Persoonlijk De groeiende populariteit van Rotterdam stelt de stad voor grote uitdagingen. Er is niet alleen behoefte aan woningen, maar ook aan werklocaties. Jos Melchers, gemeentelijk directeur gebiedsontwikkeling en economie, mikt op transformatie en gebiedsontwikkeling.
Wat zijn de grootste uitdagingen voor de gemeente Rotterdam op het gebied van stadsontwikkeling?
‘Het positieve imago van de stad is de laatste jaren nationaal en internationaal enorm gegroeid. Kijk maar eens wat media als The Lonely Planet of The New York Times over Rotterdam schrijven. Die populariteit betekent dat we niet alleen meer bewoners krijgen, maar ook dat de vraag naar werklocaties snel toeneemt. Daarnaast komen er ook steeds meer toeristen naar de stad waardoor de vraag naar locaties voor hotels, short stay en andere vormen van kort verblijf stijgen. Het afgelopen jaar zagen we al een toename van ruim 10 procent. Je kunt wel zeggen dat Rotterdam in de afgelopen jaren sterk is veranderd. Het is echt een hippe en aantrekkelijke stad geworden.’
‘Dat is een mooie ontwikkeling, maar dus ook een uitdaging. Door de toegenomen vraag wordt de woningmarkt krapper en stijgen de huizenprijzen. Tot 2040 moeten we daarom naar schatting ongeveer 50.000 woningen bijbouwen. Dit doen we door te slopen en nieuw te bouwen. Maar ook leegstaande kantoren en winkels bieden in de huidige krapte op de woningmarkt veel kansen. Die kunnen we transformeren naar woningen. Met name in het stedelijk gebied binnen de ring kunnen we met transformatie een aanzienlijk deel van de woningvraag oplossen.’
En waar blijven die ondernemers dan?
‘Dat is een goede vraag. We kunnen inderdaad niet alles transformeren naar woningen. We moeten ervoor zorgen dat de benodigde woningaantallen binnen de stad worden gerealiseerd, zonder dat dat ten koste gaat van het aanbod aan werklocaties. Dat is onze belangrijkste uitdaging. Naast dat we de aantallen op orde moeten hebben, is het ook van belang dat we onze werklocaties aantrekkelijk houden en aanpassen aan de eisen van deze tijd. Daar ligt niet alleen een rol voor de gemeente, maar ook voor vastgoedeigenaren en ontwikkelaars.’
Rotterdam is echt een hippe en aantrekkelijke stad geworden
Hoe denkt u dit voor elkaar te krijgen?
‘Op die uitdaging hebben we een speciaal team gezet. Binnen de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam zorgt het team Werklocaties ervoor dat er in de stad voldoende plekken zijn waar men nu en in de toekomst kan ondernemen, werken en winkelen. Deze locaties moeten aantrekkelijk blijven en voldoen aan de eisen van deze tijd. Dan denken we niet alleen aan transformatie van de locaties, maar ook aan de upgrading van bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelstraten. Het team faciliteert de ontwikkelende partners, inspireert ze, deelt kennis met hen en zorgt voor versnelling daar waar het mogelijk is. Het is echt een samenwerking met de markt.’
Wat zien jullie voor trends en ontwikkelingen voor die werklocaties?
‘Dat zijn er meerdere en het verschilt natuurlijk ook een beetje per doelgroep. Denk zeker aan nieuwe eisen op het gebied van duurzaamheid en kwaliteit van het vastgoed. Verder zien we dat vraag en aanbod van werklocaties door het economisch tij in verschillende sectoren onder druk komt te staan. Zowel als het gaat om kantoren als om bedrijventerreinen. Er moet onder meer voldoende aanbod zijn voor nieuwe economische sectoren. Daarnaast is het winkellandschap structureel veranderd, waardoor niet meer te ontkomen valt aan concentratie en krimp van winkelgebieden in de stad. Dit gevecht om de bestaande ruimte creëert nieuwe vraagstukken, zoals die van functiemenging en verdichting.’
Hoe gaat Rotterdam om met deze nieuwe vraagstukken?
Zowel de groeiende vraag als veranderende eisen vraagt om een duidelijk kader voor werklocaties, nu en in de toekomst. De gemeente experimenteert met maatregelen om transformatie en upgrading te versnellen. Zo hebben we een aantal gebiedsgerichte pilots georganiseerd voor upgrading en transformatie van winkelgebieden. Op basis van onder meer deze resultaten is vorig jaar augustus een beleidskader in de Detailhandelsnota vastgelegd. We zijn momenteel bezig met het ontwikkelen van een soortgelijke kantorennota, hotelnota en een bedrijventerreinennota. Die moeten dezelfde duidelijke kaders bieden als de Detailhandelsnota. Dit is waar de markt om vraagt.’
Hoe ziet de gemeente die samenwerking met de markt?
‘Onze ambitie is om op een andere manier met onze partners te gaan samenwerken om de kwaliteit van de ontwikkeling van de stad te waarborgen. We moeten overschakelen van objectgericht naar gebiedsgericht transformeren. Dat vraagt om grootschalige upgrading en om transformatie van gebieden, zoals bij de Marconitorens, Rotterdam Central District, Hart van Zuid en Feijenoord City. Nieuwe samenwerkingsvormen, waaronder publiek-private samenwerking, zijn de motor van deze ontwikkelingen.’
‘De essentie van onze aanpak is dat een enkele transformatie zo méér kan bijdragen aan een gebied dan alleen moderniseren van een gebouw. En daarbij zijn meerdere partijen elkaars partner. Niet alleen de gemeente speelt daar een rol, maar ook de inwoners van de stad, de eigenaren van gebouwen, de ontwikkelaars, stedenbouwers en architecten, en uiteraard de eindgebruikers.’
‘Dat het goed gaat met Rotterdam, is niet in de laatste plaats de prestatie van creatieve ondernemers en inwoners die hebben bijgedragen aan de ontwikkeling van de stad. Denk aan eindgebruikers en ontwikkelende partijen die in samenwerking met de gemeente hun nek hebben uitgestoken. Bijvoorbeeld bij kleinere geslaagde gebiedsontwikkelingen, die vaak maatwerk zijn, maar van grote invloed op de kwaliteit van een locatie.’
Wat maakt functiemenging zo lastig?
‘We krijgen steeds meer een conflicterende ruimtevraag. Een vraagstuk is hoe verschillende functies naast elkaar kunnen bestaan met steeds strengere milieueisen. Een recent voorbeeld waar dat speelt, is de transformatie van de Marconitorens, de zogeheten Lee Towers. Deze woontoren in wording ligt tegen een bedrijventerrein aan. De vraag is of je kunt wonen op zo’n plek. We maakten de startnotitie voor dit bestemmingsplan uitgebreider dan gebruikelijk. Hierin werd al aan alle relevante wet- en regelgeving getoetst. Zo konden we aantonen dat er ter plaatse toch sprake is van een goed woon- en leefklimaat.’
‘Niet zo lang geleden hebben we ook onderzoek naar het thema ‘wonen op bedrijventerreinen’ laten doen. Rotterdam heeft bedrijventerreinen in categorie 1 tot en met 4. Met name categorie 3 en 4 worden steeds zeldzamer. De meeste steden hebben geen aanbod voor de laatste twee categorieën. Rotterdam vanuit de traditie van havenstad nog wel. Na een periode van stilstand neemt nu de vraag naar bedrijventerreinen toe, ook in categorie 3 en 4. Dat betekent dat eventuele plannen om op een deel van de terreinen de mix met woningbouw te ontwikkelen, onder druk staan. Wonen gaat nog wel samen met categorie 1 en 2, maar met 3 en 4 is dat complex vanwege onder meer milieu-eisen en het bewaken van de woonkwaliteit. We moeten dus heel voorzichtig omgaan met dit vraagstuk. De beschikbare ruimte kunnen we maar een keer vergeven.’
In Zoho in Rotterdam-Noord past verdichting en hoogbouw
Dat klinkt bijna onhaalbaar.
‘Functiemenging is lastig, maar het is ook een uitdaging zoals wij die in Rotterdam gewend zijn. In het project Zoho, het Zomerhofkwartier, zijn we er al mee aan de slag. In Zoho in Rotterdam-Noord past verdichting en hoogbouw in de stedenbouwkundige structuur. Dat biedt kansen voor een combinatie van stedelijk wonen en commerciële functies. En gaat hand in hand met vergroening en een hoge kwaliteit van de leefomgeving. Het wordt dan een fantastische plek voor zowel oude als nieuwe bewoners, als voor ondernemers. Maar we staan wel voor de vraag hoe we functiemenging in dit gebied optimaal kunnen vormgeven en verweven in de bestaande structuur van de stad. Een goed ingericht participatieproces met de omgeving is daarvoor essentieel.’
‘Maar gemakkelijk is het niet, nee. Het is ook niet voor niets een thema in de discussie die de gemeente Rotterdam gaat voeren op het Transformatieplein op de Provada. We kunnen slimme ideeën voor dit gebied goed gebruiken.’
Waarom hebben jullie Brainpark als een van de discussieonderwerpen op het Transformatieplein uitgekozen?
Uit een onderzoek naar de Rotterdamse kantorenmarkt blijkt wat de uitdagingen van de locatie zijn. Dat betreft onder meer het feit dat de Erasmus Universiteit Rotterdam en Brainpark niet fysiek met elkaar verbonden zijn, dat het gebied niet bekend staat als start-up locatie en dat het monofunctioneel is. De gemeente heeft de ambitie om het campusterrein uit te breiden richting Brainpark, zodat het een geheel wordt waarbij de functies elkaar versterken. Dat is echt een uitdaging voor het Transformatieplein anno 2018. Vroeger transformeerden we alleen gebouwen. Nu transformeren we ook gebiedsgericht. ’
Brainpark en universiteit zijn gescheiden door een drukke weg. Is ondertunneling een optie?
‘Die vraag ga ik nu niet beantwoorden, want daar gaan we het over hebben tijdens de discussie op het Transformatieplein. Ik nodig iedereen uit om op 6 juni tussen 11.00 en 13.00 uur naar het Transformatieplein te komen. Dan worden deze en nog vele andere vragen behandeld, ingeleid door de visie van een aantal architectenbureaus die aangesloten zijn bij het Transformatieplein. Ook de casus Zoho in Rotterdam-Noord en de kansen voor functiemenging komen dan aan de orde.’
Alle gemeenten worstelen met verdichting. Hoe zit dat met Rotterdam?
‘Aan het begin van dit interview heb ik aangegeven dat de stad voor de opgave staat grote hoeveelheden woningen te bouwen. Gelukkig hebben we als stad nog een substantieel aanbod van mogelijke locaties in vergelijking met een aantal andere grote steden. Maar we moeten daar wel strategisch mee om gaan, want de druk op de ruimte wordt ook in Rotterdam steeds groter.’
Coverfoto: Iris van den Broek
Dit interview verscheen eerder op vastgoedmarkt.nl
Cover: ‘Marconitorens Rotterdam Iris van den Broek’
