jouw favoriete voorbeeld van een publiek-private samenwerking?

Wij hielpen in Nijmegen bij de ontwikkeling van het NYMA-terrein langs de Waal, een echte PPS. In de Honigfabriek zaten een hele hoop creatieve ondernemers, verenigd in een ondernemerscoöperatie waar de gemeente niet meer omheen kon. Vanwege de frontontwikkeling van de Waal moesten ze weg, dus kregen ze van de gemeente het NYMA-terrein aangewezen. Dat gebied wilden ze zelf ontwikkelen. Maar de ondernemers merkten dat grootschalige gebiedsontwikkeling een ver-van-hun-bedshow was.

Toen zijn wij daarbij aangeschoven om samen met alle partijen aan de knoppen te draaien tot we een goede gebiedsontwikkeling hadden. Daarna bepaalden we wat ieders rol daarbij was. Vervolgens voerden we een partnerselectie uit. Onder leiding van een kwartiermaker maakten de ondernemers een ontwikkelvisie en een ontwikkelplan. De marktpartijen, Lingotto en KlokGroep, durfden het aan om in dat gat te springen, samen met de gemeente Nijmegen en de ondernemerscoöperatie, wat toch een nieuwe partij is in gebiedsontwikkeling. Je kunt dat als een risico bestempelen, maar draai je het om, dan is het een kans om meerwaarde te creëren door met elkaar zo’n ontwikkeling vorm te geven.

Peter: Dit project klinkt als een dikke 8, omdat het een open samenwerking is, en er een ontwikkelaar in het risico gestapt is, zonder te weten of er uiteindelijk productie uit zou komen. Dat vind ik positief.  En dat de gemeente het aandurft met zo’n ondernemerscollectief, want dat lijkt me een een kruiwagen vol kikkers. Het is ook positief dat er uiteindelijk nog iets is uitgekomen. Ik zet dit voorbeeld op mijn lijstje van projecten waar ik naar wil kijken.

Peter, morgen gaat de wereld verder. Wat heb jij gehoord van Sven wat jij meeneemt?

Wat we delen, is de kloof tussen publiek en privaat. Dat neem ik weer mee, omdat ik echt geloof dat je in een gezamenlijke taal en informele cultuur moet investeren. Dat helpt om wat te doen aan de enorm lange doorlooptijd van projecten in Nederland.

Wat ik niet zo snel zou doen als Sven, is een gebiedsontwikkeling met een kruiwagen vol kikkers. Maar onder het motto ‘leuker kunnen we het niet maken, maar wel gecompliceerder’ is het misschien wel een uitdaging.

Sven, wat neem jij mee?

Morgen bestuurder worden en met bestuurlijke durf gebiedsontwikkeling vormgeven, dat lijkt me hartstikke leuk.

Foto's: Henriette Guest