Praktijkbijeenkomst reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011

Nieuwe Reiswijzer voor een veilige reis bij gebiedsontwikkeling, Woensdagmiddag 21 september, Jaarbeurs Utrecht

Reiswijzer niet gebruikt?

Op de vraag van Jan Fokkema aan de zaal voor wie de Reiswijzer toegevoegde waarde biedt, komen slechts enkele handen omhoog. Waarom is de reiswijzer niet van toegevoegde waarde of waarom landt deze niet bij gemeenten?

Andere focus

Het Ontwikkelingsbedrijf Amsterdam vertelt dat de focus van de gemeente Amsterdam vooral ligt bij het uit de lucht halen van veel projecten. “We zijn niet zo zeer bezig met gebieden te ontwikkelen, maar vooral met de vraag hoe we de projecten die we hebben, kunnen saneren, uitfaseren of bevriezen. Dat is een reden waarom we ons niet zo veel meer richten op nieuwe gebiedsontwikkelingen. Daarnaast proberen wij steeds ook meer grond te verkopen aan particulieren. De Reiswijzer richt zich vooral op processen met traditionele marktpartijen, maar de ontwikkel- en investeringsruimte is krap.”

Misvatting van ‘Gebiedsontwikkeling’

Bregman erkent dat probleem. Hem bekruipt het gevoel dat de term gebiedsontwikkeling vaak het beeld oproept van grootschalige uitleglocaties. “Gebiedsontwikkeling is als begrip wel ontstaan in de tijd dat we aan dat soort projecten deden, maar als verschijnsel is het in samenhang ontwikkelen, zowel buitenstedelijk als binnenstedelijk, van kleine locaties. De vragen die zich in het proces aandienen, komen ook aan bod in deze Reiswijzer. Voordat het begrip gebiedsontwikkeling bestond, zijn er contracten afgesloten. Contracten die nu ter discussie komen te staan en waar we arrangementen over willen afspreken. Ook dat valt nu onder het maken van afspraken in het kader van gebiedsontwikkeling. Het zou jammer zijn als voor dat soort afspraken langs de Reiswijzer wordt gekeken.”

Reiswijzer is generiek

Kersten reageert daarop: “Ik kom vaak gemeenten tegen die uitonderhandeld zijn over een bepaalde planontwikkeling. En die lopen vervolgens tegen hele specifieke problemen aan. De Reiswijzer beschrijft heel generiek het proces van de gebiedsontwikkeling en het is waar dat je voor specifiekere vragen op een ander niveau moet nadenken hoe je dat op moet lossen. De Reiswijzer is eigenlijk bedoeld voor de partijen die niet zo vaak een aanbesteding doen. Het instrument geeft hen inzicht in wat er allemaal komt kijken bij een aanbesteding. Je hebt daarmee niet alle oplossingen in handen, maar wel veel afwegingen die je in het proces moet maken.”

Gedwongen samenwerking

Een deelnemer in de zaal denkt dat het ook te maken heeft met het feit dat veel locaties al in bezit zijn van marktpartijen en dat de gemeente bouwclaims heeft afgesproken die zij een keer moet verzilveren. Daardoor ben je als gemeente al gebonden om met die betreffende marktpartij afspraken te maken over nieuwe gebiedsontwikkelingen. Hij vindt dat iedere directeur grondbedrijf een Reiswijzer op zijn bureau moet hebben liggen. “In het kader van de gedwongen samenwerking moet je de regels van de Reiswijzer kunnen toepassen. Iedere gemeente moet de basis van de gebiedsontwikkelingsregels weten.” Veel gemeenten en marktpartijen herkennen zich daarin.

Iemand van de gemeente Lelystad doet de oproep ook voor “beginners in de herontwikkeling” (zoals de gemeente Lelystad) handreikingen in de Reiswijzer op te nemen. Fokkema kondigt aan dat de NEPROM samen met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de TU Delft aan een beknopte “samenvatting” van de Reiswijzer werkt, die de belangrijkste aandachtspunten met betrekking tot de organisatie van een ontwikkelingscompetitie op een rijtje zet. Het document, dat binnen enkele maanden wordt verwacht, biedt niet alleen snel inzicht in de organisatie van een dergelijk proces, maar het helpt ook beginners goed op weg.

Zware jongens van Gebiedsontwikkeling

Eerder tijdens het programma gaven de twee zware jongens in de wereld van de gebiedsontwikkeling, Friso de Zeeuw en Arjan Bregman hun rondleiding door de Reiswijzer 2011. De Zeeuw nam de praktische kant voor zijn rekening en Bregman de juridische ‘hoogtepunten’. Beide heren vinden het belangrijk om op eerdere bijeenkomsten genoemde zaken te herhalen, omdat de doorwerking van de eerdere versies op de praktijk ‘treurig’ was.

Casus: Food Center Amsterdam

De herstructurering Food Center Amsterdam gaat om een gebied van 23 hectare, afgesloten door hekken en poortjes. Hierdoor kan de omgeving er niet van genieten, terwijl het zo dicht bij het stadscentrum ligt. Daarom en omdat het gebied ook is verpauperd en nu in slechte staat verkeert, is ervoor gekozen om dit gebied nieuw leven in te blazen. Daarbij kiest de gemeente voor een concurrentiegerichte dialoog, waarbij het contract uiteindelijk de vorm van een concessie zal krijgen. Drie consortia doen aan de dialoogfase mee, die medio 2012 wordt afgesloten. Belangrijk leerpunt is dat deze vorm van aanbesteding veel tijd, geld en inspanning kost van gemeente en marktpartijen. Voordeel is dat de inrichting van het proces en de wijze waarop de uitvraag plaatsvindt, beïnvloed worden door de inhoudelijke inbreng van de marktpartijen. Dat heeft inmiddels al veel meerwaarde opgeleverd. Belangrijkste les is: ga een dergelijk intensief proces alleen aan bij zeer omvangrijke gebiedsontwikkelingen. Zoek bij lichtere aanbestedingen ook naar mogelijkheden om marktpartijen vroegtijdig te betrekken, zodat proces en uitvraag aansluit bij de visie van de markt.

Passie

Tot slot een hartenkreet vanuit de zaal. “De Reiswijzer is een belangrijk document en moet iedereen in dit vakgebied onder zijn kussen hebben liggen. Het is heel belangrijk om te onthouden dat het ondanks de vele juridische aspecten een prachtig vak is om met een hoop passie gebieden in Nederland weer mooi te kunnen maken.”